Prêt immobilier et fausse déclaration


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Un emprunteur, pour la construction d’une résidence principale, avait sollicité auprès d’une banque un prêt qui devait être débloqué par tranches au fur et à mesure des travaux. Sur le contrat de prêt, une clause indiquait que la banque prévoyait l’exigibilité immédiate des sommes prêtées en cas de fausse déclaration. S’appuyant sur une facture inexacte, la banque demande le remboursement immédiat des sommes prêtées. La Cour d’appel valide sa demande mais la Cour de cassation casse le jugement : les juges auraient dû rechercher si la clause invoquée était abusive…

Extrait de l’arrêt de la Cour de cassation, chambre civile 1, du mercredi 10 octobre 2018.
Pourvoi n° 17-20441. 

« LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant : 

Sur le moyen unique, pris en sa première branche : 

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que, par offre de prêt acceptée le 20 mai 2011, la société Banque de Tahiti (la banque) a consenti à Mme X… (l’emprunteur) un prêt immobilier d’un montant de 30 000 000 francs CFP, remboursable en deux-cent-quarante mensualités, garanti par le cautionnement de la société Compagnie européenne de garanties et de caution (la caution), pour financer la construction d’une maison d’habitation à usage de résidence principale ; qu’en application de l’article 9 des conditions générales, qui prévoit le cas de déclaration inexacte de la part de l’emprunteur, la banque a notifié à ce dernier l’exigibilité anticipée de toutes les sommes dues au titre du prêt ; que la caution, subrogée dans les droits de la banque, a assigné l’emprunteur en paiement ; 

Sur la recevabilité du moyen, contestée par la défense : 

Attendu que le juge national est tenu d’examiner d’office le caractère abusif des clauses contractuelles invoquées par une partie dès qu’il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet ; que le moyen est donc recevable ; 

Et sur le moyen : 

Vu l’article L. 132-1, devenu L. 212-1 du code de la consommation ; 

Attendu que, pour condamner l’emprunteur à payer à la caution une certaine somme, l’arrêt relève, d’abord, que le contrat de prêt stipule que les fonds seront débloqués en plusieurs fois, sur présentation de factures validées par l’emprunteur, indiquant la ou les prestations faites, au fur et à mesure de l’état d’avancement des travaux, et retient, ensuite, que l’insincérité des factures présentées par l’emprunteur, de nature à constituer une déclaration inexacte, justifie l’exigibilité anticipée des sommes prêtées ; 

Qu’en statuant ainsi, alors qu’il lui incombait de rechercher d’office le caractère abusif de la clause qui autorise la banque à exiger immédiatement la totalité des sommes dues en cas de déclaration inexacte de la part de l’emprunteur, en ce qu’elle est de nature à laisser croire que l’établissement de crédit dispose d’un pouvoir discrétionnaire pour apprécier l’importance de l’inexactitude de cette déclaration et que l’emprunteur ne peut recourir au juge pour contester le bien-fondé de la déchéance du terme, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; 

PAR CES MOTIFS et sans qu’il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen : 

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 2 mars 2017, entre les parties, par la cour d’appel de Papeete ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Papeete, autrement composée ; 

Condamne la société Compagnie européenne de garanties et de caution aux dépens ; 

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix octobre deux mille dix-huit. »

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Le retour à meilleure fortune de la caution


Un chef d’entreprise se porte caution de prêts consentis à sa société par sa banque. Suite au défaut de la société, la banque appelle la caution en remboursement. Cette dernière conteste son engagement au motif qu’il était disproportionné lors de l’octroi du prêt. La Cour de cassation ne le suit pas, car au moment de l’appel à caution, son patrimoine était suffisant pour lui permettre d’honorer son engagement…

Extrait de l’arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du mercredi 5 septembre 2018.
Pourvoi n° : 17-18660.

« LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l’arrêt suivant : 

Sur le moyen unique : 

Vu l’article L. 341-4 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 14 mars 2016 ; 

Attendu que la caution ne peut être déchargée de son engagement de caution, ce dernier serait-il manifestement disproportionné à ses biens et revenus lors de sa conclusion, lorsqu’au moment où elle est appelée, son patrimoine lui permet de faire face à son obligation ; 

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que la société Vificima (la société) a souscrit auprès de la société Crédit agricole mutuel de Franche-Comté (la banque) quatre prêts professionnels en garantie desquels Mme Y… (la caution), son associée unique, s’est rendue caution solidaire ; que le 11 octobre 2011, la société a été mise en redressement judiciaire, cette procédure étant convertie en liquidation judiciaire le 4 décembre 2012 ; que le 29 août 2014, la banque a assigné la caution en paiement de diverses sommes, puis a limité sa demande en paiement à celle de 69 922,90 euros, outre intérêts, au titre du dernier des quatre prêts, souscrit le 9 juin 2009 ; qu’invoquant le caractère manifestement disproportionné de son engagement, la caution a demandé à en être déchargée ; que, devant la cour d’appel, la banque a soutenu qu’au moment où elle a été appelée, la caution était en mesure de faire face à son engagement ; 

Attendu que pour rejeter la demande de la banque, l’arrêt, après avoir constaté qu’elle ne conteste pas le caractère disproportionné de l’engagement de caution à la date du 9 juin 2009, mais qu’elle fait valoir que la caution se reconnaît propriétaire d’un appartement qu’elle évalue à 155 000 euros, puis relevé que la caution reste redevable du solde d’un emprunt immobilier de 80 000 euros contracté le 24 décembre 2008, qui s’élève à la somme de 48 621,19 euros au 5 février 2017, ce qui réduit la valeur estimée de son immeuble à 106 378,81 euros, et qu’elle perçoit une pension d’invalidité mensuelle de 1 140,81 euros, retient qu’au vu de la modicité de ses revenus, de son état de santé, et de l’état actuel du marché immobilier, son patrimoine, uniquement constitué de cet appartement, ne lui permet pas de faire face à son obligation de caution ; 

Qu’en se déterminant par de tels motifs, impropres à caractériser qu’au jour où elle a été assignée en exécution de son engagement, la caution n’était pas en mesure de faire face à son obligation avec son patrimoine, la cour d’appel a privé sa décision de base légale ; 

PAR CES MOTIFS : 

