Le patrimoine personnel d’un entrepreneur peut-il être saisi ?

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La résidence principale d’un entrepreneur individuel est insaisissable et ne peut pas faire l’objet d’une saisie immobilière pour des dettes professionnelles. Par ailleurs, un entrepreneur individuel sous statut d’EIRL bénéficie de patrimoines professionnel et personnel séparés. L’insaisissabilité n’est toutefois pas opposable à l’administration fiscale en cas de fraude ou de manquements graves aux obligations fiscales, sociales ou comptables…

Protection de la résidence principale
La résidence principale d’un entrepreneur individuel ne peut pas faire l’objet d’une saisie immobilière par ses créanciers pour ses dettes professionnelles. Si la créance n’est pas d’ordre professionnel, le bien reste saisissable.

Cette insaisissabilité de droit bénéficie à toutes les personnes physiques immatriculées au RCS, au répertoire des métiers ou au registre de la batellerie artisanale ainsi qu’aux personnes exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante : commerçant, artisan, micro-entrepreneur, professionnel libéral, exploitant agricole, notamment.

Si l’immeuble où se trouve l’habitation principale a un usage mixte (c’est le cas du professionnel qui exerce son activité à domicile), la partie non utilisée pour un usage professionnel, affectée à l’habitation, est également insaisissable, sans déclaration préalable et sans qu’un état descriptif de division soit nécessaire.

L’insaisissabilité peut donc concerner :

– la résidence principale, qu’elle soit en pleine propriété, en usufruit ou en nue-propriété ;
– les biens fonciers bâtis et non bâtis non affectés à l’usage professionnel ;
– qu’il s’agisse d’un immeuble propre ou personnel à l’entrepreneur, commun aux époux ou en indivision.

Le prix obtenu de la vente de la résidence principale demeure insaisissable si, dans l’année qui suit, les sommes sont réemployées à l’achat d’une nouvelle résidence principale.

Attention : ces conditions s’appliquent aux créances professionnelles nées à partir du 7 août 2015. 

Déclaration d’insaisissabilité pour le patrimoine foncier personnel
L’entrepreneur individuel peut également protéger ses autres biens fonciers, bâtis ou non bâtis, faisant partie de son patrimoine personnel, sans constituer sa résidence principale, des saisies pour des dettes professionnelles, à condition que :

– le bien foncier ne soit pas affecté à un usage professionnel ;
– l’entrepreneur ait effectué au préalable une déclaration d’insaisissabilité.

La déclaration d’insaisissabilité est établie par un notaire, publiée au service de publicité foncière et mentionnée dans un registre de publicité légale à caractère professionnel (RCS, répertoire des métiers, etc.) ou dans un journal d’annonces légales pour les personnes non tenues de s’immatriculer (comme les agriculteurs).

L’acte notarié doit indiquer si le bien concerné est un bien propre, commun ou indivis, et si les droits protégés sont constitués par la pleine propriété, la nue-propriété ou l’usufruit.

Le bien immobilier devient insaisissable uniquement pour les dettes professionnelles nées après la publication de la déclaration.

Patrimoines séparés de l’EIRL
En cas d’option pour le régime de l’EIRL, l’entrepreneur individuel effectue une déclaration d’affectation de son patrimoine professionnel. Ainsi, l’EIRL n’a pas à répondre de ses dettes professionnelles sur la totalité de son patrimoine, mais seulement sur la partie affectée à son activité professionnelle.

En cas de difficulté, notamment en cas de faillite ou dépôt de bilan, son patrimoine personnel bénéficie d’une protection, tout en pouvant servir éventuellement de gage pour des créances personnelles.

L’entrepreneur doit déterminer les revenus qu’il verse dans son patrimoine personnel non affecté.

Le patrimoine affecté comprend l’ensemble des éléments matériels ou immatériels nécessaires à l’activité professionnelle, dont l’entrepreneur individuel est titulaire ou propriétaire :

– biens (par exemple, l’équipement ou l’immobilier) ;
– droits (par exemple, brevet, droit au bail, fonds de commerce ou pas-de-porte) ;
– obligations ou sûretés (gage, nantissement, hypothèque, privilège…).

La séparation du patrimoine ne produit d’effet qu’à l’égard des créanciers dont les droits sont nés après la déclaration d’affectation.

La déclaration d’affectation de l’EIRL et la déclaration d’insaisissabilité peuvent se cumuler. La déclaration d’affectation du patrimoine en EIRL permet, en effet, d’exclure du patrimoine professionnel tous les biens mobiliers et les droits qui ne peuvent être protégés par la déclaration d’insaisissabilité et l’insaisissabilité de droit de la résidence principale. 

À savoir : il n’est possible d’affecter que les biens nécessaires ou utilisés pour l’activité professionnelle ou à usage mixte.

