Les principales incidences de la réforme du droit des contrats du 10 février 2016 sur les baux commerciaux, Par Arnaud Boix, Avocat.

Par Arnaud Boix, Avocat.

Le 18 juin 2014, la loi Pinel (loi n°2014-626) s’est proposée de réformer le régime des baux commerciaux. Cependant, la réforme du droit des contrats en date du 10 février 2016 (aux termes de l’Ordonnance n°2016-131) s’appliquant au régime général des contrats a assurément des impacts divers et variés sur les baux commerciaux.

Cette loi est entrée en vigueur le 1er octobre 2016 et s’appliquera aux baux commerciaux conclus ou renouvelés à partir de cette date.

Il y a quatre points sur lesquels la réforme en droit des contrats aura indéniablement des incidences :

  • La formation du bail
  • La validité du bail
  • L’exécution du bail
  • L’inexécution du bail

I. La formation du bail

La réforme en droit des contrats est venue étendre le champs d’application des obligations précontractuelles de bonne foi et d’information à l’égard du cocontractant.

L’obligation d’information

C’est une grande nouveauté de la réforme car même s’il existait jusqu’à l’Ordonnance de 2016 une obligation d’information pendant la période précontractuelle, elle n’était inscrite dans les textes que pour certaines matières spécifiques, à savoir le droit de la consommation.

Désormais, cette obligation est introduite dans le Code civil à l’article 1112-1 et s’applique au régime général des contrats. L’article 1112-1 dispose que : « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant ». Le caractère déterminant de l’information est défini comme « le lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties » (article 1112-1 alinéa 3).

De plus, l’alinéa 2 du même article prévoit que cette obligation d’information ne peut pas concerner « l’estimation de la valeur de la prestation ». Ainsi la jurisprudence Baldus du 3 mai 2000 (n°98-11381) est confirmée en ce qu’elle prévoyait également que l’acquéreur d’un bien n’est aucunement tenu de révéler à son vendeur la valeur vraie de la chose qu’il souhaite acquérir.

Celui qui manquerait à son devoir d’obligation d’information pourra alors voir engager sa responsabilité et voir le contrat de location annulé.

L’obligation de bonne foi

La réforme a ajouté l’article 1104 dans le Code civil qui prévoit que « les contrats doivent être négocié, formés et exécutés de bonne foi ». Ainsi l’exigence de bonne foi pendant la phase précontractuelle est étendue. Cette disposition étant d’ordre public, les parties au bail ne pourront pas s’y soustraire.

Le cas de la promesse unilatérale de bail

Le nouvel article 1124 du Code civil relatif à la promesse unilatérale, consacre l’inefficacité de la rétractation du promettant dans le cadre d’une promesse unilatérale. En effet, l’article dispose que « la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis ». De plus, il prévoit que le bail « conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul ».

Ce nouvel article permet ainsi de différencier de manière claire la promesse de contracter, pour laquelle les éléments essentiels du contrat sont déterminés et où il ne manque que le consentement du bénéficiaire, de la simple offre de contracter, pour laquelle la révocation prématurée n’ouvrira qu’à des dommages et intérêts.

II. La validité du bail

Contrat d’adhésion et déséquilibre significatif

Le contrat d’adhésion est défini à l’article 1110 du Code civil comme « celui dont les conditions générales, soustraites à la négociation, sont déterminées à l’avance par l’une des parties ».

L’article 1171 est une grande nouveauté en la matière car il introduit la notion de déséquilibre significatif dans le Code civil. En effet, il dispose que « dans un contrat d’adhésion, toute clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite ». Il pourra donc par exemple s’agir d’une clause d’augmentation du loyer après travaux ou lors de la cession d’un fonds de commerce ou d’une clause de modification de la chose louée.

L’article précise également en son deuxième alinéa que ce déséquilibre significatif ne peut ni porter sur l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix à la prestation.

Cet article est novateur dans le sens où il introduit la sanction des clauses abusives dans le régime de droit commun alors qu’il n’était jusque-là que prévu par le droit de la consommation.

L’obligation de délivrance

Le nouvel article 1170 du Code civil dispose que « toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite ».

