Domiciliation des revenus et prêt immobilier : doit-on verser son salaire dans la banque qui accorde le prêt ?

20/12/2017

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Vous souhaitez contracter un crédit immobilier dans une banque, alors que votre salaire est versé dans un autre établissement bancaire ? Devrez-vous obligatoirement rapatrier vos revenus dans la banque qui vous accordera le prêt immobilier ? Les règles changent en 2018 afin de garantir plus de droits aux emprunteurs.

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Vous avez contracté un prêt immobilier avant le 31 décembre 2017

L’établissement dans lequel vous demandez un crédit immobilier peut exiger que vous ouvriez un compte dans son établissement et que vous domiciliez vos revenus d’activité chez lui.

Cependant, la banque ne peut pas l’imposer à l’emprunteur, et cette domiciliation peut faire l’objet, d’une contrepartie individualisée sous certaines conditions.

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Vous contractez un prêt immobilier après le 1er janvier 2018

Information claire pour l’emprunteur

À partir du 1er janvier 2018, les établissements de crédit qui conditionnent l’octroi d’un crédit immobilier à la domiciliation des salaires ou revenus assimilés de l’emprunteur ont l’obligation d’en informer clairement l’emprunteur.

Les banques doivent notamment préciser la nature de l’obligation de domiciliation.

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Avantage individualisé consenti en échange de la domiciliation bancaire

En contrepartie de la domiciliation bancaire pour obtenir un crédit immobilier, les établissements ont l’obligation de consentir un avantage individualisé au prêteur. L’avantage individualisé peut être un taux de crédit préférentiel par exemple.

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Durée de la domiciliation des revenus limitée à 10 ans

À partir du 1er janvier 2018, la durée pendant laquelle la banque peut imposer au particulier qui contracte un crédit immobilier de domicilier ses revenus dans son établissement est limitée à 10 ans.

À l’issue de ce délai, l’avantage individualisé qui vous a été accordé en contrepartie de cette domiciliation vous est définitivement acquis. Vous pourrez alors choisir de domicilier vos revenus dans un autre établissement.

Si vous souhaitez domicilier vos revenus dans un autre établissement bancaire avant 10 ans, vous perdrez le bénéfice de votre avantage individualisé pour les prochaines échéances : le taux de votre crédit pourrait augmenter par exemple.

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Recours des cautions entre elles

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Deux associés d’une SCI et une société de financement se portent cautions afin de contracter un prêt auprès d’une banque. Au bout de quelques temps, la SCI fait défaut et la banque appelle les trois cautions en remboursement. Les deux associés obtiennent en  justice d’être déliés de leur engagement pour disproportion par rapport à leurs biens et revenus. La société de financement s’étant retrouvée seule à payer attaque donc les deux autres cautions défaillantes et la Cour d’appel lui donne raison. Mais la Cour de cassation censure l’arrêt d’appel : la disproportion manifeste prive le cautionnement d’effet tant à l’égard de la banque que des autres cautions. La caution qui a payé perd donc la possibilité de se retourner contre une autre caution déchargée en raison de la disproportion manifeste de son engagement… 

Extrait de l’arrêt de la Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, du 26 septembre 2018.
Pourvoi n° :  17-17903.

« LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant : 

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que, suivant offre préalable acceptée le 16 janvier 2012, la Société générale a consenti à la société civile immobilière La Rose des sables (la SCI) un prêt immobilier d’un montant de 180 000 euros remboursable en cent quatre-vingts mensualités, garanti par les engagements de caution de MM. Gérard et Patrice X… (les consorts X…), et de la société Crédit logement ; que cette dernière, après avoir acquitté la dette, a exercé son recours contre la SCI et les consorts X… ; que ces derniers ont opposé le moyen tiré de la disproportion manifeste de leur engagement ;

Sur le moyen unique, pris en ses première, deuxième, cinquième et sixième branches, ci-après annexé :

Attendu que ces griefs ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur la troisième branche du moyen :

Vu l’article L. 341-4, devenu L. 332-1 du code de la consommation, ensemble les articles 2305 et 2010 du code civil ;

Attendu qu’aux termes du premier de ces textes, un créancier professionnel ne peut se prévaloir d’un contrat de cautionnement conclu par une personne physique dont l’engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus, à moins que le patrimoine de cette caution, au moment où celle-ci est appelée, ne lui permette de faire face à son obligation ; que la sanction ainsi prévue prive le contrat de cautionnement d’effet à l’égard tant du créancier que des cofidéjusseurs lorsque, ayant acquitté la dette, ils exercent leur action récursoire ;

Attendu que, pour condamner les consorts X… à payer certaines sommes à la société Crédit logement, l’arrêt retient qu’ils ne peuvent opposer à leur cofidéjusseur, qui exerce son recours personnel, les exceptions purement personnelles aux cautions dans leurs rapports avec le prêteur, telle que la disproportion manifeste de leur engagement ;

Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS et sans qu’il y ait lieu de statuer sur la quatrième branche du moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il déclare MM. Gérard et Patrice X… irrecevables à opposer à la société Crédit logement l’exception personnelle aux cautions vis-à-vis du prêteur d’inopposabilité de l’engagement de caution en raison de la disproportion aux biens et revenus des cautions de l’article L. 341-4, devenu L. 332-1 du code de la consommation, et en ce qu’il les condamne, chacun, à payer à la société Crédit logement le tiers des sommes de 12 643,24 euros et de 179 583,82 euros, outre les intérêts au taux légal, chacun solidairement avec la société civile immobilière La Rose des sables, ainsi qu’aux dépens d’appel, l’arrêt rendu le 9 mars 2017, entre les parties, par la cour d’appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Montpellier ;

Condamne la société Crédit logement aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six septembre deux mille dix-huit. »

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Actionnaires : l’abus de majorité


Deux associés vendent leur part de société à un troisième associé qui devient gérant et perçoit pendant plusieurs années des dividendes qui sont crédités sur son compte courant d’associé. Mais la cession des parts est annulée en justice et les associés vendeurs révoquent alors l’associé acheteur de son mandat de gérant. Ce dernier réclame alors en justice le remboursement de son compte courant constitué des dividendes perçus. Juste après cette assignation l’assemblée générale de la société décide de débiter le courant de l’associé. Il conteste cette manœuvre considérant qu’il s’agit d’un abus de majorité. Si dans un premier temps la Cour d’appel lui donne raison, la Cour de cassation censure cette décision, car selon elle,  la Cour d’appel n’a pas caractérisé en quoi la décision litigieuse était contraire à l’intérêt social de la société et avait été prise dans l’unique dessein de favoriser les associés majoritaires aux détriment des associés minoritaires…

Extrait de l’arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale du mercredi 26 septembre 2018.
Pourvoi n° 16-21825. 

« LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l’arrêt suivant : 

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que les 16 juillet 1990 et 28 février 2006, M. Robert Y… et son épouse, Mme B…, ont cédé à M. Eric Y… des parts sociales qu’ils détenaient dans le GAEC de […] ; que le 28 février 2006, le GAEC a été transformé en EARL, M. Eric Y… en étant désigné gérant ; que par arrêt devenu irrévocable du 2 janvier 2012, une cour d’appel a prononcé l’annulation des cessions des 16 juillet 1990 et 28 février 2006 ; que le 7 mars 2012, l’assemblée générale de l’EARL de […] a décidé la révocation de M. Eric Y… de ses fonctions de gérant, nommé M. Robert Y… gérant et décidé de la transformation de la société en SCEA (la société) ; que le 8 août 2013, M. Eric Y… a assigné la société en paiement de la somme de 136 563,83 euros au titre du remboursement du solde créditeur de son compte courant d’associé, tel qu’il était établi au 31 décembre 2011 ; que par une résolution prise lors de sa réunion du 20 août 2013, l’assemblée générale de la société a décidé de débiter le compte courant de M. Eric Y… du montant des dividendes perçus en exécution des décisions des assemblées générales annuelles antérieures ; que la société ayant été placée en redressement judiciaire, un plan de redressement par continuation a été homologué, M. X… étant désigné représentant des créanciers puis commissaire à l’exécution du plan ; 

Sur le premier moyen : 

Vu l’article 1382, devenu 1240, du code civil ; 

Attendu que pour juger que la première résolution de l’assemblée générale de la société du 20 août 2013, en ce qu’elle arrête le compte courant de M. Éric Y…, caractérise un abus de majorité et doit par conséquent être annulée, l’arrêt retient, par motifs propres et adoptés qu’aussitôt après l’assignation délivrée par M. Eric Y… le 8 août 2013, cette assemblée générale ordinaire a décidé de débiter le compte courant de ce dernier du montant des dividendes perçus en exécution des décisions des assemblées générales annuelles antérieures, ce qui a abouti à le priver des bénéfices distribués les années où la société était bénéficiaire, voire de ses rémunérations dès lors que le détail des sommes débitées n’a pas été justifié par la société ; 

Qu’en se déterminant ainsi, par des motifs impropres à établir que la décision litigieuse était contraire à l’intérêt social et avait été prise dans l’unique dessein de favoriser les associés majoritaires au détriment des associés minoritaires, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; 

Et sur le second moyen, pris en sa sixième branche : 

Vu l’article 455 du code de procédure civile ; 

Attendu que pour fixer à la somme de 136 563,83 euros la créance de M. Éric Y… au passif de la société, l’arrêt retient que ce dernier produit des extraits du grand livre comptable de la société du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2011 qui établissent qu’à cette dernière date le compte courant s’élevait bien à la somme de 136 563,83 euros, somme validée lors de l’approbation des comptes par l’assemblée générale du 29 juin 2012 ; 