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 8 mars 2017, entre les parties, par la cour d’appel de Besançon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Dijon ; 

Condamne Mme Y… aux dépens ; 

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du cinq septembre deux mille dix-huit. »

Remboursement fautif de comptes courants d’associés


Suite à un arrêt de Cour de cassation, une société est définitivement condamnée à payer 166.000 € à une autre entreprise. Quelques jours après, le dirigeant de la société rembourse les comptes courants de  deux associés : le sien à hauteur de 100.000 € et le second pour 50.000 €. Quinze jour plus tard, le dirigeant déclare la cessation des paiements de sa société qui est finalement placée en liquidation judiciaire. Le liquidateur poursuit le dirigeant estimant que le remboursement des comptes d’associés constituait un paiement préférentiel au détriment des autres créanciers. La Cour de cassation lui donne raison : le dirigeant a commis une faute de gestion et il est condamné à payer 150.000 € au liquidateur…

Extrait de l’arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale du jeudi 24 mai 2018.
Pourvoi n° : 17-10119. 

« LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l’arrêt suivant : 

Sur le moyen unique : 

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Poitiers, 6 septembre 2016), que la société Activplast a acquis, en 2005, les parts sociales composant le capital de la société Bupsanit et de la SCI Fuchs auprès de M. et Mme A… ; qu’un litige concernant la garantie de passif a opposé la société Activplast et les époux A…, qui a trouvé son épilogue par un arrêt de cassation partielle (chambre commerciale, financière et économique, 7 décembre 2010, pourvoi n° 09-70.775) d’un arrêt de cour d’appel du 15 juillet 2009, ayant eu pour conséquence, à défaut de saisine de la cour de renvoi, de rendre la société Activplast irrévocablement débitrice à l’égard de M.et Mme A… de la somme de 166 269,08 euros ; que les 10 et 15 décembre 2010, la société Activplast, dont M. X… était le gérant, a procédé au remboursement des comptes courants d’associés de M. X… et de la société Staven, à concurrence respectivement de 100 000 euros et 50 000 euros ; que le 9 janvier 2011, M. X… a déclaré l’état de cessation des paiements de la société Activplast qui a été mise en liquidation judiciaire le 19 janvier 2011, M. Y… étant désigné liquidateur ; que ce dernier a assigné M. X… en responsabilité pour insuffisance d’actif de la société Activplast ; 

Attendu que M. X… fait grief à l’arrêt de le condamner à payer à M. Y…, ès qualités, la somme de 150 000 euros alors, selon le moyen : 

1°/ que lorsque la liquidation judiciaire d’une personne morale fait apparaître une insuffisance d’actif, le tribunal peut, en cas de faute de gestion ayant contribué à cette insuffisance d’actif, décider que le montant de cette insuffisance d’actif sera supporté en tout ou partie, par tous les dirigeants de droit ou de fait, ou par certains d’entre eux, ayant contribué à la faute de gestion ; que les comptes d’associés ont pour caractéristique essentielle, en l’absence de convention particulière ou statutaire les régissant, d’être remboursables à tout moment ; qu’en énonçant que si le remboursement aux associés de leur compte courant est pour eux un droit absolu qui ne peut être remis en cause, c’est à la condition qu’il ne constitue pas un paiement préférentiel au détriment des créanciers de l’entreprise et qu’en l’espèce ces remboursements constituent une faute de gestion de M. X… qui les a effectués alors qu’il savait inéluctable la déclaration de cessation des paiements puisque toute activité de la société avait disparu et qu’il connaissait, au moins, le risque de devoir une somme aux époux A… auxquels les opposait une âpre instance judiciaire, quand le solde créditeur des comptes courants d’associés constituait une dette échue dont le titulaire était, à tout moment, en droit de demander le remboursement, la cour d’appel a violé l’article L. 651-2 du code de commerce ; 

2°/ que dans ses conclusions d’appel, M. X… faisait valoir que l’associé qui demande le remboursement de son compte courant d’associé ne peut se voir opposer un refus qui serait alors constitutif d’une faute de gestion dont le dirigeant aurait alors à répondre personnellement ; qu’il était ajouté qu’à la suite de l’assemblée générale qui s’était tenue le 10 décembre 2010, M. B…, représentant légal de la société Staven, associée de la société Activplast, avait réitéré par écrit sa demande de remboursement de son compte courant d’associé soit 50 000 euros ; qu’il en était déduit que le dirigeant de la société Activplast ne pouvait s’opposer à cette demande de remboursement de sorte qu’aucune faute de gestion ne pouvait lui être reprochée à ce titre ; qu’en ne répondant pas à ce moyen, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ; 

3°/ que dans ses conclusions d’appel, M. X… faisait valoir qu’à la date à laquelle les remboursements de comptes courant d’associés avaient été effectués, la société Activplast disposait d’une trésorerie suffisante suite à des remboursements de comptes courants par des filiales et que la date de cessation des paiements avait été fixée postérieurement, soit le 11 janvier 2011, par le tribunal de commerce dans le jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire ; qu’il était ajouté que M. X… avait procédé à ces remboursements après avoir interrogé le commissaire aux comptes de la société Activplast, M. Jean-Paul C…, qui avait alors précisé que les comptes courants d’associés n’étaient pas bloqués et constituaient une dette exigible de sorte qu’aucune raison ne s’opposait à leur remboursement ; qu’il en était déduit qu’aucune faute de gestion ne pouvait être reprochée à ce titre au dirigeant de la société Activplast ; qu’en ne répondant pas à ce moyen, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ; 

4°/ que lorsque la liquidation judiciaire d’une personne morale fait apparaître une insuffisance d’actif, le tribunal peut, en cas de faute de gestion ayant contribué à cette insuffisance d’actif, décider que le montant de cette insuffisance d’actif sera supporté en tout ou partie, par tous les dirigeants de droit ou de fait, ou par certains d’entre eux, ayant contribué à la faute de gestion ; qu’en énonçant qu’à la date du remboursement des comptes courants d’associés, soit les 10 et 15 décembre 2010, M. X… connaissait au moins le risque de devoir une somme aux époux A… auxquels les opposait une âpre instance judiciaire sans constater que M. X… avait alors connaissance de la teneur de l’arrêt rendu le 7 décembre 2010 par la Cour de cassation qui avait été signifié à la société Activplast le 20 décembre suivant à la requête de M. et Mme A…, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article L. 651-2 du code de commerce ; 