Que faire lorsque le locataire est en situation de surendettement ?

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La situation de surendettement protège le locataire qui est dans l’impossibilité manifeste de faire face à ses dettes vis-à-vis de son bailleur.
La commission de surendettement, organe administratif, est en charge de recevoir ces dossiers et de statuer afin d’accorder ou non des délais, suspendre des règlements ou ordonner un plan, des mesures ou un effacement de total ou partiel de la dette.

Un locataire souffrant d’une dette de loyer peut rechercher cette protection auprès de la commission avant qu’une procédure judiciaire soit initiée à son encontre par son bailleur.

Le locataire peut aussi solliciter l’ouverture d’une procédure de surendettement après qu’une procédure judiciaire en paiement des loyers et expulsion soit initiée à son encontre.

Le juridiction civile, organe judiciaire, a également des pouvoirs afin d’octroyer des délais de paiement et retarder une expulsion d’un locataire en difficultés.

Le bailleur, en sa qualité de créancier, peut faire valoir ses droits à chaque étape afin d’éviter qu’un débiteur de mauvaise foi ne bénéficie injustement de cette protection et se maintienne dans son logement gratuitement. Le bailleur a également souvent les échéances d’un crédit à rembourser.

Chacun sa dette, chacun son chemin…et parfois les chemins se croisent.

Avant la loi Elan, la procédure judiciaire et celle devant la commission de surendettement pouvaient aboutir à des résultats contradictoires.

Une étude d’impact, réalisée en prévision de l’adoption de cette loi ELAN indiqué que : “le traitement parallèle et non coordonné en droit de la dette locative par les commissions de surendettement et la juridiction civile conduisait fréquemment à l’expulsion du locataire, alors même que chacune des mesures de droit commun proposées par ces deux instances visaient séparément à permettre le rétablissement de sa situation.
et que :
cette absence de coordination entre les deux procédures se matérialisait à travers plusieurs dysfonctionnements, à la fois avant et après la décision de justice statuant sur la résiliation du bail“.

Les nouvelles dispositions de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite « loi Elan », afin de mieux coordonner les procédures de surendettement et d’expulsion, sont entrées en vigueur le 1er mars 2019.

Qu’est-ce qu’une situation de surendettement ?

La procédure de traitement du surendettement des particuliers est régie par les articles L.330-1 à L.334-12 et R. 331-1 à R. 336-8 du Code de la consommation.

C’est ainsi que la situation de surendettement est définie comme « l’impossibilité manifeste pour le débiteur de bonne foi de faire face à l’ensemble de ses dettes non professionnelles exigibles et à échoir ».

La procédure de traitement des situations de surendettement des particuliers en droit français est ouverte à la seule initiative des particuliers surendettés, à l’exclusion de tout créancier.

La recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement du débiteur emporte :

  • suspension et interdiction automatique et de plein droit des procédures d’exécution à l’encontre du débiteur (art. L. 722-2 du Code de la consommation) ;
  • l’interdiction faite au débiteur de régler les créances nées antérieurement à la décision de recevabilité.

Si le dossier est recevable et la dette remboursable, il sera proposé un plan conventionnel de redressement ou des mesures imposées.

Si le dossier est recevable et la dette non remboursable, il sera proposé un rétablissement personnel avec ou sans liquidation judiciaire.

Par ailleurs, à chaque étape, le bailleur, peut contester l’ouverture, les mesures imposées ou la décision de rétablissement en indiquant que :

  • cette situation a déjà causé un préjudice important au bailleur ;
  • le locataire a déjà bénéficié de larges délais ;
  • le locataire n’a pas réglé ses loyers postérieures à l’ouverture de la procédure ;
  • au regard de la situation du débiteur : sa solvabilité, sa situation professionnelle, ses dépenses qui aggraveraient son insolvabilité.

Le locataire bénéficiant de la procédure de surendettement est-il dispensé de régler son loyer ?

Il convient de distinguer :

  • le bailleur ne peut pas introduire une action en exécution de sa créance née antérieurement à la décision de suspension (autrement dit pour les loyers et charges antérieure à cette décision) ;
  • le locataire est dispensé du paiement des loyers correspondant à la période antérieure à cette décision. Pour autant, il demeure tenu de payer les loyers et charges locatives postérieurs à la décision de suspension.

Le bailleur peut-il expulser son locataire en situation de surendettement ?

Lors des débats parlementaires de la loi du 23 novembre 2018, il avait été souligné qu’il n’était pas « logique que des procédures d’expulsion et des procédures de surendettement vivent leur vie en parallèle sans jamais se rejoindre ».