Qu’en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société qui soutenait que le solde du compte courant de M. Eric Y… au 19 septembre 2012, date de la dernière écriture enregistrée sur ce compte avant la prise en compte de la nouvelle répartition des résultats, s’élevait à la somme de 107 203,19 euros, la cour d’appel a méconnu les exigences du texte susvisé ; 

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs : 

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 25 avril 2016, entre les parties, par la cour d’appel d’Agen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Bordeaux ; 

Condamne M. Eric Y… aux dépens ; 

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à la SCEA de […] et à M. X…, en sa qualité de représentant des créanciers et de commissaire à l’exécution du plan ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six septembre deux mille dix-huit. »

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Prêt immobilier et fausse déclaration


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Un emprunteur, pour la construction d’une résidence principale, avait sollicité auprès d’une banque un prêt qui devait être débloqué par tranches au fur et à mesure des travaux. Sur le contrat de prêt, une clause indiquait que la banque prévoyait l’exigibilité immédiate des sommes prêtées en cas de fausse déclaration. S’appuyant sur une facture inexacte, la banque demande le remboursement immédiat des sommes prêtées. La Cour d’appel valide sa demande mais la Cour de cassation casse le jugement : les juges auraient dû rechercher si la clause invoquée était abusive…

Extrait de l’arrêt de la Cour de cassation, chambre civile 1, du mercredi 10 octobre 2018.
Pourvoi n° 17-20441. 

« LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant : 

Sur le moyen unique, pris en sa première branche : 

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que, par offre de prêt acceptée le 20 mai 2011, la société Banque de Tahiti (la banque) a consenti à Mme X… (l’emprunteur) un prêt immobilier d’un montant de 30 000 000 francs CFP, remboursable en deux-cent-quarante mensualités, garanti par le cautionnement de la société Compagnie européenne de garanties et de caution (la caution), pour financer la construction d’une maison d’habitation à usage de résidence principale ; qu’en application de l’article 9 des conditions générales, qui prévoit le cas de déclaration inexacte de la part de l’emprunteur, la banque a notifié à ce dernier l’exigibilité anticipée de toutes les sommes dues au titre du prêt ; que la caution, subrogée dans les droits de la banque, a assigné l’emprunteur en paiement ; 

Sur la recevabilité du moyen, contestée par la défense : 

Attendu que le juge national est tenu d’examiner d’office le caractère abusif des clauses contractuelles invoquées par une partie dès qu’il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet ; que le moyen est donc recevable ; 

Et sur le moyen : 

Vu l’article L. 132-1, devenu L. 212-1 du code de la consommation ; 

Attendu que, pour condamner l’emprunteur à payer à la caution une certaine somme, l’arrêt relève, d’abord, que le contrat de prêt stipule que les fonds seront débloqués en plusieurs fois, sur présentation de factures validées par l’emprunteur, indiquant la ou les prestations faites, au fur et à mesure de l’état d’avancement des travaux, et retient, ensuite, que l’insincérité des factures présentées par l’emprunteur, de nature à constituer une déclaration inexacte, justifie l’exigibilité anticipée des sommes prêtées ; 

Qu’en statuant ainsi, alors qu’il lui incombait de rechercher d’office le caractère abusif de la clause qui autorise la banque à exiger immédiatement la totalité des sommes dues en cas de déclaration inexacte de la part de l’emprunteur, en ce qu’elle est de nature à laisser croire que l’établissement de crédit dispose d’un pouvoir discrétionnaire pour apprécier l’importance de l’inexactitude de cette déclaration et que l’emprunteur ne peut recourir au juge pour contester le bien-fondé de la déchéance du terme, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; 

PAR CES MOTIFS et sans qu’il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen : 

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 2 mars 2017, entre les parties, par la cour d’appel de Papeete ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Papeete, autrement composée ; 

Condamne la société Compagnie européenne de garanties et de caution aux dépens ; 

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix octobre deux mille dix-huit. »

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Le retour à meilleure fortune de la caution


Un chef d’entreprise se porte caution de prêts consentis à sa société par sa banque. Suite au défaut de la société, la banque appelle la caution en remboursement. Cette dernière conteste son engagement au motif qu’il était disproportionné lors de l’octroi du prêt. La Cour de cassation ne le suit pas, car au moment de l’appel à caution, son patrimoine était suffisant pour lui permettre d’honorer son engagement…

Extrait de l’arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du mercredi 5 septembre 2018.
Pourvoi n° : 17-18660.

« LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l’arrêt suivant : 

Sur le moyen unique : 

Vu l’article L. 341-4 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 14 mars 2016 ; 

Attendu que la caution ne peut être déchargée de son engagement de caution, ce dernier serait-il manifestement disproportionné à ses biens et revenus lors de sa conclusion, lorsqu’au moment où elle est appelée, son patrimoine lui permet de faire face à son obligation ; 

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que la société Vificima (la société) a souscrit auprès de la société Crédit agricole mutuel de Franche-Comté (la banque) quatre prêts professionnels en garantie desquels Mme Y… (la caution), son associée unique, s’est rendue caution solidaire ; que le 11 octobre 2011, la société a été mise en redressement judiciaire, cette procédure étant convertie en liquidation judiciaire le 4 décembre 2012 ; que le 29 août 2014, la banque a assigné la caution en paiement de diverses sommes, puis a limité sa demande en paiement à celle de 69 922,90 euros, outre intérêts, au titre du dernier des quatre prêts, souscrit le 9 juin 2009 ; qu’invoquant le caractère manifestement disproportionné de son engagement, la caution a demandé à en être déchargée ; que, devant la cour d’appel, la banque a soutenu qu’au moment où elle a été appelée, la caution était en mesure de faire face à son engagement ; 

Attendu que pour rejeter la demande de la banque, l’arrêt, après avoir constaté qu’elle ne conteste pas le caractère disproportionné de l’engagement de caution à la date du 9 juin 2009, mais qu’elle fait valoir que la caution se reconnaît propriétaire d’un appartement qu’elle évalue à 155 000 euros, puis relevé que la caution reste redevable du solde d’un emprunt immobilier de 80 000 euros contracté le 24 décembre 2008, qui s’élève à la somme de 48 621,19 euros au 5 février 2017, ce qui réduit la valeur estimée de son immeuble à 106 378,81 euros, et qu’elle perçoit une pension d’invalidité mensuelle de 1 140,81 euros, retient qu’au vu de la modicité de ses revenus, de son état de santé, et de l’état actuel du marché immobilier, son patrimoine, uniquement constitué de cet appartement, ne lui permet pas de faire face à son obligation de caution ; 

Qu’en se déterminant par de tels motifs, impropres à caractériser qu’au jour où elle a été assignée en exécution de son engagement, la caution n’était pas en mesure de faire face à son obligation avec son patrimoine, la cour d’appel a privé sa décision de base légale ; 

PAR CES MOTIFS : 

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 8 mars 2017, entre les parties, par la cour d’appel de Besançon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Dijon ; 

Condamne Mme Y… aux dépens ; 

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du cinq septembre deux mille dix-huit. »

Remboursement fautif de comptes courants d’associés


Suite à un arrêt de Cour de cassation, une société est définitivement condamnée à payer 166.000 € à une autre entreprise. Quelques jours après, le dirigeant de la société rembourse les comptes courants de  deux associés : le sien à hauteur de 100.000 € et le second pour 50.000 €. Quinze jour plus tard, le dirigeant déclare la cessation des paiements de sa société qui est finalement placée en liquidation judiciaire. Le liquidateur poursuit le dirigeant estimant que le remboursement des comptes d’associés constituait un paiement préférentiel au détriment des autres créanciers. La Cour de cassation lui donne raison : le dirigeant a commis une faute de gestion et il est condamné à payer 150.000 € au liquidateur…

Extrait de l’arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale du jeudi 24 mai 2018.
Pourvoi n° : 17-10119. 

« LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l’arrêt suivant : 

Sur le moyen unique : 

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Poitiers, 6 septembre 2016), que la société Activplast a acquis, en 2005, les parts sociales composant le capital de la société Bupsanit et de la SCI Fuchs auprès de M. et Mme A… ; qu’un litige concernant la garantie de passif a opposé la société Activplast et les époux A…, qui a trouvé son épilogue par un arrêt de cassation partielle (chambre commerciale, financière et économique, 7 décembre 2010, pourvoi n° 09-70.775) d’un arrêt de cour d’appel du 15 juillet 2009, ayant eu pour conséquence, à défaut de saisine de la cour de renvoi, de rendre la société Activplast irrévocablement débitrice à l’égard de M.et Mme A… de la somme de 166 269,08 euros ; que les 10 et 15 décembre 2010, la société Activplast, dont M. X… était le gérant, a procédé au remboursement des comptes courants d’associés de M. X… et de la société Staven, à concurrence respectivement de 100 000 euros et 50 000 euros ; que le 9 janvier 2011, M. X… a déclaré l’état de cessation des paiements de la société Activplast qui a été mise en liquidation judiciaire le 19 janvier 2011, M. Y… étant désigné liquidateur ; que ce dernier a assigné M. X… en responsabilité pour insuffisance d’actif de la société Activplast ; 

Attendu que M. X… fait grief à l’arrêt de le condamner à payer à M. Y…, ès qualités, la somme de 150 000 euros alors, selon le moyen : 