5°/ que lorsque la liquidation judiciaire d’une personne morale fait apparaître une insuffisance d’actif, le tribunal peut, en cas de faute de gestion ayant contribué à cette insuffisance d’actif, décider que le montant de cette insuffisance d’actif sera supporté en tout ou partie, par tous les dirigeants de droit ou de fait, ou par certains d’entre eux, ayant contribué à la faute de gestion ; que la faute de gestion retenue doit avoir contribué à l’insuffisance d’actif ; que dans sa décision rendue le 9 décembre 2010, la Cour de cassation a cassé et annulé, sauf en ce qu’il a confirmé le jugement ayant dit que les époux A… étaient tenus d’indemniser à concurrence de 17 132,19 euros la société Activplast, l’arrêt rendu le 15 juillet 2009 par la cour d’appel de Poitiers, rectifié par un arrêt du 15 décembre 2009, entre les parties et a remis sur les autres points la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt, et pour être fait droit, les a renvoyées devant la cour d’appel de Poitiers autrement composée ; que par l’effet du dessaisissement attaché au jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire prononcé le 19 janvier 2011, M. Y…, en sa qualité de liquidateur, était seul habilité à saisir la juridiction de renvoi ; qu’en énonçant que les remboursements des comptes courants d’associés constituent une faute de gestion en ce que, privant la société de toute trésorerie, ils empêchaient par là-même la poursuite de l’instance judiciaire, quand, en l’absence de tout autre passif, l’insuffisance d’actif allégué correspondant au seul montant des sommes perçues par la société Activplast en exécution de l’arrêt ensuite cassé, résultait de la seule décision prise par M. Y…, ès qualités, de ne pas saisir la juridiction de renvoi, conférant ainsi force de chose jugée au jugement rendu le 27 mars 2007, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l’article L. 651-2 du code de commerce ; 

Mais attendu qu’après avoir exactement énoncé que, si les associés ont droit au remboursement à tout moment de leur compte dit courant, c’est à la condition que ce remboursement ne constitue pas un paiement préférentiel au détriment des créanciers de l’entreprise, l’arrêt relève que les remboursements des comptes courants de M. X… et de la société Staven, effectués les 10 et 15 décembre 2010, soit quelques jours après que l’arrêt de la Cour de cassation eut donné à M.et Mme A… la possibilité d’être remboursés de la somme de 166 269,08 euros qu’ils avaient versée à la société Activplast en application de l’arrêt de la cour d’appel du 15 juillet 2009, partiellement cassé, ont été opérés tandis que M. X… savait inéluctable la déclaration de cessation des paiements du 9 janvier suivant puisque toute activité de la société Activplast avait disparu et tandis qu’il connaissait le risque de devoir une somme aux époux A… auxquels les opposait une instance judiciaire ; que l’arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que les remboursements des comptes courants d’associés constituaient des fautes de gestion en ce que, privant la société Activplast de toute trésorerie du fait de l’absence d’actif disponible permettant d’exécuter la condamnation, ils empêchaient par là-même la poursuite de l’instance judiciaire que M. X… reproche au liquidateur de ne pas avoir poursuivie ; que la cour d’appel, qui a ainsi répondu, en les écartant, aux conclusions prétendument délaissées, a légalement justifié sa décision ; que le moyen n’est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne M. X… aux dépens ; 

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer à M. Y…, en sa qualité de liquidateur de la société Activplast, la somme de 3 000 euros ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mai deux mille dix-huit.

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Reprise des poursuites par un creancier après clôture pour insuffisance d’actif sur le fondement de l’article L643-11, i 2° du Code de commerce.

Par Clotilde Jun, Avocat.-  18 janvier 2018 

Cour de cassation, Chambre commerciale, 13 décembre 2017, n°15-28.357.

Si l’article L.643-11, I 2° du Code de commerce autorise un créancier à recouvrer l’exercice individuel de son action contre son débiteur, c’est à la condition que la créance porte sur des droits attachés à la personne du créancier. Que n’entre pas dans cette catégorie le droit d’un créancier de saisir un immeuble objet d’une déclaration d’insaisissabilité qui lui est inopposable.

Une banque a consenti à un entrepreneur individuel un prêt immobilier pour l’achat de sa résidence principale.
Ce dernier a pris le soin de publier une déclaration notariée d’insaisissabilité, cependant inopposable au créancier bancaire, ayant des droits antérieurs.

L’entrepreneur a été placé en liquidation judiciaire, clôturée par insuffisance d’actif.

La banque, dont la créance avait été admise au passif, a saisi le Président du tribunal de la procédure, sur le fondement des dispositions de l’article L.643-11 du Code de commerce afin de se faire autoriser à reprendre ses poursuites contre son débiteur sur le bien immobilier dont elle avait financé l’acquisition.

Une ordonnance a été rendue en ce sens, infirmée par les magistrats d’appel.

La Haute Cour, saisie de la difficulté, a considéré que « si l’article L. 643-11, I, 2°, du code de commerce, dont la banque revendique exclusivement l’application, autorise un créancier, dont les opérations de la liquidation judiciaire de son débiteur n’ont pas, en raison de l’insuffisance d’actif, permis de régler la créance, à recouvrer l’exercice individuel de son action contre lui, c’est à la condition que la créance porte sur des droits attachés à la personne du créancier ; qu’ayant exactement énoncé que n’entre pas dans cette catégorie le droit d’un créancier de saisir un immeuble objet d’une déclaration d’insaisissabilité qui lui est inopposable. »

Le prononcé de la clôture de la liquidation judiciaire par insuffisance d’actif empêche en effet les créanciers de recouvrer l’exercice individuel de leurs actions contre le débiteur, entrainant ainsi un effacement total de la créance et offrant au débiteur un droit au rebond.

Plusieurs exceptions sont cependant prévues, notamment lorsque la créance porte sur des droits attachés à la personne du créancier.
Mais une créance de remboursement d’un prêt ayant financé l’acquisition d’un bien immobilier ne rentre pas dans la catégorie restrictive des droits attachés à la personne du créancier, ainsi que le rappelle la Haute Cour.