L’obligation de délivrance du bailleur à l’égard du preneur est une obligation essentielle qui affecte l’objet du contrat. De ce fait, tout clause dérogeant à cette obligation sera réputée non écrite.

Cette nouvelle disposition rappelle ce qui avait déjà été énoncé quelques années auparavant par la chambre commerciale de la Cour de cassation dans l’arrêt Chronopost (arrêt n°93-18632 du 22 octobre 1996) : l’inexécution d’une obligation de délivrance constitue un manquement à une obligation essentielle du contrat rendant la clause limitative de responsabilité non-écrite.

Les obligations essentielles incombant au débiteur sont définies à l’article 1719 du Code civil, il s’agit notamment de l’obligation de délivrance, de jouissance paisible dite de « garantie », d’entretien.

III. L’exécution du bail

L’Ordonnance de 2016 introduit pour la première fois en droit privé français une notion longtemps rejetée par la jurisprudence depuis l’arrêt Canal de Craponne (6 mars 1876, chambre civile, Cour de cassation) : la théorie de l’imprévision.

En effet, le nouvel article 1195 du Code civil relatif à l’imprévision contractuelle dispose dorénavant que « si un changement de circonstances imprévisibles lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer les risques » alors cette dernière pourra demander à son cocontractant de renégocier le contrat. Néanmoins les parties pourront convenir de la résolution du contrat en cas de refus ou d’échec de la renégociation.
Toutefois, à défaut d’accord avec son cocontractant, une partie disposera de la possibilité de saisir le juge afin que ce dernier révise ou mette fin au contrat selon des conditions qu’il fixe.
Les circonstances imprévisibles peuvent être entendues de manière assez large, elles peuvent être de nature économique, microéconomique (dévaluation monétaire etc), macroéconomique (modification structurelle du marché etc), politique (embargo international etc), matérielle (catastrophe climatique) ou encore juridique.
Cependant, l’application de l’article 1195 dans le domaine des baux commerciaux et des contrats de franchise dans les baux commerciaux fait débat.
En effet, l’article l’145-39 du Code de commerce prévoit déjà des conditions pour lesquelles il est possible de réviser le bail si ce dernier est assorti d’une clause d’échelle mobile et que le loyer se trouve augmenté de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. Ainsi, nous pouvons faire l’hypothèse que si ces conditions ne sont pas remplies, le bailleur pourrait faire appel à ce nouvel article 1195 afin de lui faire échec.

IV. L’inexécution du bail

Grâce à l’ordonnance de 2016, il devient plus facile pour une partie de suspendre l’exécution de son obligation, notamment si « l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave » dispose le nouvel article 1219 du Code civil.

De plus, il est désormais possible « en cas d’inexécution suffisamment grave » de résoudre unilatéralement le bail par simple notification.

Le nouvel article 1223 du Code civil prévoit que le créancier d’une obligation peut solliciter une réduction du prix du contrat en cas d’exécution imparfaite du débiteur.

La force majeure fait également son entrée dans le Code civil à l’article 1218 et est définie comme « un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur ».

Le contentieux est à suivre…

En savoir plus sur http://www.village-justice.com/articles/Les-principales-incidences-reforme-droit-des-contrats-fevrier-2016-sur-les-baux,25164.html#kjAo8fE2sfjk0bfs.99

Dirigeant de fait condamné

Le liquidateur d’un société mise en liquidation attaque en responsabilité pour insuffisance d’actif sa gérante de droit ainsi que celui qu’il prétend être son gérant de fait. Ce dernier conteste en arguant du fait qu’il n’était qu’associé majoritaire salarié. La Cour de cassation lui donne tort au motif qu’il avait exercé en toute liberté et indépendance, de façon continue et régulière, des activités positives de gestion et de direction engageant la société…

 

Extrait de l’arrêt de la Cour de cassation, civile, Chambre commerciale du 20 avril 2017.
Pourvoi  n°15-10425. 

« LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en ses première, deuxième, troisième et quatrième branches :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Toulouse, 12 novembre 2014), qu’après la mise en liquidation judiciaire de la société Tarn rénovation (la société), le 20 janvier 2012, le liquidateur a assigné Mme X…, en qualité de gérante de droit, et M. Y…, en tant que gérant de fait, en responsabilité pour insuffisance d’actif de la société ;

Attendu que M. Y… fait grief à l’arrêt de reconnaître sa qualité de gérant de fait de la société et de le condamner à payer solidairement avec Mme X… le montant de l’insuffisance d’actif évaluée à la somme de 22 863, 58 euros alors, selon le moyen :

1°/ qu’en cas d’insuffisance d’actif d’une personne morale en liquidation judiciaire, seuls ses dirigeants de droit ou de fait, ayant commis une faute de gestion ayant contribué à l’insuffisance d’actif, sont susceptibles d’être condamnés à la supporter ; qu’a la qualité de dirigeant de fait celui qui accomplit des actes positifs de gestion et de direction engageant la société, en toute liberté et en toute indépendance, de façon continue et régulière, ce qui n’est pas le cas de celui qui signe des contrats « pour ordre », soit sur l’ordre et pour le compte du gérant ; que la cour d’appel qui retient la responsabilité pour insuffisance d’actif de M. Y… en se fondant sur le fait qu’il avait signé seul des contrats de sous-traitance avec l’un des clients de la société alors qu’il n’était pas habilité pour le faire, sans rechercher en quelle qualité ces contrats avaient été signé par M. Y… dès lors qu’il était acquis aux débats et non contesté qu’il avait signé lesdits contrats « pour ordre », et qu’il ne disposait d’aucune délégation de pouvoirs, ni signature sociale, a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l’article L. 651-1 et suivant du code de commerce ;

2°/ qu’a la qualité de dirigeant de fait celui qui accomplit des actes positifs de gestion et de direction engageant la société, en toute liberté et en toute indépendance, de façon continue et régulière ; qu’il ressortait des propres constatations de la cour d’appel que : « (…) la seule qualité d’associé majoritaire de M. Y… ne suffit pas à lui conférer la qualité de dirigeant de fait » ; que la cour d’appel qui condamne cependant M. Y… pour insuffisance d’actif en retenant à son encontre le fait d’avoir assisté à un rendez-vous avec l’administration fiscale et d’avoir aidé à l’établissement de la comptabilité de la société, activités qui ressortaient pourtant de sa qualité d’associé et ne suffisaient pas à établir en quoi il aurait exercé en toute indépendance une activité de direction de la société, a derechef privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l’article L. 651-1 et suivant du code de commerce ;

3°/ qu’a la qualité de dirigeant de fait celui qui accomplit des actes positifs de gestion et de direction engageant la société, en toute liberté et en toute indépendance, de façon continue et régulière ; que l’accomplissement d’actes limités ou trop isolés ne suffit pas à établir en quoi un salarié aurait exercé en toute indépendance une activité de direction de la société ; que la cour d’appel a reproché à M. Y… lequel ne disposait d’aucune délégation de pouvoirs ni signature sociale, d’avoir déposé par erreur, sur son compte, le 12 février 2011, un premier chèque émis par un client, et d’avoir conservé un second chèque établi à l’ordre de la société ; qu’en statuant ainsi cependant qu’elle avait elle-même constaté que M. Y… avait, pour le premier, dès le 16 février 2011, procédé à un virement de son compte personnel sur le compte de la société, et qu’il avait, le 14 mars 2012, restitué le second au liquidateur, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard des dispositions de l’article L. 651-1 et suivant du code de commerce ;

4°/ qu’a la qualité de dirigeant de fait celui qui accomplit des actes positifs de gestion et de direction engageant la société, en toute liberté et en toute indépendance, de façon continue et régulière ; que pour condamner pour insuffisance d’actif M. Y…, la cour d’appel a relevé le caractère autoritaire et parfois outrancier avec lequel il se serait adressé à la gérante, Mme X… ; que cependant il ressortait de ses propres constatations que le comportement imputé à M. Y… s’expliquait par les relations personnelles qu’il entretenait avec la gérante, la cour relevant « (…) la situation conflictuelle opposant les deux associés qui étaient liés par des relations sentimentales (…. et) après la séparation des deux concubins, l’exacerbation de leurs ressentiments respectifs » ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a statué par un motif inopérant au regard des dispositions de l’article L. 651-1 et suivant du code de commerce ;