1°/ que lorsque la liquidation judiciaire d’une personne morale fait apparaître une insuffisance d’actif, le tribunal peut, en cas de faute de gestion ayant contribué à cette insuffisance d’actif, décider que le montant de cette insuffisance d’actif sera supporté en tout ou partie, par tous les dirigeants de droit ou de fait, ou par certains d’entre eux, ayant contribué à la faute de gestion ; que les comptes d’associés ont pour caractéristique essentielle, en l’absence de convention particulière ou statutaire les régissant, d’être remboursables à tout moment ; qu’en énonçant que si le remboursement aux associés de leur compte courant est pour eux un droit absolu qui ne peut être remis en cause, c’est à la condition qu’il ne constitue pas un paiement préférentiel au détriment des créanciers de l’entreprise et qu’en l’espèce ces remboursements constituent une faute de gestion de M. X… qui les a effectués alors qu’il savait inéluctable la déclaration de cessation des paiements puisque toute activité de la société avait disparu et qu’il connaissait, au moins, le risque de devoir une somme aux époux A… auxquels les opposait une âpre instance judiciaire, quand le solde créditeur des comptes courants d’associés constituait une dette échue dont le titulaire était, à tout moment, en droit de demander le remboursement, la cour d’appel a violé l’article L. 651-2 du code de commerce ; 

2°/ que dans ses conclusions d’appel, M. X… faisait valoir que l’associé qui demande le remboursement de son compte courant d’associé ne peut se voir opposer un refus qui serait alors constitutif d’une faute de gestion dont le dirigeant aurait alors à répondre personnellement ; qu’il était ajouté qu’à la suite de l’assemblée générale qui s’était tenue le 10 décembre 2010, M. B…, représentant légal de la société Staven, associée de la société Activplast, avait réitéré par écrit sa demande de remboursement de son compte courant d’associé soit 50 000 euros ; qu’il en était déduit que le dirigeant de la société Activplast ne pouvait s’opposer à cette demande de remboursement de sorte qu’aucune faute de gestion ne pouvait lui être reprochée à ce titre ; qu’en ne répondant pas à ce moyen, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ; 

3°/ que dans ses conclusions d’appel, M. X… faisait valoir qu’à la date à laquelle les remboursements de comptes courant d’associés avaient été effectués, la société Activplast disposait d’une trésorerie suffisante suite à des remboursements de comptes courants par des filiales et que la date de cessation des paiements avait été fixée postérieurement, soit le 11 janvier 2011, par le tribunal de commerce dans le jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire ; qu’il était ajouté que M. X… avait procédé à ces remboursements après avoir interrogé le commissaire aux comptes de la société Activplast, M. Jean-Paul C…, qui avait alors précisé que les comptes courants d’associés n’étaient pas bloqués et constituaient une dette exigible de sorte qu’aucune raison ne s’opposait à leur remboursement ; qu’il en était déduit qu’aucune faute de gestion ne pouvait être reprochée à ce titre au dirigeant de la société Activplast ; qu’en ne répondant pas à ce moyen, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ; 

4°/ que lorsque la liquidation judiciaire d’une personne morale fait apparaître une insuffisance d’actif, le tribunal peut, en cas de faute de gestion ayant contribué à cette insuffisance d’actif, décider que le montant de cette insuffisance d’actif sera supporté en tout ou partie, par tous les dirigeants de droit ou de fait, ou par certains d’entre eux, ayant contribué à la faute de gestion ; qu’en énonçant qu’à la date du remboursement des comptes courants d’associés, soit les 10 et 15 décembre 2010, M. X… connaissait au moins le risque de devoir une somme aux époux A… auxquels les opposait une âpre instance judiciaire sans constater que M. X… avait alors connaissance de la teneur de l’arrêt rendu le 7 décembre 2010 par la Cour de cassation qui avait été signifié à la société Activplast le 20 décembre suivant à la requête de M. et Mme A…, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article L. 651-2 du code de commerce ; 

5°/ que lorsque la liquidation judiciaire d’une personne morale fait apparaître une insuffisance d’actif, le tribunal peut, en cas de faute de gestion ayant contribué à cette insuffisance d’actif, décider que le montant de cette insuffisance d’actif sera supporté en tout ou partie, par tous les dirigeants de droit ou de fait, ou par certains d’entre eux, ayant contribué à la faute de gestion ; que la faute de gestion retenue doit avoir contribué à l’insuffisance d’actif ; que dans sa décision rendue le 9 décembre 2010, la Cour de cassation a cassé et annulé, sauf en ce qu’il a confirmé le jugement ayant dit que les époux A… étaient tenus d’indemniser à concurrence de 17 132,19 euros la société Activplast, l’arrêt rendu le 15 juillet 2009 par la cour d’appel de Poitiers, rectifié par un arrêt du 15 décembre 2009, entre les parties et a remis sur les autres points la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt, et pour être fait droit, les a renvoyées devant la cour d’appel de Poitiers autrement composée ; que par l’effet du dessaisissement attaché au jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire prononcé le 19 janvier 2011, M. Y…, en sa qualité de liquidateur, était seul habilité à saisir la juridiction de renvoi ; qu’en énonçant que les remboursements des comptes courants d’associés constituent une faute de gestion en ce que, privant la société de toute trésorerie, ils empêchaient par là-même la poursuite de l’instance judiciaire, quand, en l’absence de tout autre passif, l’insuffisance d’actif allégué correspondant au seul montant des sommes perçues par la société Activplast en exécution de l’arrêt ensuite cassé, résultait de la seule décision prise par M. Y…, ès qualités, de ne pas saisir la juridiction de renvoi, conférant ainsi force de chose jugée au jugement rendu le 27 mars 2007, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l’article L. 651-2 du code de commerce ; 