Cette solution ne s’éloigne pas de la jurisprudence dégagée : avait en effet déjà été jugé que la créance de remboursement d’un prêt ne résulte pas de droits attachés à la personne du débiteur (Com, 29 mai 2001, Bull. civ. IV, n°103), et ce même si le prêt est assorti du privilège de prêteur de deniers (Com, 16 nov.2010, Bull. civ IV, n°174).

On peut cependant s’interroger quant à l’opportunité pour un créancier, auquel la déclaration notariée d’insaisissabilité est inopposable, souhaitant agir sur le bien objet de la déclaration, à se faire autoriser à reprendre ses poursuites sur un bien qui n’était pas dans le périmètre réel de la procédure et donc pas soumis à la règle de l’arrêt des poursuites individuelles (articles L.622-21 et L.641-3 du Code de commerce).

Clotilde JUN- Avocat

Agent commercial : fin de contrat à durée déterminée et indemnité de rupture

 17 juillet 2018Emilie Houssineau 

Cass. Com., 21 juin 2017, n° 15-29127, FS-P+B+I, LA DIFFUSION SOTRADIF / ELSEVIER MASSON

Cette décision donne l’occasion de revenir sur les conséquences de l’arrivée du terme d’un contrat d’agent commercial à durée déterminée au regard de l’indemnité de fin de contrat prévue à l’article L. 134-12 du Code de commerce.

Il résulte de la combinaison de l’article L. 134-12 du Code de commerce, qui n’opère aucune distinction quant à la durée du contrat, déterminée ou indéterminée, et de l’article L. 134-13 que l’agent a droit à une indemnité en cas de non-renouvellement du contrat par le mandant.

Dans le cas d’espèce, le mandant a notifié à l’agent le non-renouvellement du contrat à durée déterminée à son terme et a aussitôt engagé des négociations en vue de conclure un nouveau contrat. L’agent ayant refusé de conclure ce nouveau contrat les juges du fond ont considéré qu’il était à l’origine de la rupture des relations avec le mandant et lui ont refusé le bénéfice de l’indemnité de fin de contrat.

Ce n’est cependant pas l’avis de la Cour de cassation qui censure cette décision au motif que :

« L’agent commercial qui refuse de conclure un nouveau contrat à l’expiration du précédent n’a pas l’initiative de la cessation du contrat au sens du second texte susvisé [L. 134-13], de sorte qu’il n’est pas privé du droit à indemnité ».

La solution n’est pas totalement nouvelle. La Cour de cassation énonçait déjà en 2006 que « la cessation du contrat d’agent commercial, même à durée déterminée, donne droit à réparation du préjudice résultant de la perte pour l’avenir des revenus tirés de l’exploitation en commun de la clientèle » (Cass. Com., 3 octobre 2006, n° 05-10127).

En outre, il a déjà été jugé, dans un cas similaire qu’en raison des « conditions abusives » de négociations du nouveau contrat, l’agent était fondé à refuser le renouvellement, tout en bénéficiant de l’indemnité de l’article L. 134-12 (CA RENNES, 9 avril 2013, n° 12/000752).

Mais la haute juridiction va aujourd’hui plus (trop ?) loin dans la protection de l’agent commercial.

Il n’est en effet nullement question d’abus de la part du mandant. Les juges du fond évoquent au contraire une rupture abusive des négociations de la part de l’agent qui a « poursuivi des pourparlers pendant 7 mois, mis en œuvre la modification de son secteur et alors que les négociations avaient abouti à une proposition économique au moins aussi favorable que celle résultant des précédents contrats, elle a mis fin à ces négociations sans pour autant justifier de son refus » (CA PARIS, 17 décembre 2015, n° 14/05560).

La décision de cassation apparait donc pour le moins sévère à l’égard du mandant. Mais la généralité de la formule employée confirme une extension excessive de la protection de l’agent.

N’est-il pas contradictoire de reconnaitre un abus dans la rupture des pourparlers par l’agent et dans le même temps, son droit à indemnité fondé sur l’absence d’imputabilité de la rupture à l’agent ?

Il sera intéressant de surveiller la décision de la Cour d’appel de renvoi (PARIS autrement composée) pour voir si le montant de l’indemnité tient compte des circonstances de l’espèce.

Voilà qui doit en tout cas nous inciter à étudier sérieusement la question de la durée du contrat, au stade de sa rédaction.

Emilie Houssineau

Emilie Houssineau

Avocat chez Cabinet Cornet Vincent Ségurel

Local commercial : préemption et honoraires d’agence

Le propriétaire d’un local commercial décide de le vendre et mandate une agence immobilière qui trouve un acquéreur. Parallèlement, le propriétaire informe le locataire de la vente du bien. Ce dernier, comme l’article L. 145-46-1 le stipule, décide d’utiliser son droit de préemption pour acquérir le bien au prix fixé mais amputé des honoraires d’agence. La Cour de cassation lui donne raison : la vente est parfaite car le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation…

Extrait de l’arrêt de la Cour de cassation, civile, Chambre civile 3 du 28 juin 2018.
Pourvoi  n° 17-14605. 

« LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant : 

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Douai, 12 janvier 2017), que la société BA, propriétaire d’un immeuble à usage commercial loué à la société Librairie B, a donné mandat à la société Kehl, exerçant l’activité d’agent immobilier, de rechercher un acquéreur ; que, le 12 mai 2015, par l’intermédiaire de cet agent immobilier, la société Greginvest Belgium a fait connaître à la société BA son intention d’acquérir l’immeuble ; que, le 20 mai 2015, la propriétaire a notifié à la locataire une offre de vente aux clauses et conditions acceptées par la société tierce, à savoir un prix augmenté des honoraires de l’agent immobilier ; que la locataire a accepté l’offre, à l’exception des honoraires ; que la propriétaire a assigné la locataire, l’agent immobilier et le candidat acquéreur aux fins que celui-ci soit autorisé à acquérir l’immeuble ; 

Sur le premier moyen : 