Mais attendu que l’arrêt relève, par motifs propres et adoptés,

que M. Y… disposait de l’accès aux comptes et de la comptabilité, se faisait remettre tous les documents relatifs à la société, signait des contrats de sous-traitance, donnait des ordres à la gérante de droit, son ancienne compagne, intervenait directement auprès des clients, dont certains ne connaissaient pas Mme X…, se présentait comme le dirigeant de l’entreprise auprès de ses clients pour obtenir le règlement des factures et encaissait sur son compte personnel des chèques établis au bénéfice de la société ; que l’arrêt relève encore que le siège social de la société était fixé au domicile du couple et qu’à compter de la séparation de celui-ci, survenue en décembre 2010, M. Y… a interdit à Mme X… l’accès au siège social, a été destinataire de l’ensemble du courrier adressé à la société et a continué de faire fonctionner celle-ci ; qu’en l’état de ces constatations et appréciations, dont il résulte que M. Y… avait exercé en toute indépendance une activité positive de gestion et de direction de la société, la cour d’appel a légalement justifié sa décision ; que le moyen n’est pas fondé ;

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le moyen, pris en sa cinquième branche, qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer à Mme Z…, en qualité de liquidateur de la société Tarn rénovation, la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt avril deux mille dix-sept. »

Photo : FikMik – Fotolia.com.

Concurrence déloyale : une société condamnée pour parasitisme

 

Une société A poursuit une société B pour parasitisme car elle estime que cette dernière a effectué des actes de désorganisation par débauchage de salariés et usurpation de savoir-faire. En effet la société B avait ciblé et débauché 5 salariés pour leurs compétences techniques et leur expérience. Les juges ont déduit que ce recrutement ciblé organisé par la société B permettait l’acquisition à coût réduit des procédés de réglage de l’outil de fabrication d’un produit susceptible de concurrencer celui provenant des investissements de recherche et développement de la société A…

 


Extrait de l’arrêt de la Cour de cassation, civile, Chambre commerciale du 8 novembre 2016.
Pourvoi n° 15-14437.

« LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Nîmes, 8 janvier 2015), que la société Activ Medical Disposable (la société AMD), ayant pour activité la fabrication et commercialisation de produits d’hygiène à usage unique pour incontinents, est dirigée par MM. X…et Y…, tous deux anciens dirigeants des sociétés Hygiène diffusion et Hygiène médica, devenues les sociétés Ontex Health Care France (la société Ontex France) et Ontex BVBA, respectivement filiales française et belge du groupe Ontex, spécialisé dans le même secteur ; qu’invoquant des actes de désorganisation par débauchage de ses salariés et d’usurpation de son savoir-faire, la société Ontex France a assigné la société AMD en paiement de dommages-intérêts pour concurrence déloyale et parasitaire ; que la société Ontex BVBA, intervenant volontairement à l’instance, a repris à son compte les demandes formées par la société Ontex France au titre de l’usurpation du savoir-faire d’Ontex ;

Attendu que la société AMD fait grief à l’arrêt de la déclarer responsable d’agissements parasitaires au préjudice de la société Ontex BVBA alors, selon le moyen :

1°/ que tout jugement ou arrêt doit être motivé, à peine de nullité ; que la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu’en énonçant, pour décider que la société AMD avait commis des actes de parasitisme en détournant le savoir-faire de la société Ontex BVBA, d’une part, qu’il n’était pas établi que la société Ontex France se trouverait dépositaire du savoir-faire de la société Ontex, et d’autre part, qu’elle avait détourné ce savoir-faire en recrutant des salariés de la société Ontex France, la cour d’appel, qui a tout à la fois affirmé qu’il était établi et qu’il n’était pas établi que la société Ontex France détenait le savoir-faire en cause, s’est prononcée par des motifs entachés de contradiction, en violation de l’article 455 du code de procédure civile ;