En effet, la suspension et l’interdiction automatique et de plein droit des procédures d’exécution à l’encontre du débiteur ne concernent pas les mesures d’expulsion diligentées par le bailleur contre son locataire.

La loi n°2010-237 du 1er juillet 2010 a toutefois prévu la possibilité pour la commission de surendettement, lorsqu’elle déclare le dossier du débiteur recevable, de saisir le juge d’instance aux fins de suspension des mesures d’expulsion du logement (art. L. 722-6 du code de la consommation).

Il ne s’agissait toutefois que d’une faculté.

Parallèlement, le juge peut aussi accorder au locataire des délais de paiement, dans la limite de trois ans.

En quoi consistent les dispositions de la loi ELAN ?

Depuis le 1er mars 2019, les dispositions issues de la loi Elan s’appliquent afin d’améliorer la prévention des expulsions locatives et de mieux coordonner le traitement des situations de surendettement et la procédure en résiliation du bail et expulsion.

Ces mesures ont pour objectif de permettre de maintenir dans son logement le locataire de bonne foi lorsqu’il a repris le paiement de son loyer et s’acquitte du remboursement de sa dette locative. Si le locataire se libère de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées, la clause de résiliation de plein droit du bail sera dénuée d’effet. Dans l’hypothèse inverse, elle reprendra effet.

Comment s’articulent les procédures de surendettement et d’expulsion engagées devant la commission et devant le tribunal d’instance ?

La loi ELAN est venue améliorer la coordination entre les procédures d’expulsion et de surendettement afin de permettre le maintien dans le logement des locataires de bonne foi qui reprennent le paiement de leur loyer courant et s’acquittent du remboursement de leur dette locative. Ces nouvelles dispositions sont entrées en vigueur le 1er mars 2019.

Il convient de distinguer deux situations selon que la commission de surendettement intervient avant ou après la décision du juge du tribunal d’instance, saisi dans le cadre de la procédure d’expulsion.

La commission intervient avant la décision du juge d’instanceLa commission intervient après la décision du juge d’instance
Le dossier de surendettement est recevable : le juge d’instance accorde des délais de paiement en attendant que la commission se prononce sur la mesure à prendre.Le dossier de surendettement est recevable : en principe la décision de recevabilité interdit au débiteur de régler une dette antérieure. Cette interdiction ne s’applique pas aux dettes locatives lorsque le juge d’instance a accordé des délais de paiement : le but étant d’éviter la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
La commission a accordé au locataire un plan conventionnel, un rééchelonnement, une suspension ou un effacement partiel : le juge est tenu par l’échéancier convenu par la commission et le reprend au sein de sa décision.La commission a imposé de nouveaux délais et modalités de paiement : ces délais et modalités se substituent à ceux prononcés par le juge d’instance.
Si un délai de suspension de l’exigibilité de la créance locative est imposé par la commission de surendettement, le juge doit accorder le même délai, prolongé de trois mois.Un redressement avec ou sans liquidation judiciaire est accordé :
La clause résolutoire est suspendue pendant 2 ans à condition que le locataire s’acquitte du paiement du loyer et des charges courants.
Au terme de ce délai, la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué si le locataire a bien respecté son obligation. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet et le propriétaire peut poursuivre la procédure d’expulsion.
Un redressement avec ou sans liquidation est accordé au locataire : le juge suspend la clause résolutoire pendant 2 ans (de sorte que la résiliation du bail ne peut pas avoir lieu) et si pendant ce délai, le locataire s’acquitte bien de ses loyers et charges courants, la clause est réputée ne jamais avoir joué.La déchéance de la procédure de surendettement a été prononcée : elle emporte le rétablissement des délais et modalités de paiement accordés antérieurement par le juge d’instance.

Autrement dit, lorsque la commission de surendettement se prononce en premier, les mesures qu’elle prend sont intégrées à la décision du juge d’instance saisi a posteriori. Lorsqu’elle intervient après le juge du bail, les mesures qu’elle prend se substituent à la décision prise antérieurement par le juge d’instance.

Attention : pour bénéficier de ces nouvelles mesures, le locataire doit avoir repris le paiement de ses loyers et charges courants.

Recommandations.

La loi ELAN permet d’harmoniser les procédures devant le juge du fond et la commission de surendettement.

La procédure de surendettement ne fait pas systématiquement échec au demande de règlement des créances de loyers et aux procédures d’expulsions.

En conséquence, le bailleur souhaitant préserver ses droits doit formuler ses observations auprès de ces deux instances.

Estimez la valeur de votre bien immobilier avec Patrim

par Bercy Infos, le 31/01/2019 –

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Vous souhaitez connaître le prix au mètre carré d’un logement ou d’un terrain ? Vous le saurez avec le simulateur en ligne Patrim sur impots.gouv.fr.