Attendu que la société Greginvest Belgium fait grief à l’arrêt de condamner la société BA et, en tant que de besoin, la société financière Pierre X…, qui est son unique actionnaire, à régulariser l’acte de vente sans honoraires de l’agent immobilier, au profit de la société Librairie B, alors, selon le moyen, que nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée ; que l’inobservation de cette règle d’ordre public doit être relevée d’office ; qu’il résulte de l’arrêt attaqué que la société Khel immobilier n’a pas été intimée sur l’appel interjeté par la société Librairie B, qui remettait pourtant en cause le droit de l’agent immobilier à la perception de la commission convenue à son profit ; qu’en faisant droit à l’appel ainsi interjeté, sans avoir préalablement prescrit, au besoin d’office, la mise en cause de la société Khel immobilier, comme l’exigeaient pourtant les droits de la défense, la cour d’appel a violé les articles 14 du code de procédure civile et 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ; 

Mais attendu que, le litige portant sur l’exercice par la locataire du droit que lui confère l’article L. 145-46-1 du code de commerce lorsque le bailleur envisage de vendre son bien, c’est sans méconnaître les dispositions des textes précités que la cour d’appel s’est prononcée en l’absence de l’agent immobilier ; 

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; 

Sur le second moyen : 

Attendu que la société Greginvest Belgium fait le même grief à l’arrêt, alors, selon le moyen : 

1°/ que la purge du droit de préférence ou de préemption du locataire commerçant peut s’opérer indifféremment, soit dès le moment où la vente est envisagée et avant même qu’un acquéreur ait été recherché et trouvé, soit au contraire après qu’un acquéreur eut été trouvé et les conditions de la vente définitivement négociées avec ce dernier ; que dans ce second cas de figure, l’exercice par le locataire de son droit de préemption a pour objet de lui permettre de se substituer, dans toutes ses obligations, à l’acquéreur évincé, et notamment dans son obligation de s’acquitter du montant de la commission due à l’agent immobilier ; qu’en l’espèce, il résulte des constatations de l’arrêt que la notification du projet de vente à la société Librairie B est intervenue le 20 mai 2015, soit après que la société Greginvest Belgium se fut portée acquéreur, le 12 mai 2015, du bien litigieux ; qu’en jugeant néanmoins que le paiement de la commission due à l’agent immobilier ne pouvait être imposé au locataire exerçant son droit de préemption, la cour d’appel a violé l’article L. 145-46-1 du code de commerce ; 

2°/ que, subsidiairement, la notification qui lui est faite du prix et des conditions de la vente projetée, aux fins de purge de son droit de préférence ou de préemption, vaut offre de vente au profit du locataire ; que ce dernier dispose d’un délai d’un mois pour accepter purement et simplement cette offre, puis d’un délai de deux mois, éventuellement porté à quatre mois en cas de recours à un prêt, pour réaliser la vente, le non-respect de ces délais ayant respectivement pour effet de rendre caduque l’offre et l’acceptation de cette offre ; qu’en l’espèce, il est constant que la société Librairie B n’a pas accepté purement et simplement, dans le délai d’un mois, l’offre qui lui avait été transmise, puisqu’elle a contesté devoir les honoraires d’agence que cette offre mettait à la charge de l’acquéreur et que, du fait de cette contestation, la vente n’a pas été réalisée dans le délai légal ; que dès lors, à supposer même fondée la contestation de la société Librairie B, le défaut d’acceptation pure et simple de l’offre qui lui était faite, dans les délais légaux qui lui étaient impartis, faisait de toutes façon obstacle à la vente ; qu’en prescrivant néanmoins, dans ces conditions, la réalisation de la vente litigieuse au profit de la société Librairie B, la cour d’appel a de nouveau violé l’article L. 145-46-1 du code de commerce ; 

Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit qu’en application de l’alinéa 1er de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, disposition d’ordre public, le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation et ayant relevé que le preneur avait fait connaître au bailleur son acceptation d’acquérir au seul prix de vente, la cour d’appel en a exactement déduit que la vente était parfaite ; 

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne la société Greginvest Belgium aux dépens ; 

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Greginvest Belgium et la condamne à payer à la société Librairie B la somme de 3 000 euros ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit juin deux mille dix-huit. »

Photo : yosef19 – Fotolia.com.

Quel statut juridique choisir pour son entreprise ?

EURL, SARL, SA… Les personnes souhaitant créer leur entreprise se trouvent vite face à un choix crucial : quelle forme juridique choisir ? Les responsabilités, le capital social ou encore le régime fiscal qui s’y rapportent divergent fortement d’un statut à l’autre. Revue de détail.

Entreprise individuelle (EI)

Entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL)

Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) Société à responsabilité limitée (SARL) Société anonyme (SA) Société par actions simplifiée (SAS)

Société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU)

Société en nom collectif (SNC) La société coopérative de production (SCOP)
Associé(s) L’entrepreneur individuel Une personne physique ou morale 2 à 100 personnes physiques ou morales Au minimum 2 personnes physiques ou morales (ou 7 pour les sociétés cotées en bourse) Au minimum une personne physique ou morale Au minimum 2 personnes physiques ou morales Les salariés de l’entreprise (à hauteur de 51% minimum du capital) et éventuellement des investisseurs extérieurs
Dirigeant(s) L’entrepreneur individuel Un ou plusieurs gérants (personnes physiques) Un ou plusieurs gérants (personnes physiques) Un conseil d’administration de 3 à 18 membres, avec un président désigné parmi eux Un président (personne physique ou morale), obligation d’un représentant légal Un ou plusieurs gérants (personnes physiques ou morales) Un dirigeant ou gérant élu par les associés majoritaires
Capital social / Libre Libre Au minimum 37 000 € Libre Libre 30 € minimum en SCOP SARL ou SAS et 18 500 € pour la SCOP SA
Régime social du ou des dirigeant(s) Travailleur non-salarié Travailleur non-salarié (associé unique) ou assimilé-salarié (plusieurs associés) Travailleur non-salarié (gérant majoritaire), assimilé-salarié (gérant égalitaire ou minoritaire) Assimilé-salarié (président du conseil d’administration) Assimilé-salarié (président) Travailleur non-salarié Assimilé-salarié (directeur et dirigeants de de l’entreprise)
Imposition des bénéfices Impôt sur le revenu (possibilité d’impôt sur les sociétés sous conditions en entreprise individuelle à responsabilité limitée) Impôt sur le revenu (personne physique – possibilité d’impôt sur les sociétés), impôt sur les sociétés (personne morale) Impôt sur les sociétés dans la plupart des cas Impôt sur les sociétés dans la plupart des cas Impôt sur les sociétés dans la plupart des cas Impôt sur le revenu (part des bénéfices des associés), option de l’impôt sur les sociétés  possible pour la société Impôt sur les sociétés

Lire aussi : Impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu : quelle imposition selon son statut ? | Micro-entreprise, régime réel et régime de la déclaration contrôlée : les 3 régimes d’imposition des entreprises | Création d’entreprise : les démarches à effectuer

Entreprise individuelle (EI)

Il s’agit de la forme choisie en grande majorité par les créateurs d’entreprise. L’EI est une forme juridique souple mais la responsabilité peut être illimitée. Le régime de la micro-entreprise (anciennement auto-entreprise) appartient à cette catégorie.