Mais attendu qu’après avoir exactement énoncé que, si les associés ont droit au remboursement à tout moment de leur compte dit courant, c’est à la condition que ce remboursement ne constitue pas un paiement préférentiel au détriment des créanciers de l’entreprise, l’arrêt relève que les remboursements des comptes courants de M. X… et de la société Staven, effectués les 10 et 15 décembre 2010, soit quelques jours après que l’arrêt de la Cour de cassation eut donné à M.et Mme A… la possibilité d’être remboursés de la somme de 166 269,08 euros qu’ils avaient versée à la société Activplast en application de l’arrêt de la cour d’appel du 15 juillet 2009, partiellement cassé, ont été opérés tandis que M. X… savait inéluctable la déclaration de cessation des paiements du 9 janvier suivant puisque toute activité de la société Activplast avait disparu et tandis qu’il connaissait le risque de devoir une somme aux époux A… auxquels les opposait une instance judiciaire ; que l’arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que les remboursements des comptes courants d’associés constituaient des fautes de gestion en ce que, privant la société Activplast de toute trésorerie du fait de l’absence d’actif disponible permettant d’exécuter la condamnation, ils empêchaient par là-même la poursuite de l’instance judiciaire que M. X… reproche au liquidateur de ne pas avoir poursuivie ; que la cour d’appel, qui a ainsi répondu, en les écartant, aux conclusions prétendument délaissées, a légalement justifié sa décision ; que le moyen n’est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne M. X… aux dépens ; 

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer à M. Y…, en sa qualité de liquidateur de la société Activplast, la somme de 3 000 euros ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mai deux mille dix-huit.

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Reprise des poursuites par un creancier après clôture pour insuffisance d’actif sur le fondement de l’article L643-11, i 2° du Code de commerce.

Par Clotilde Jun, Avocat.-  18 janvier 2018 

Cour de cassation, Chambre commerciale, 13 décembre 2017, n°15-28.357.

Si l’article L.643-11, I 2° du Code de commerce autorise un créancier à recouvrer l’exercice individuel de son action contre son débiteur, c’est à la condition que la créance porte sur des droits attachés à la personne du créancier. Que n’entre pas dans cette catégorie le droit d’un créancier de saisir un immeuble objet d’une déclaration d’insaisissabilité qui lui est inopposable.

Une banque a consenti à un entrepreneur individuel un prêt immobilier pour l’achat de sa résidence principale.
Ce dernier a pris le soin de publier une déclaration notariée d’insaisissabilité, cependant inopposable au créancier bancaire, ayant des droits antérieurs.

L’entrepreneur a été placé en liquidation judiciaire, clôturée par insuffisance d’actif.

La banque, dont la créance avait été admise au passif, a saisi le Président du tribunal de la procédure, sur le fondement des dispositions de l’article L.643-11 du Code de commerce afin de se faire autoriser à reprendre ses poursuites contre son débiteur sur le bien immobilier dont elle avait financé l’acquisition.

Une ordonnance a été rendue en ce sens, infirmée par les magistrats d’appel.

La Haute Cour, saisie de la difficulté, a considéré que « si l’article L. 643-11, I, 2°, du code de commerce, dont la banque revendique exclusivement l’application, autorise un créancier, dont les opérations de la liquidation judiciaire de son débiteur n’ont pas, en raison de l’insuffisance d’actif, permis de régler la créance, à recouvrer l’exercice individuel de son action contre lui, c’est à la condition que la créance porte sur des droits attachés à la personne du créancier ; qu’ayant exactement énoncé que n’entre pas dans cette catégorie le droit d’un créancier de saisir un immeuble objet d’une déclaration d’insaisissabilité qui lui est inopposable. »

Le prononcé de la clôture de la liquidation judiciaire par insuffisance d’actif empêche en effet les créanciers de recouvrer l’exercice individuel de leurs actions contre le débiteur, entrainant ainsi un effacement total de la créance et offrant au débiteur un droit au rebond.

Plusieurs exceptions sont cependant prévues, notamment lorsque la créance porte sur des droits attachés à la personne du créancier.
Mais une créance de remboursement d’un prêt ayant financé l’acquisition d’un bien immobilier ne rentre pas dans la catégorie restrictive des droits attachés à la personne du créancier, ainsi que le rappelle la Haute Cour.

Cette solution ne s’éloigne pas de la jurisprudence dégagée : avait en effet déjà été jugé que la créance de remboursement d’un prêt ne résulte pas de droits attachés à la personne du débiteur (Com, 29 mai 2001, Bull. civ. IV, n°103), et ce même si le prêt est assorti du privilège de prêteur de deniers (Com, 16 nov.2010, Bull. civ IV, n°174).