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À quoi sert Patrim, la base de données gratuite des estimations immobilières ?

Patrim permet d’estimer un bien immobilier. Cette base de données reprend les données foncières et immobilières de la Direction générale des Finances publiques (DGFiP). Il est particulièrement utile dans les cas suivants :

À noter : le service ne couvre pas encore les ventes des biens situés en Alsace-Moselle et à Mayotte.

Lire aussi : Droits de succession : un simulateur pour les calculer

Qui peut évaluer un bien immobilier avec Patrim ?

Tous les particuliers, qu’ils aient ou non un projet immobilier, peuvent accéder au service en ligne Patrim.

Limite d’utilisation de Patrim

Les informations issues de Patrim sont réservées à votre usage personnel. Son utilisation est limitée à 50 consultations par utilisateur par période de 3 mois. Si vous dépassez cette limite, vous ne pourrez plus accéder à Patrim pendant 6 mois.

Lire aussi : Plan épargne logement (PEL) : comment ça marche ?

Comment accéder à Patrim ?

Pour estimer votre bien immobilier avec Patrim, voici la démarche :

Vous devez donc vous munir de vos identifiants (numéro fiscal et mot de passe) si vous disposez déjà d’un accès. Dans le cas contraire, vous devrez d’abord créer votre compte avant d’accéder à Patrim.

  • sélectionner Données publiques – Rechercher des transactions immobilières pour m’aider à estimer mon bien
  • renseigner les caractéristiques du logement : localisation, surface, type de bien (maison individuelle, appartement), période à laquelle est intervenue la transaction… Vous pouvez ajouter des informations supplémentaires : période de construction du logement, étage, ascenseur, cave, terrasse, piscine, prix d’acquisition…

Lire aussi : Prêt immobilier : doit-on verser son salaire dans la banque qui accorde le prêt ?

Prix immobilier : quels critères pouvez-vous utiliser sur Patrim ?

Les résultats présentent le détail de toutes les ventes immobilièrescorrespondant à vos critères : type et superficie du bien, prix de vente, ratio prix / surface, étage et année de construction du logement, adresse et référence cadastrale par exemple.

Vous pouvez géolocaliser les résultats sur une carte.

Lire aussi : Crédit immobilier : quelles informations le prêteur a obligation à fournir à l’emprunteur ?

Publié initialement le 11/10/2018

Divorce : sort de l’indemnité de remboursement anticipé d’un prêt immobilier


Un jugement a prononcé le divorce d’époux, mariés en 1981 sans contrat préalable.
Ils avaient acquis ensemble un bien immobilier avec déclaration de remploi par chacun d’eux et financement du solde au moyen d’un prêt. Des  difficultés sont ensuite survenues entre eux pour le règlement de leurs intérêts patrimoniaux.

 
Le mari s’est pourvu en cassation reprochant à la cour d’appel d’avoir dit que le bien immobilier acquis le 19 juin 1986 est un bien propre de l’épouse.

Dans un arrêt en date du 7 novembre 2018, la Cour de cassation affirme que ,d’une part, il résulte de l’article 1436 du code civil que la contribution de la communauté ne comprend que les sommes ayant servi à régler partie du prix et des frais de l’acquisition.
Ainsi, la cour d’appel avait exactement retenu que l’indemnité de remboursement anticipé du prêt, constitutive d’une charge de jouissance supportée par la communauté, ne pouvait être assimilée à de tels frais.

D”autre part, la Cour de cassation affirme qu’après avoir justement énoncé qu’en application du même texte, est propre un bien payé avec des fonds propres dont le montant est supérieur à la somme dépensée par la communauté pour parfaire le prix d’acquisition.
La cour d’appel ayant constaté que l’épouse avait apporté une somme supérieure à celle dépensée par la communauté, elle en avait justement déduit que l’immeuble litigieux était un bien propre de l’épouse.

Domiciliation des revenus et prêt immobilier : doit-on verser son salaire dans la banque qui accorde le prêt ?

20/12/2017

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Vous souhaitez contracter un crédit immobilier dans une banque, alors que votre salaire est versé dans un autre établissement bancaire ? Devrez-vous obligatoirement rapatrier vos revenus dans la banque qui vous accordera le prêt immobilier ? Les règles changent en 2018 afin de garantir plus de droits aux emprunteurs.

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Vous avez contracté un prêt immobilier avant le 31 décembre 2017

L’établissement dans lequel vous demandez un crédit immobilier peut exiger que vous ouvriez un compte dans son établissement et que vous domiciliez vos revenus d’activité chez lui.

Cependant, la banque ne peut pas l’imposer à l’emprunteur, et cette domiciliation peut faire l’objet, d’une contrepartie individualisée sous certaines conditions.