  • Associé(s) : L’entrepreneur individuel uniquement ;
  • Responsabilité de l’associé ou des associés : L’associé est responsable sur l’ensemble de ses biens personnels. Il est possible d’effectuer une déclaration d’insaisissabilité devant notaire pour les biens fonciers (bâtis ou non bâtis) non affectés à l’usage professionnel. Il est également possible de choisir l’entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL), avec création d’un patrimoine professionnel ;
  • Dirigeant(s) : L’entrepreneur individuel, qui dispose des pleins pouvoirs ;
  • Responsabilité du ou des dirigeant(s) : Responsabilité civile et pénale ;
  • Capital social : N’existe pas pour l’EI ;
  • Régime social : Régime des travailleurs non-salariés ;
  • Imposition des bénéfices : Impôt sur le revenu (bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices non commerciaux ou bénéfices agricoles). En EIRL, possibilité de choisir l’impôt sur les sociétés, sous conditions.

En savoir plus : L’entreprise individuelle, un statut pour créer une entreprise facilement | L’entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL), un statut qui protège votre patrimoine personnel

Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL)

Il s’agit d’une SARL qui ne comporte qu’un associé. Ces deux formes juridiques partagent donc de nombreuses caractéristiques.

  • Associé(s) : Un (personne physique ou morale) ;
  • Responsabilité de l’associé ou des associés : Limitée à ses apports, sauf fautes de gestion s’il est aussi gérant ;
  • Dirigeant(s) : Un ou plusieurs gérants (personnes physiques), dont l’associé peut (ou non) faire partie ;
  • Responsabilité du ou des dirigeant(s) : Responsabilité civile et pénale ;
  • Capital social : Libre, en fonction de la taille et des besoins de la société ;
  • Régime social : Si le gérant est aussi l’associé unique, il est considéré comme travailleur non-salarié. Sinon, le gérant est assimilé-salarié ;
  • Imposition des bénéfices : Impôt sur le revenu de l’associé unique s’il s’agit d’une personne physique (avec possibilité de choisir l’impôt sur les sociétés). Si l’associé est une personne morale, impôt sur les sociétés.

En savoir plus : L’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL), un statut à associé unique à fort potentiel d’évolution

Société à responsabilité limitée (SARL)

Il s’agit d’une personne morale, avec au minimum deux associés. Cette forme juridique est la plus répandue pour les sociétés. En revanche, elle ne peut être choisie pour les professions juridiques, judiciaires ou de santé (hors pharmaciens).

  • Associé(s) : De 2 à 100 (personnes physiques ou morales) ;
  • Responsabilité de l’associé ou des associés : Limitée à leur apport, sauf fautes de gestion s’ils sont aussi gérants ;
  • Dirigeant(s) : Un ou plusieurs gérants (personnes physiques), qui peuvent être (ou non) les associés ;
  • Responsabilité du ou des dirigeant(s) : Responsabilité civile et pénale ;
  • Capital social : Libre, en fonction de la taille et des besoins de la société ;
  • Régime social : Un gérant majoritaire est considéré comme travailleur non salarié, un gérant égalitaire ou minoritaire est assimilé-salarié ;
  • Imposition des bénéfices : Impôt sur les sociétés, avec possibilité de choisir l’impôt sur le revenu dans certains cas (SARL « de famille », certaines SARL de moins de 5 ans).

En savoir plus : La société à responsabilité limitée (SARL), un statut avec un apport minimum flexible

Société anonyme (SA)

Ce type de société permet de réunir beaucoup d’associés (ou « actionnaires ») et beaucoup de capitaux.

  • Associé(s) : Au minimum 2 (personnes physiques ou morales). Au minimum 7 pour les sociétés dont les actions sont admises aux négociations sur un marché réglementé (marché boursier) ou sur un système multilatéral de négociation ;
  • Responsabilité de l’associé ou des associés : Limitée à leur apport ;
  • Dirigeant(s) : Un conseil d’administration (de 3 à 18 membres), obligatoirement actionnaires, avec un président désigné parmi eux (et un éventuel directeur général) ;
  • Responsabilité du ou des dirigeant(s) : Responsabilité civile et pénale ;
  • Capital social : Au minimum 37 000 € ;
  • Régime social : Le président du conseil d’administration est assimilié-salarié, les autres membres ne sont pas rémunérés et ne relèvent d’aucun régime social ;
  • Imposition des bénéfices : Impôt sur les sociétés, avec possibilité de choisir l’impôt sur le revenu dans certains cas (pour certaines SA de moins de 5 ans).

En savoir plus : La société anonyme (SA) : des projets d’envergure, avec une responsabilité limitée

Société par actions simplifiée (SAS), Société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU)

Ce type de société permet une large souplesse au niveau du capital et de la transmission des actions. En revanche, SAS ou SASU ne peuvent être choisies pour les professions juridiques, judiciaires ou de santé.

  • Associé(s) : Au minimum 1 (personne physique ou morale). Quand elle ne comporte qu’un associé, il s’agit d’une  société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) ;
  • Responsabilité de l’associé ou des associés : Limitée à leur apport ;
  • Dirigeant(s) : Un président (personne physique ou morale), mais avec obligation d’un représentant légal (qui peut être le président). Les règles d’organisation de la société sont fixées librement dans les statuts ;
  • Responsabilité du ou des dirigeant(s) : Responsabilité civile et pénale ;
  • Capital social : Libre, en fonction de la taille et des besoins de la société ;
  • Régime social : Le président d’une SAS est assimilé-salarié ;
  • Imposition des bénéfices : Impôt sur les sociétés, possibilité de choisir l’impôt sur le revenu dans certains cas.