2°/ qu’en énonçant, pour décider que la société AMD avait commis des actes de parasitisme à l’encontre de la société Ontex BVBA, que celle-ci avait détourné son savoir-faire en recrutant d’anciens salariés de la société Ontex France, après avoir pourtant constaté qu’il n’était pas établi que cette dernière aurait été dépositaire du savoir-faire de la société Ontex BVBA, la cour d’appel, qui s’est prononcée pas des motifs impropres à caractériser des agissements parasitaires, a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil ;

3°/ que le détournement d’un savoir-faire ne constitue un agissement parasitaire que si ce savoir-faire présente un caractère singulier ; qu’en se bornant, pour décider que la société AMD avait commis une faute en se livrant à des agissements parasitaires à l’encontre de la société Ontex BVBA, à énoncer qu’elle avait détourné son savoir-faire permettant de procéder à des réglages spécifiques de la chaîne de production, sans rechercher, comme elle y était invitée, si ces réglages étaient communs aux chaînes de fabrication mises en place dans plusieurs sociétés intervenant sur le même marché, de sorte que le savoir-faire de la société Ontex BVBA ne présentait aucun caractère singulier, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil ;

4°/ que le juge ne peut méconnaître les limites du litige, telles qu’elles sont déterminées par les conclusions respectives des parties ; que la société Ontex BVBA sollicitait la somme de 5 201 796 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice matériel qu’elle prétendait avoir subi du fait des agissements de la société AMD ; que la cour d’appel a constaté que cette somme comprenait la réparation de deux préjudices, évalués par la société Ontex à la somme de 3 690 000 euros, correspondant à l’estimation du coût de modification de quinze chaînes de production, d’une part, et à la somme de 1 511 796 euros, correspondant aux frais de recherche et de développement, d’autre part, et a estimé qu’aucune de ces demandes n’était fondée ; qu’en allouant néanmoins à la société Ontex BVBA une indemnité de 750 000 euros, la cour d’appel, qui a indemnisé un préjudice dont, selon ses propres constatations, elle n’était pas saisie, a méconnu les limites du litige, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ;

5°/ que, subsidiairement, en se bornant à affirmer, pour condamner la société AMD à payer à la société Ontex France la somme de 750 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice que cette dernière aurait subi du fait des actes de parasitisme, que la société AMD avait augmenté son résultat d’exploitation, sans constater que l’activité de la société Ontex BVBA en avait été affectée, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil ;

Mais attendu, en premier lieu, qu’après avoir constaté que les sociétés Ontex ne fournissaient pas d’explication sur l’articulation de leurs activités respectives, notamment quant aux conditions dans lesquelles la société Ontex France se trouverait dépositaire du savoir-faire de la société Ontex, l’arrêt relève qu’il résulte des éléments produits que la fabrication en série du produit nécessitait des réglages spécifiques de la chaîne de production, qui constituent des informations privilégiées non communiquées aux tiers, constitutives elles-mêmes du savoir-faire de la société Ontex, et qu’il ne ressort d’aucun élément que M. X…, dont le propre savoir-faire dans la fabrication des couches-culottes, voire dans la mise au point de machines-outils n’est pas remis en question par la société Ontex, aurait eu connaissance de ces réglages ; qu’il ajoute qu’il n’en demeure pas moins que les cinq salariés démissionnaires de la société Ontex France, ainsi que l’ingénieur en formation auprès de cette même société, qui ont été recrutés dans la même période de temps pour leurs compétences techniques et leur expérience acquise auprès de la société concurrente, étaient employés à la mise au point de la chaîne de fabrication de la société AMD, dont la production ne devait débuter de manière effective que plusieurs mois plus tard ; qu’il en déduit l’existence d’une preuve suffisante que ce recrutement ciblé avait pour but l’acquisition à coût réduit des procédés de réglage de l’outil de fabrication d’un produit susceptible de concurrencer celui issu des investissements de recherche et de développement antérieurement exposés par la société Ontex ; qu’en l’état de ces constatations et appréciations, dont il résulte que la société Ontex France était dépositaire du savoir-faire singulier de la société Ontex BVBA, la cour d’appel, qui a procédé à la recherche invoquée à la troisième branche, a, sans se prononcer par des motifs contradictoires, légalement justifié sa décision ;