Lire aussi : Crédit immobilier : les informations préalables obligatoires | Crédit immobilier : la protection du consommateur renforcée

Vous contractez un prêt immobilier après le 1er janvier 2018

Information claire pour l’emprunteur

À partir du 1er janvier 2018, les établissements de crédit qui conditionnent l’octroi d’un crédit immobilier à la domiciliation des salaires ou revenus assimilés de l’emprunteur ont l’obligation d’en informer clairement l’emprunteur.

Les banques doivent notamment préciser la nature de l’obligation de domiciliation.

Lire aussi : Achat immobilier : pouvez-vous changer d’assurance emprunteur ? | Le Plan épargne logement (PEL) : comment ça marche ?

Avantage individualisé consenti en échange de la domiciliation bancaire

En contrepartie de la domiciliation bancaire pour obtenir un crédit immobilier, les établissements ont l’obligation de consentir un avantage individualisé au prêteur. L’avantage individualisé peut être un taux de crédit préférentiel par exemple.

Lire aussi : Estimez la valeur de votre bien immobilier avec Patrim

Durée de la domiciliation des revenus limitée à 10 ans

À partir du 1er janvier 2018, la durée pendant laquelle la banque peut imposer au particulier qui contracte un crédit immobilier de domicilier ses revenus dans son établissement est limitée à 10 ans.

À l’issue de ce délai, l’avantage individualisé qui vous a été accordé en contrepartie de cette domiciliation vous est définitivement acquis. Vous pourrez alors choisir de domicilier vos revenus dans un autre établissement.

Si vous souhaitez domicilier vos revenus dans un autre établissement bancaire avant 10 ans, vous perdrez le bénéfice de votre avantage individualisé pour les prochaines échéances : le taux de votre crédit pourrait augmenter par exemple.

Lire aussi : Emprunts : quels sont les différents types de taux ? | Crédit : à quoi correspond le taux annuel effectif global (TAEG) ?

Prêt immobilier et fausse déclaration


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Un emprunteur, pour la construction d’une résidence principale, avait sollicité auprès d’une banque un prêt qui devait être débloqué par tranches au fur et à mesure des travaux. Sur le contrat de prêt, une clause indiquait que la banque prévoyait l’exigibilité immédiate des sommes prêtées en cas de fausse déclaration. S’appuyant sur une facture inexacte, la banque demande le remboursement immédiat des sommes prêtées. La Cour d’appel valide sa demande mais la Cour de cassation casse le jugement : les juges auraient dû rechercher si la clause invoquée était abusive…

Extrait de l’arrêt de la Cour de cassation, chambre civile 1, du mercredi 10 octobre 2018.
Pourvoi n° 17-20441. 

« LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant : 

Sur le moyen unique, pris en sa première branche : 

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que, par offre de prêt acceptée le 20 mai 2011, la société Banque de Tahiti (la banque) a consenti à Mme X… (l’emprunteur) un prêt immobilier d’un montant de 30 000 000 francs CFP, remboursable en deux-cent-quarante mensualités, garanti par le cautionnement de la société Compagnie européenne de garanties et de caution (la caution), pour financer la construction d’une maison d’habitation à usage de résidence principale ; qu’en application de l’article 9 des conditions générales, qui prévoit le cas de déclaration inexacte de la part de l’emprunteur, la banque a notifié à ce dernier l’exigibilité anticipée de toutes les sommes dues au titre du prêt ; que la caution, subrogée dans les droits de la banque, a assigné l’emprunteur en paiement ; 

Sur la recevabilité du moyen, contestée par la défense : 

Attendu que le juge national est tenu d’examiner d’office le caractère abusif des clauses contractuelles invoquées par une partie dès qu’il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet ; que le moyen est donc recevable ; 

Et sur le moyen : 

Vu l’article L. 132-1, devenu L. 212-1 du code de la consommation ; 

Attendu que, pour condamner l’emprunteur à payer à la caution une certaine somme, l’arrêt relève, d’abord, que le contrat de prêt stipule que les fonds seront débloqués en plusieurs fois, sur présentation de factures validées par l’emprunteur, indiquant la ou les prestations faites, au fur et à mesure de l’état d’avancement des travaux, et retient, ensuite, que l’insincérité des factures présentées par l’emprunteur, de nature à constituer une déclaration inexacte, justifie l’exigibilité anticipée des sommes prêtées ; 

Qu’en statuant ainsi, alors qu’il lui incombait de rechercher d’office le caractère abusif de la clause qui autorise la banque à exiger immédiatement la totalité des sommes dues en cas de déclaration inexacte de la part de l’emprunteur, en ce qu’elle est de nature à laisser croire que l’établissement de crédit dispose d’un pouvoir discrétionnaire pour apprécier l’importance de l’inexactitude de cette déclaration et que l’emprunteur ne peut recourir au juge pour contester le bien-fondé de la déchéance du terme, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; 

PAR CES MOTIFS et sans qu’il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen : 

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 2 mars 2017, entre les parties, par la cour d’appel de Papeete ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Papeete, autrement composée ; 

Condamne la société Compagnie européenne de garanties et de caution aux dépens ; 

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix octobre deux mille dix-huit. »

Photo : khz – Fotolia.com.