En savoir plus : La société par actions simplifiée (SAS), un statut souple et une responsabilité limitée aux apports | La société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU), des démarches facilitées

Société en nom collectif (SNC)

Moins répandue qu’une SA ou une SARL, la SNC est une société dans laquelle les associés, qui sont au minimum deux, ont la qualité de commerçants. Ils sont responsables de manière solidaire et indéfinie des dettes de la société. Cette forme ne peut être choisie pour les professions juridiques, judiciaires ou de santé (hors pharmaciens).

  • Associé(s) : Au minimum 2 (personnes physiques ou morales) ;
  • Responsabilité de l’associé ou des associés : Les associés sont responsables solidairement, sur l’ensemble de leurs biens personnels ;
  • Dirigeant(s) : Un ou plusieurs gérants (personnes physiques ou morales), dont les associés peuvent (ou non) faire partie ;
  • Responsabilité du ou des dirigeant(s) : Responsabilité civile et pénale ;
  • Capital social : Libre, en fonction de la taille et des besoins de la société ;
  • Régime social : Les associés et le(s) gérant(s) sont considérés comme travailleurs non-salariés ;
  • Imposition des bénéfices : Les associés sont imposés sur leur part des bénéfices (impôt sur le revenu). La société peut opter pour l’impôt sur les sociétés.

En savoir plus : La société en nom collectif (SNC), un statut avec une responsabilité solidaire et indéfinie

Société coopérative de production (SCOP)

La Scop est société dans laquelle les salariés sont les associés majoritaires de l’entreprise. Elle peut avoir un statut juridique de société anonyme (SA), société par actions simplifiées (SAS) ou société à responsbilité limitée (SARL).

  • Associé(s) : Au minimum 2 en SAS/SARL et 7 en SA ;
  • Responsabilité de l’associé ou des associés : Limité à leur apport en SAS et SA, responsabilité civile et pénale en SARL
  • Dirigeant(s) : Un gérant élu par les associés. Le dirigeant ou gérant est assimilé à un salarié s’il est rémunéré ;
  • Responsabilité du ou des dirigeant(s) : Responsabilité civile et pénale ;
  • Capital social : 30 € minimum en SCOP SARL ou SAS et 18 500 € pour la SCOP SA ;
  • Régime social : Les associés et le(s) gérant(s) sont assimilés à des salariés s’ils sont rémunérés ;
  • Imposition des bénéfices : La SCOP est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), assujettie au taux normal. Le résultat peut être exonéré d’IS, s’il est affecté pour une moitié aux salariés et pour l’autre moitié doté en réserve, suite à un accord de participation

En savoir plus : Qu’est-ce qu’une Scop ?

Quelles différences pour la transmission ou la reprise d’entreprise ?

La transmission d’une entreprise peut se faire simplement par cession de parts sociales (EURL, SARL, SNC) ou d’actions (SA, SAS, SASU). Dans le cas d’une entreprise individuelle, il est possible de céder le fonds, pour les artisans et commerçants, ou de présenter sa clientèle, pour les professions libérales.

Publié initialement le 12/10/2015

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Quel statut me conviendrait vraiment ?

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Source

L’omission d’un mot dans les mentions manuscrites obligatoires ne conduit pas nécessairement à l’invalidation de l’engagement de caution

Dans cette affaire la caution avait omis d’écrire le mot « principal » dans les mentions manuscrites obligatoires de son engagement de caution. La Cour de cassation a jugé que l’omission de ce mot n’était qu’une erreur matérielle qui n’affecte ni le sens ni la portée de ladite mention et ne peut donc suffire à invalider le cautionnement…

Extrait de l’arrêt de la Cour de cassation, civile, Chambre commerciale du 14 mars 2018.
Pourvoi n° 14-17931.

« LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le second moyen :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Nîmes, 24 avril 2014), que, par plusieurs actes des 4 et 5 mai et 8 décembre 2010, M. Laurent Y… et M. Olivier Y… se sont rendus cautions au profit de la Caisse d’épargne et de prévoyance Provence-Alpes-Corse (la Caisse) de divers engagements de la société Easy Take, devenue la société Laker JVBU ; qu’à la suite d’incidents de paiement survenus en 2011, la Caisse a assigné en paiement, le 9 décembre 2011, la société Easy Take et les cautions ; que la société Easy Take ayant été mise en redressement judiciaire, le 21 décembre 2011, puis en liquidation judiciaire le 11 janvier 2012, la Caisse a déclaré sa créance, et, le 24 avril 2012, appelé en la cause M. A…, en sa qualité de liquidateur de la société Easy Take ;

Attendu que MM. Y… font grief à l’arrêt de rejeter la demande de M. Laurent Y… tendant à voir prononcer la nullité de son engagement de caution du 8 décembre 2010 alors, selon le moyen, que les dispositions de l’article L. 341-2 du code de la consommation imposent, à peine de nullité, que toute personne physique qui s’engage par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel fasse précéder sa signature de la mention manuscrite suivante, et uniquement de celle-ci : « En me portant caution de Laurent, dans la limite de la somme de… couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de…, je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si Laurent n’y satisfait pas lui-même » ; que, dans la présente espèce, la cour d’appel a relevé que la mention manuscrite apposée par M. Laurent Y… dans l’acte de cautionnement en date du 8 décembre 2010 comportait une erreur ; qu’en considérant pourtant que la caution était valable, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, violant ainsi l’article L. 341-2 du code de la consommation ;

Mais attendu que l’omission du mot “principal” dans la mention manuscrite prescrite par l’article L. 341-2 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 14 mars 2016, n’a pour conséquence que de limiter l’étendue du cautionnement aux accessoires de la dette, sans en affecter la validité ; que le moyen n’est pas fondé ;

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen, qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Laurent Y… et M. Olivier Y… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, les condamne à payer à la Caisse d’épargne et de prévoyance Provence-Alpes-Corse la somme globale de 3 000 euros et rejette leur demande ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mars deux mille dix-huit. »

Cautionnement bancaire : tout n’est pas permis pour y échapper

Nombreux sont les dirigeants d’entreprise qui se portent caution personnelle d’un emprunt bancaire pour le compte de leur société. Cet engagement est très encadré par la loi et doit respecter un formalisme. Dans une récente affaire, un dirigeant appelé en caution par sa banque, a tenté d’échapper à son obligation en invoquant le fait que sa signature ne se trouvait pas au bon endroit dans le document et qu’ainsi son engagement n’était pas valable. La Cour de cassation ne l’a pas suivi. Selon elle, dès lors que les mentions manuscrites obligatoires sont présentes, peu importe qu’entre ladite mention et la signature, figure pré-imprimés des précisions sur le texte à reproduire et un modèle de celui-ci…

 

Extrait de l’arrêt de la Cour de cassation, civile, Chambre commerciale du 28 février 2018.
Pourvoi n° 16-24637.

« LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 26 mai 2016), que par une convention du 28 juin 2005, la société Transaction World Stock (la société), dont M. Y… était le président, a ouvert un compte de dépôt dans les livres de la société caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Paris et d’Ile-de-France (la banque) ; que par un acte du 10 mai 2010, M. Y… (la caution) s’est, dans une certaine limite, rendu caution solidaire de l’ensemble des engagements de la société au profit de la banque ; que la société a été mise en redressement puis liquidation judiciaires ; que la banque a assigné en paiement la caution, qui lui a opposé la nullité de son engagement ;

Attendu que la caution fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande d’annulation du cautionnement souscrit le 10 mai 2010 alors, selon le moyen, que toute personne physique qui s’engage par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel doit, à peine de nullité de son engagement, faire précéder sa signature de la mention manuscrite prévue à l’article L. 341-2 du code de la consommation ; que la signature doit être placée immédiatement sous la mention manuscrite rédigée par la caution ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a relevé qu’entre la signature de M. Y… et la mention manuscrite rédigée par celui-ci se trouvaient des mentions préimprimées ; qu’en jugeant néanmoins que le cautionnement était valide, aux motifs inopérants que lesdites clauses préimprimées mentionnaient d’une part l’indication de précisions à donner dans la mention manuscrite et d’autre le modèle du texte de la mention manuscrite, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences de ses constatations et à violé l’article L. 341-2 du code de la consommation ;

Mais attendu qu’après avoir exactement énoncé que les dispositions des articles L. 341-2 et L. 341-3 du code de la consommation, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 14 mars 2016, prescrivent, qu’à peine de nullité de l’engagement de caution, la mention manuscrite de celle-ci doit précéder sa signature, mais n’imposent pas qu’elle la précède « immédiatement », l’arrêt relève que l’acte de caution du 10 mai 2010 comporte bien les mentions manuscrites complètes exigées par ces textes et que la signature de la caution est apposée à la suite de ces mentions, non pas immédiatement après mais au bas de la même page, à la suite de mentions pré-imprimées qui ne sont que, d’un côté, l’indication de précisions à donner dans la mention manuscrite et, de l’autre, le modèle du texte de ladite mention ; que de ces énonciations et constatations, la cour d’appel a déduit à bon droit que l’engagement de M. Y… était valable ; que le moyen n’est pas fondé ;

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen, qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer à la société caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Paris et d’Ile-de-France la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit février deux mille dix-huit. »

Photo : Kzenon – Fotolia.com.

L’exécution d’un bail commercial ne peut créer un « déséquilibre significatif » réprimé par le Code de commerce

 

Les clauses d’un bail commercial ne peuvent pas entraîner la responsabilité du bailleur pour soumission du locataire à un déséquilibre significatif au sens du droit de la concurrence.

Engage sa responsabilité celui qui soumet ou tente de soumettre un partenaire commercial à des obligations créant un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties (C. com. art. L 442-6, I-2°). Les actions engagées sur ce fondement doivent être portées devant certains tribunaux spécialement désignés, dont le tribunal de grande instance de Paris (C. com. art. D 442-3 et D 442-4).

Le locataire d’un local situé dans un centre commercial engage à l’encontre du bailleur une action en indemnisation pour manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, sur le fondement du Code civil (art. 1719 et 1134, devenu art. 1103 et 1104). Il soutient aussi que les clauses de non-responsabilité du bailleur et de fixation d’un loyer minimum garanti qui figurent au bail entraînent un déséquilibre significatif au sens de l’article L 442-6, I-2° et porte son action devant le tribunal de grande instance de Paris, en tant que juridiction spécialisée.

A tort, juge la Cour de cassation. Seules les activités de production, de distribution et de services entrent dans le champ d’application de l’article L 442-6, I-2° du Code de commerce. En conséquence, le litige, qui porte sur l’exécution d’un bail commercial, ne relève pas des juridictions spécialement désignées pour statuer en application de ce texte.

A noter : solution inédite.

Les règles définies au livre IV du Code de commerce, dont l’article L 442-6, I-2° fait partie, s’appliquent à toutes les activités de production, de distribution et de services (C. com. art. L 410-1). La location d’un immeuble n’entre pas dans ce champ car il s’agit d’un contrat de louage de chose (C. civ. art. 1709). Celui-ci ne peut pas être qualifié de prestation de services (CA Paris 9-11-2017 n° 16/05321 : BRDA 24/17 inf. 21).

En revanche, il ne paraît pas exclu que le nouvel article 1171 du Code civil, issu de la réforme du droit des contratspar l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, qui répute non écrite toute clause créant un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties à un contrat d’adhésion, puisse s’appliquer dans le cas d’un contrat de bail portant sur un local de centre commercial. En effet, le contrat d’adhésion est défini comme celui dont les conditions générales, soustraites à la négociation, sont déterminées à l’avance par l’une des parties (C. civ. art. 1110 issu de l’ord. 2016-131) ; or, les contrats de bail des locaux des centres commerciaux répondent bien souvent à cette définition. Ils répondent aussi à la nouvelle définition du contrat d’adhésion retenue par le projet de loi de ratification de l’ordonnance de 2016 (« contrat qui comporte un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l’avance par l’une des parties » ; BRDA 5/18 inf. 24 n° 2) .

Dominique LOYER-BOUEZ

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Droit commercial n° 4550

Cass. 3e civ. 15-2-2018 n° 17-11.329 FS-PBI

© Editions Francis Lefebvre – La Quotidienne