Et attendu, en second lieu, que la société Ontex BVBA faisait valoir qu’en usurpant son savoir-faire, la société AMD avait bénéficié d’un avantage concurrentiel considérable qui lui avait permis de pratiquer des prix très bas ; que si la cour d’appel a constaté que les sommes réclamées au titre des modifications des chaînes de production et des frais de recherche et développement n’étaient pas justifiées, elle a néanmoins relevé que les bilans de la société AMD montraient, après deux premiers exercices déficitaires, un résultat d’exploitation bénéficiaire auquel s’était ajouté un résultat exceptionnel et retenu que cette évolution du résultat confirmait l’avantage recueilli par rapport à la concurrence à la suite de l’acquisition du savoir-faire de la société Ontex BVBA dans le réglage et la mise au point des machines ; qu’en l’état de ces constatations et appréciations, faisant ressortir l’existence d’un trouble commercial générateur d’un préjudice pour la société Ontex BVBA, la cour d’appel a pu, sans méconnaître les termes du litige, allouer une indemnité à cette dernière ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Activ Medical Disposable aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer à la société Ontex Health Care France et la société Ontex BVBA la somme globale de 3 000 euros et rejette sa demande ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du huit novembre deux mille seize.

Photo : Texelart – Fotolia.com.

LOI PINEL : DES CHANGEMENTS MAJEURS EN MATIERE DE DROIT DES BAUX COMMERCIAUX

La loi du 17 juin 2014 réformant le droit des baux commerciaux a été publiée le 19 juin dernier. Elle sonne sans doute le glas des belles années pour les bailleurs. Un certain nombre de modifications doivent être considérées comme majeures. Voici les principales modifications de législation :

– Résiliation triennale par le bailleur Il n’est désormais plus possible de prévoir dans le bail l’impossibilité pour le preneur de donner congé à l’expiration des périodes triennales. Souvent, pour des raisons d’investissement, le bailleur souhaitait contraindre son locataire à rester dans les lieux six ans, voir neuf ans, en le privant des facultés de donner congé à l’expiration des périodes triennales. Cette faculté est abrogée. Sauf les baux d’une durée supérieure à neuf ans, les baux de locaux monovalents, les baux à usage exclusif du bureau peuvent prévoir des dispositions permettant de limiter les congés à l’issue des périodes triennales.

– Durée des baux dérogatoires. L’article L.145-5 du Code de Commerce permettait aux parties de déroger aux statuts des baux commerciaux en concluant des contrats de baux dont la durée totale ne pouvait être supérieure à deux ans. Si à l’expiration de cette durée le preneur restait en possession des locaux, il s’opérait un nouveau bail soumis aux statuts des baux commerciaux. Désormais, la durée du bail dérogatoire ne peut excéder trois ans. A l’issue de cette période de trois ans, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fond. A l’expiration de la durée du bail (au maximum trois ans), au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le preneur qui reste où est laissé en possession bénéficie d’un nouveau bail soumis aux statuts des baux commerciaux.

– Allégement des formalités Désormais, les congés peuvent être donnés par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire. La lettre recommandée avec accusé de réception est donc admise et entraîne la modification de l’article L.145-9 du Code de Commerce. Seule la demande de renouvellement qui émane du Locataire doit être adressée par acte extrajudiciaire.

– Prescription L’article L.145-15 du Code de Commerce a été modifié. Les clauses contraires à l’ordre publique visées par cet article ne sont plus nulles et de nul effet, mais sont désormais réputées non écrites. Cela permet de les contester de manière perpétuelle sans être soumis au délai de prescription des nullités.