Charge de la preuve du paiement du loyer

Un locataire conteste devoir le dernier mois de loyer à son bailleur suite à résiliation de son bail. La Cour d’appel lui donne raison au motif que le bailleur ne produisant pas la preuve qu’il n’a pas été payéµ. La Cour de cassation censure cette décision. Celui qui se prétend libéré d’une obligation doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de l’obligation…

Cour de cassation, chambre civile 3, audience publique du jeudi 13 septembre 2018.
Pourvoi n° 17-21705. 

« LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant : 

Attendu, selon le jugement attaqué (Amiens, 28 avril 2017), rendu en dernier ressort, que Mme X…, propriétaire d’un logement qu’elle a donné à bail à M. Y… l’a, postérieurement à la résiliation du bail, assigné en paiement d’un solde de loyer et de diverses sommes au titre de réparations locatives ; 

Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche : 

Vu l’article 1315, devenu 1353, du code civil ; 

Attendu que celui qui se prétend libéré d’une obligation doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de l’obligation ; 

Attendu que, pour rejeter la demande en paiement du loyer, le tribunal retient que M. Y… a été locataire jusqu’au 23 janvier 2016, date de l’état des lieux de sortie signé contradictoirement par les parties, que Mme X… sollicite le règlement du montant du loyer de janvier 2016 au motif que le locataire ne l’aurait pas réglé, mais que, cette allégation n’étant corroborée par aucun document ou acte adressé par la bailleresse au locataire antérieurement à l’assignation, le bien fondé de sa demande n’est pas établie ; 

Qu’en statuant ainsi, alors qu’il appartenait à M. Y… de justifier qu’il s’était libéré du paiement des loyers jusqu’au terme du bail, le tribunal, qui a inversé la charge de la preuve, a violé le texte susvisé ; 

Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche : 

Vu l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ; 

Attendu que, pour rejeter la demande en paiement au titre de l’insert, le jugement retient que, s’agissant de l’insert fissuré, l’état des lieux de sortie mentionne ce point, mais qu’il n’est pas établi que cette fissure ait été découverte en janvier 2016, mais plutôt en décembre 2016, soit près de 11 mois après le départ du locataire et que, devant l’impossibilité de comparer les indications portées sur la copie de l’état des lieux de sortie du locataire remis à lui lors de son établissement, il n’est pas justifié de la réalité de la dégradation au jour du 23 janvier 2016 ; 

Qu’en statuant ainsi, après avoir constaté que la fissure de l’insert était mentionnée dans l’état des lieux de sortie du 23 janvier 2016 et que l’agence immobilière en avait fait état dans un courrier du 26 janvier 2016, le tribunal, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ; 

Et sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche : 

Vu l’article 4 du code de procédure civile ; 

Attendu que, pour rejeter la demande de Mme X…, le jugement retient que Mme X… sollicite le paiement d’un bouchon de baignoire cassé, que l’état des lieux de sortie mentionne ce point, qu’elle fournit une facture détaillée n° 307 établie le 4 février 2016 portant un montant de 11 euros HT soit 12,10 euros TTC et qu’il lui sera donc alloué cette somme ; 

Qu’en statuant ainsi, alors que Mme X… sollicitait le paiement d’une somme de 352 euros au titre d’une facture incluant également d’autres prestations, le tribunal, qui a modifié l’objet du litige, a violé le texte susvisé ; 

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la cinquième branche du moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; 

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur la première branche du moyen : 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 28 avril 2017, entre les parties, par le tribunal d’instance d’Amiens ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d’instance de Beauvais ; 

Condamne M. Y… aux dépens ; 

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y… à payer à Mme X… une somme de 2 000 euros ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize septembre deux mille dix-huit. »

A-T-ON LE DROIT DE CÉDER UN BIEN IMMOBILIER AU CHAUFFAGE DÉFAILLANT ?

BARTHÉLEMY LEMIALE  PUBLIÉ LE 23/07/2018 

Source 

Le cas : Madame F. souhaite vendre un appartement dont les radiateurs électriques ne fonctionnent quasiment plus. Que risque-t-elle ?