On peut cependant s’interroger quant à l’opportunité pour un créancier, auquel la déclaration notariée d’insaisissabilité est inopposable, souhaitant agir sur le bien objet de la déclaration, à se faire autoriser à reprendre ses poursuites sur un bien qui n’était pas dans le périmètre réel de la procédure et donc pas soumis à la règle de l’arrêt des poursuites individuelles (articles L.622-21 et L.641-3 du Code de commerce).

Clotilde JUN- Avocat

Agent commercial : fin de contrat à durée déterminée et indemnité de rupture

 17 juillet 2018Emilie Houssineau 

Cass. Com., 21 juin 2017, n° 15-29127, FS-P+B+I, LA DIFFUSION SOTRADIF / ELSEVIER MASSON

Cette décision donne l’occasion de revenir sur les conséquences de l’arrivée du terme d’un contrat d’agent commercial à durée déterminée au regard de l’indemnité de fin de contrat prévue à l’article L. 134-12 du Code de commerce.

Il résulte de la combinaison de l’article L. 134-12 du Code de commerce, qui n’opère aucune distinction quant à la durée du contrat, déterminée ou indéterminée, et de l’article L. 134-13 que l’agent a droit à une indemnité en cas de non-renouvellement du contrat par le mandant.

Dans le cas d’espèce, le mandant a notifié à l’agent le non-renouvellement du contrat à durée déterminée à son terme et a aussitôt engagé des négociations en vue de conclure un nouveau contrat. L’agent ayant refusé de conclure ce nouveau contrat les juges du fond ont considéré qu’il était à l’origine de la rupture des relations avec le mandant et lui ont refusé le bénéfice de l’indemnité de fin de contrat.

Ce n’est cependant pas l’avis de la Cour de cassation qui censure cette décision au motif que :

« L’agent commercial qui refuse de conclure un nouveau contrat à l’expiration du précédent n’a pas l’initiative de la cessation du contrat au sens du second texte susvisé [L. 134-13], de sorte qu’il n’est pas privé du droit à indemnité ».

La solution n’est pas totalement nouvelle. La Cour de cassation énonçait déjà en 2006 que « la cessation du contrat d’agent commercial, même à durée déterminée, donne droit à réparation du préjudice résultant de la perte pour l’avenir des revenus tirés de l’exploitation en commun de la clientèle » (Cass. Com., 3 octobre 2006, n° 05-10127).

En outre, il a déjà été jugé, dans un cas similaire qu’en raison des « conditions abusives » de négociations du nouveau contrat, l’agent était fondé à refuser le renouvellement, tout en bénéficiant de l’indemnité de l’article L. 134-12 (CA RENNES, 9 avril 2013, n° 12/000752).

Mais la haute juridiction va aujourd’hui plus (trop ?) loin dans la protection de l’agent commercial.

Il n’est en effet nullement question d’abus de la part du mandant. Les juges du fond évoquent au contraire une rupture abusive des négociations de la part de l’agent qui a « poursuivi des pourparlers pendant 7 mois, mis en œuvre la modification de son secteur et alors que les négociations avaient abouti à une proposition économique au moins aussi favorable que celle résultant des précédents contrats, elle a mis fin à ces négociations sans pour autant justifier de son refus » (CA PARIS, 17 décembre 2015, n° 14/05560).

La décision de cassation apparait donc pour le moins sévère à l’égard du mandant. Mais la généralité de la formule employée confirme une extension excessive de la protection de l’agent.

N’est-il pas contradictoire de reconnaitre un abus dans la rupture des pourparlers par l’agent et dans le même temps, son droit à indemnité fondé sur l’absence d’imputabilité de la rupture à l’agent ?

Il sera intéressant de surveiller la décision de la Cour d’appel de renvoi (PARIS autrement composée) pour voir si le montant de l’indemnité tient compte des circonstances de l’espèce.

Voilà qui doit en tout cas nous inciter à étudier sérieusement la question de la durée du contrat, au stade de sa rédaction.

Emilie Houssineau

Emilie Houssineau

Avocat chez Cabinet Cornet Vincent Ségurel

Local commercial : préemption et honoraires d’agence

Le propriétaire d’un local commercial décide de le vendre et mandate une agence immobilière qui trouve un acquéreur. Parallèlement, le propriétaire informe le locataire de la vente du bien. Ce dernier, comme l’article L. 145-46-1 le stipule, décide d’utiliser son droit de préemption pour acquérir le bien au prix fixé mais amputé des honoraires d’agence. La Cour de cassation lui donne raison : la vente est parfaite car le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation…

Extrait de l’arrêt de la Cour de cassation, civile, Chambre civile 3 du 28 juin 2018.
Pourvoi  n° 17-14605. 

« LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant : 

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Douai, 12 janvier 2017), que la société BA, propriétaire d’un immeuble à usage commercial loué à la société Librairie B, a donné mandat à la société Kehl, exerçant l’activité d’agent immobilier, de rechercher un acquéreur ; que, le 12 mai 2015, par l’intermédiaire de cet agent immobilier, la société Greginvest Belgium a fait connaître à la société BA son intention d’acquérir l’immeuble ; que, le 20 mai 2015, la propriétaire a notifié à la locataire une offre de vente aux clauses et conditions acceptées par la société tierce, à savoir un prix augmenté des honoraires de l’agent immobilier ; que la locataire a accepté l’offre, à l’exception des honoraires ; que la propriétaire a assigné la locataire, l’agent immobilier et le candidat acquéreur aux fins que celui-ci soit autorisé à acquérir l’immeuble ; 

Sur le premier moyen : 

Attendu que la société Greginvest Belgium fait grief à l’arrêt de condamner la société BA et, en tant que de besoin, la société financière Pierre X…, qui est son unique actionnaire, à régulariser l’acte de vente sans honoraires de l’agent immobilier, au profit de la société Librairie B, alors, selon le moyen, que nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée ; que l’inobservation de cette règle d’ordre public doit être relevée d’office ; qu’il résulte de l’arrêt attaqué que la société Khel immobilier n’a pas été intimée sur l’appel interjeté par la société Librairie B, qui remettait pourtant en cause le droit de l’agent immobilier à la perception de la commission convenue à son profit ; qu’en faisant droit à l’appel ainsi interjeté, sans avoir préalablement prescrit, au besoin d’office, la mise en cause de la société Khel immobilier, comme l’exigeaient pourtant les droits de la défense, la cour d’appel a violé les articles 14 du code de procédure civile et 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ; 

Mais attendu que, le litige portant sur l’exercice par la locataire du droit que lui confère l’article L. 145-46-1 du code de commerce lorsque le bailleur envisage de vendre son bien, c’est sans méconnaître les dispositions des textes précités que la cour d’appel s’est prononcée en l’absence de l’agent immobilier ; 

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; 

Sur le second moyen : 

Attendu que la société Greginvest Belgium fait le même grief à l’arrêt, alors, selon le moyen : 

1°/ que la purge du droit de préférence ou de préemption du locataire commerçant peut s’opérer indifféremment, soit dès le moment où la vente est envisagée et avant même qu’un acquéreur ait été recherché et trouvé, soit au contraire après qu’un acquéreur eut été trouvé et les conditions de la vente définitivement négociées avec ce dernier ; que dans ce second cas de figure, l’exercice par le locataire de son droit de préemption a pour objet de lui permettre de se substituer, dans toutes ses obligations, à l’acquéreur évincé, et notamment dans son obligation de s’acquitter du montant de la commission due à l’agent immobilier ; qu’en l’espèce, il résulte des constatations de l’arrêt que la notification du projet de vente à la société Librairie B est intervenue le 20 mai 2015, soit après que la société Greginvest Belgium se fut portée acquéreur, le 12 mai 2015, du bien litigieux ; qu’en jugeant néanmoins que le paiement de la commission due à l’agent immobilier ne pouvait être imposé au locataire exerçant son droit de préemption, la cour d’appel a violé l’article L. 145-46-1 du code de commerce ; 

2°/ que, subsidiairement, la notification qui lui est faite du prix et des conditions de la vente projetée, aux fins de purge de son droit de préférence ou de préemption, vaut offre de vente au profit du locataire ; que ce dernier dispose d’un délai d’un mois pour accepter purement et simplement cette offre, puis d’un délai de deux mois, éventuellement porté à quatre mois en cas de recours à un prêt, pour réaliser la vente, le non-respect de ces délais ayant respectivement pour effet de rendre caduque l’offre et l’acceptation de cette offre ; qu’en l’espèce, il est constant que la société Librairie B n’a pas accepté purement et simplement, dans le délai d’un mois, l’offre qui lui avait été transmise, puisqu’elle a contesté devoir les honoraires d’agence que cette offre mettait à la charge de l’acquéreur et que, du fait de cette contestation, la vente n’a pas été réalisée dans le délai légal ; que dès lors, à supposer même fondée la contestation de la société Librairie B, le défaut d’acceptation pure et simple de l’offre qui lui était faite, dans les délais légaux qui lui étaient impartis, faisait de toutes façon obstacle à la vente ; qu’en prescrivant néanmoins, dans ces conditions, la réalisation de la vente litigieuse au profit de la société Librairie B, la cour d’appel a de nouveau violé l’article L. 145-46-1 du code de commerce ; 

Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit qu’en application de l’alinéa 1er de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, disposition d’ordre public, le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation et ayant relevé que le preneur avait fait connaître au bailleur son acceptation d’acquérir au seul prix de vente, la cour d’appel en a exactement déduit que la vente était parfaite ; 

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne la société Greginvest Belgium aux dépens ; 

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Greginvest Belgium et la condamne à payer à la société Librairie B la somme de 3 000 euros ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit juin deux mille dix-huit. »

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