– Réforme de la règle du déplafonnement du loyer (article L.145-34 du Code de Commerce) Cette réforme est centrale. En cas de modification notable des éléments mentionnés à l’article L.145-33, à savoir : – changement de destination, – changement des obligations respectives des parties, – changement des caractéristiques du local, – changement de facteurs locaux de commercialité, le montant du loyer peut à l’échéance du bail être déplafonné.   Désormais, ce déplafonnement du loyer à la valeur locative, si cette valeur locative est à la hausse ne peut entraîner des augmentations supérieures pour une année à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente (cet article mal rédigé risque d’entraîner un certain nombre de contentieux). Cette règle s’applique également aux baux qui ont une durée supérieure à neuf ans. L’article L.145-34 tente également de régler le montant de la variation du loyer lorsque le bail se poursuit par l’effet d’une tacite prolongation à l’issue de la durée de neuf ans sans excéder douze ans.   La variation doit être calculée à partir du dernier indice publié et connu pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif (cet article paraît également mal rédigé et est susceptible de plusieurs interprétations…). Il faut également comprendre à la lecture de nouvel article L.145-34 que pour les baux qui se poursuivent par l’effet d’une tacite prolongation au-delà de la période de douze ans, le déplafonnement du loyer à la hausse n’est pas limité à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Cet article consacre également l’indice trimestriel des loyers commerciaux au détriment de l’indice du coût de la construction. Seul l’indice des loyers commerciaux et l’indice des loyers des activités tertiaires sont applicables pour déterminer la hausse du loyer. Il faut donc en conclure que l’article L.112-2 du Code Monétaire et Financier n’ayant pas été modifié par la loi PINEL, l’indice du coût de la construction demeure licite dans le cadre des clauses d’échelle mobile, c’est-à-dire dans le cadre des indexations. Il convient de préciser que le déplafonnement prévu à l’article L.145-39 du Code de Commerce qui intervient lorsque le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement dans le cadre d’une révision et lorsque le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile voir également sa variation limitée à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

– Exigence d’un état des lieux La loi PINEL a introduit un nouvel article L.145-40-1 du Code de Commerce (texte d’ordre public). A chaque prise de possession par un locataire et lors de la restitution des locaux, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties par un tiers mandaté par elle et joint au contrat de location. Si le bailleur ne fait pas diligences, il ne peut pas bénéficier de la présomption prévue à l’article 1731 du Code Civil qui prévoit qu’en cas d’absence d’état des lieux, le local est présumé avoir été donné en bon état. Cet article s’applique à toutes prises de possession d’un local intervenant à compter de l’entrée en vigueur de la loi, soit le 1 septembre 2014.

 

– Introduction d’un mode de répartition des charges. Il s’agit d’une modification spectaculaire prévue par la loi PINEL par la création de l’article L.145-40-2 du Code de Commerce qui est d’ordre public. Tout contrat de location doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges et d’impôts liés au bail comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire doit donner lieu à un état récapitulatif annuel. Le contrat de location doit également comporter un budget prévisionnel des travaux devant intervenir jusqu’à la première échéance triennale. Un tel document doit être fourni par le bailleur à chaque échéance triennale du bail. Cet article est applicable aux contrats conclus à compter du 1 septembre 2014 ou renouvelés à compter de cette date. Cet article va mettre fin à l’habitude des bailleurs consistant à transférer l’ensemble des charges aux locataires, même si la jurisprudence au fil des années est devenue de plus en plus restrictive dans l’appréciation des clauses de transfert de charges. Cet article d’ordre public qui entre en vigueur le 1 septembre 2014 ainsi qu’à tous les contrats renouvelés est susceptible de modifier l’équilibre financier des contrats. Un décret à paraître devrait préciser l’inventaire des catégories de charges.

– Introduction d’un droit de préférence Le texte de la loi PINEL introduit un nouvel article d’ordre public L.145-46-1 du Code de Commerce qui instaure un droit de préférence au profit du locataire en cas de vente des murs commerciaux. Le locataire doit être averti par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en mains propres en indiquant le prix et les conditions de la vente envisagée. Le locataire dispose d’un délai d’un mois pour se prononcer et en cas d’acceptation, d’un délai de deux mois pour réaliser la vente, sauf recours à un prêt portant le délai de réalisation à 4 mois. L’ensemble du texte entre en vigueur le 1 septembre 2014, mais ses nouvelles dispositions diffèrent en fonction de la nature de la modification à venir. Les nouvelles règles applicables à l’encadrement des hausses de loyer, à l’établissement de l’état des lieux et à l’augmentation de la durée maximale du bail précaire entrent en vigueur à compter du 1 septembre 2014. Les règles applicables au droit de préférence par le bailleur seront pour leurs parts applicables à compter du 1 décembre 2014 mais ces dispositions ne sont pas d’ordre public