La réponse de l’avocat : D’avoir à remettre de toute façon à ses frais l’installation en état de marche. Le système de chauffage relève en effet des accessoires indispensables d’un logement, sans lesquels un bien d’habitation ne peut être vendu. En cas d’absence ou de défaillance d’un tel équipement, le vendeur risque de se voir accusé de s’être soustrait à ses obligations, comme l’a rappelé la Cour de cassation à l’ancien propriétaire d’une maison dont le chauffage avait été retrouvé par les acquéreurs, à leur entrée dans les lieux, hors service, les radiateurs ayant éclaté sous l’effet du gel, très probablement avant la transaction (3e chambre civile, arrêt n° 16-27.650 du 28 février 2018). A ce vendeur qui considérait que l’incident relevait de la garantie des vices cachés, dont le compromis l’exonérait, et que le système pouvait être réparé, les juges ont répondu qu’il s’agissait plutôt d’un “manquement à l’obligation de délivrance” lui incombant. A charge pour lui donc d’assurer les réparations.

De son côté, madame F. risque de voir son acquéreur exiger le même effort de réfection, ou une compensation financière équivalente.

>> À lire aussi – Immobilier : comment obtenir réparation en découvrant des vices cachés ?

Par Barthélemy Lemiale, avocat à la Cour, associé du cabinet Valmy

Loyers impayés : les recours du bailleur et le rôle du Juge.

Par Isaac Loubaton, Avocat.

Il est tout d’abord possible de pratiquer une saisie conservatoire sur le mobilier du locataire ou sur son compte bancaire avant tout procès et sans jugement préalable.
Mais ces saisies sont coûteuses et risquent de s’avérer infructueuses.

S’agissant de la procédure judiciaire, il faut agir très vite car les délais impératifs de cette procédure sont extrêmement longs.


En voici les grandes lignes.

 A. L’intervention de l’huissier.

Lorsque le locataire ne règle plus les loyers et/ou charges et après avoir cherché une solution à l’amiable, il faut rapidement lui faire délivrer, par huissier, un commandement visant la clause résolutoire et mentionnant la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL).

Le locataire dispose alors d’un délai de 2 mois pour apurer sa dette.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en effet que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer doit reproduire, à peine de nullité cet article et les trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Lorsque les obligations résultant du bail sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer doit être signifié à la caution dans un délai de 15 jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

B. La saisine du Tribunal.

1. les formalités préalables à la saisine du Tribunal.

A défaut de paiement des loyers, le juge du tribunal d’instance doit être saisi dès l’expiration du délai de 2 mois, soit dans le cadre d’une procédure de référé (plus rapide mais qui suppose une créance de loyers incontestable) soit dans le cadre d’une procédure au fond (plus longue mais qui permet au juge de trancher toutes contestations).

L’assignation devra être dénoncée au Préfet et l’audience ne pourra se tenir au plus tôt que deux mois à compter de cette information du Préfet.

Cette dénonciation est obligatoire lorsque l’assignation tendant au prononcé de la résiliation du bail est motivée par l’existence d’une dette locative.

Elle l’est également lorsque le Tribunal a été saisi par le locataire et que le bailleur réplique en formant des demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative.

Depuis le 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

2. Les pouvoirs du juge.

Le locataire de bonne foi peut obtenir des délais de paiement.

Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (par dérogation à l’article 1343-5 du Code civil qui limite ce délai à deux années) au locataire en situation de régler sa dette locative. L’octroi d’un tel délai suppose que la dette ne soit pas trop lourde et que les ressources du locataire lui permettent de régler l’arriéré et les loyers en cours.

Sous cette réserve, les délais sont sont généralement lorsque le locataire est de bonne foi (perte d’emploi, difficultés familiales…).

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Le bail ne sera donc pas résilié.

Dans le cas contraire le bail sera résilié et le bailleur pourra faire expulser le locataire sans être obligé de revenir devant le juge.

C. La décision d’expulsion et son exécution.

L’expulsion peut intervenir lorsque le juge a refusé d’octroyer un délai (ce qui est rare) ou lorsque le locataire n’a pas respecté l’échéancier de paiement qui lui a été fixé par le juge.

La notification de la décision de justice prononçant l’expulsion doit indiquer les modalités de saisine et l’adresse de la commission de médiation prévue à l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation.

La commission de médiation peut être saisie par toute personne qui satisfait aux conditions réglementaires d’accès à un logement locatif social et qui n’a reçu aucune proposition adaptée en réponse à sa demande de logement dans un certain délai (article L. 441-1-4).

Elle peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement, menacé d’expulsion sans relogement, hébergé ou logé temporairement dans un établissement ou un logement de transition, un logement-foyer ou une résidence hôtelière à vocation sociale, logé dans des locaux impropres à l’habitation ou présentant un caractère insalubre ou dangereux. Elle peut également être saisie, sans condition de délai, lorsque le demandeur est logé dans des locaux manifestement suroccupés ou ne présentant pas le caractère d’un logement décent, s’il a au moins un enfant mineur, s’il présente un handicap au sens de l’article L. 114 du Code de l’action sociale et des familles ou s’il a au moins une personne à charge présentant un tel handicap.

Sauf s’il est prévu un relogement décent pour l’occupant et sa famille, si les locaux font l’objet d’un arrêté de péril car ils menacent de s’écrouler ou si les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés par voie de fait (squatteurs), aucune expulsion ne peut intervenir entre le 1er novembre et le 31 mars : c’est la trêve hivernale.

Avant l’expulsion, le bailleur devra faire délivrer, par l’intermédiaire d’un huissier (qui se chargera de la procédure d’expulsion proprement dite) un commandement de quitter les lieux.

Le locataire a ensuite de 2 mois pour quitter les lieux.

D. Le recours du locataire.

Lorsque son expulsion est prononcée, et à réception du commandement d’avoir à libérer les lieux, le locataire peut encore saisir le juge de l’exécution du tribunal de grande instance un délai (un an maximum contre trois ans auparavant) lorsque son relogement s’avère difficile en dépit de sa bonne volonté (promesse d’embauche, demande de logement social).

L’article L 412-3 du CPE prévoit en effet que « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation (…).

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 (…) ainsi que lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire. »

Le juge tient compte de la situation du locataire et du propriétaire (état de santé, âge, ressources…).

S’il ne le fait pas, l’huissier va requérir le concours de la force publique. Il lui est parfois refusé.

E. La responsabilité de l’État.

Le refus de l’État d’accorder le concours de la force publique (par exemple lorsqu’il s’agit d’expulser une famille) ouvre au Bailleur, 2 mois après cette réquisition, une action permettant d’engager la responsabilité de l’État devant le tribunal administratif (article 16 de la loi du 9 juillet 1991).

Si la fin du délai de 2 mois tombe en hiver (entre le 1er novembre et le 31 mars), la responsabilité de l’État ne sera engagée qu’à compter du 31 mars, fin de la trêve hivernale.

Lorsque l’action contre l’État est accueillie favorablement, le tribunal condamne l’État à payer au bailleur les loyers impayés à partir de la date de réquisition de la force publique.

La responsabilité de l’État prend fin lorsqu’elle accorde le concours de la force publique.

On l’aura compris, il peut s’écouler beaucoup de temps entre le 1er impayé et le moment où le bailleur récupère son logement.

Il faut donc, autant que faire se peut, éviter d’être piégé par des manœuvres d’un locataire de mauvaise foi, dont le seul but sera d’atteindre la trêve hivernale. Il est donc inutile d’attendre lorsque la voie amiable n’aboutit manifestement pas.

Le locataire de bonne foi a tout autant intérêt à réagir rapidement, car l’accumulation de loyers impayés risque d’hypothéquer lourdement la possibilité de sauver le bail puisqu’aux loyers en cours s’ajouteront les arriérés de loyers mensualisés.

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La révision de loyer 

La révision du loyer est l’augmentation ou la diminution du loyer à la demande du locataire ou du bailleur.

Elle est strictement réglementée par la loi, le bailleur ne peut pas effectuer de majoration comme il le souhaite.

Elle peut se faire tous les ans ou lors du renouvellement du contrat de bail.

Révision du loyer en cours de bail : les conditions

Si le contrat de location comporte une clause se rapportant à la révision du loyer, le propriétaire a la possibilité d’augmenter le loyer tous les ans. La révision peut se faire à la date d’anniversaire du bail. Cependant, si cette clause est inexistante dans le contrat, une révision du loyer ne peut être possible qu’au renouvellement du bail. Afin de déterminer le montant du loyer révisé, il est d’une importance capitale de tenir compte de la valeur du bien locatif. Aussi, la valeur majorée sur le loyer sera déterminée en fonction de l’IRL ou indice de référence des loyers.

Renouvellement du bail et augmentation du loyer

Lorsque le contrat de bail arrive à son terme, le locataire a la possibilité de le renouveler ou non. Le bailleur est en droit de procéder à la révision du loyer d’un logement en respectant les dispositions légales pour cela. Dans ce cas, la révision est régie par l’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989. Le loyer peut être revu à la hausse si des travaux ont été effectués durant la durée du bail ou si le bailleur estime qu’il a sous-estimé la valeur de son logement. Une procédure de révision du loyer doit être entamée par une proposition de révision. Ce courrier envoyé au locataire 6 mois avant l’échéance du contrat de bail aura pour but de l’informer de l’augmentation du loyer pour le renouvellement du bail. Le locataire aura la possibilité d’accepter cette révision ou de la contester selon la situation.