Copropriétés contre Airbnb.

Par Xavier Demeuzoy, Avocat.

Les copropriétaires et les syndics s’interrogent sur les outils offerts au Syndicat des copropriété pour lutter contre les abus et nuisances liés aux locations saisonnières de type Airbnb.

Votre 1er outil : Le règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété peut-il interdire cette activité de location en meublé touristique ?

Le règlement de copropriété peut prévoir l’interdiction expresse des locations de courte durée (dans les anciens règlements de copropriété, on parle souvent d’interdiction du « commerce des garnis ») ou soumettre ces dernières à autorisation des copropriétaires.

A l’origine, le juge avait tendance à valider l’interdiction de locations meublées dans un immeuble de grand standing où les copropriétaires, majoritairement occupants, avaient entendu se prémunir contre les va-et-vient. (Cass. Civ. 3ème, 26 Novembre 2003, n° 02-14.158).

A contrario, le juge écartait tout principe d’interdiction érigé dans un règlement de copropriété dans un immeuble où il régnait déjà une certaine agitation, par exemple parce qu’étaient autorisées des activités commerciales ou libérales, ce qui impliquait que des personnes étrangères à la copropriété circulent d’ores et déjà dans l’immeuble.

La Cour de cassation a ainsi considéré, après avoir relevé que le règlement de copropriété autorisait expressément l’exercice d’une profession libérale, que la restriction n’était pas justifiée par la destination de l’immeuble (Cass.Civ. 3ème, 8 Juin 2011, n°10-15.891).

Par la suite, le Conseil constitutionnel, dans sa décision 2014-691 du 20 mars 2014 est venu censurer un projet d’article de la loi ALUR visant à permettre à une assemblée de copropriétaires de conditionner par un vote à la majorité simplifiée de l’article 24, le droit de changer d’usage un local destiné à l”habitation aux fins de le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage.

De nombreux commentateurs ont alors cru que cette décision ouvrait la voie à une impunité des propriétaires face au Syndicat des copropriétaires.

Or, et comme le souligne le Professeur Hugues Périnet Marquet dans son étude sur les meublés touristiques (Semaine Juridique Édition notariale et immobilière n°26 – 30 juin 2016), « le Conseil constitutionnel ne s’est pas prononcé, car il n’avait pas à le faire, sur la validité d’une restriction générale par le règlement de copropriété à la liberté d’utilisation des lots en matière de meublés de tourisme ».

Dès lors, a décision du Conseil constitutionnel a une portée limitée.

En effet, il n’est pas demandé aux tribunaux de juger un éventuel défaut d’autorisation du syndicat de permettre la location en meublée touristique mais l’examen de la compatibilité de ce mode de location avec la destination d’habitation bourgeoise des lieux.

Dans ce contexte, la jurisprudence récente de la cour d’appel de Paris adopte des positions beaucoup plus strictes à l’égard des locations de courte durée en considérant qu’elles sont incompatibles avec l’esprit d’une clause d’habitation bourgeoise d’un règlement de copropriété, que cette habitation bourgeoise soit stricte ou non.

Ainsi, on peut observer dans deux arrêts cités par le Professeur Périnet-Marquet que la cour d’appel ne se réfère plus à l’assimilation classique de location de courte durée et activité libérale (CA Paris, 11 Septembre 2013, n° 11/12572 et CA Paris, 21 Mai 2014, n°12/17679.

En effet, et comme l’observe l’auteur dans son analyse, la jurisprudence récente « considère que ces locations de courte durée sont incompatibles avec l’esprit de la clause d’habitation bourgeoise d’un règlement de copropriété, que cette habitation bourgeoise soit stricte ou non. »

En conclusion, la jurisprudence de la cour d’appel de Paris tend à qualifier l’activité de location meublée touristique comme contraire à la clause d’habitation bourgeoise stipulée au règlement de copropriété.

Votre 2ème outil : Le fondement du trouble anormal de voisinage.

La théorie des troubles anormaux de voisinage, création prétorienne, met en œuvre une responsabilité sans faute nécessitant la preuve d’un lien de causalité entre un fait et une nuisance constitutive d’un trouble anormal.

Lorsque le trouble de voisinage émane d’un immeuble donné en location, sa victime peut en demander réparation au propriétaire.

Les juges n’ont pas hésité à appliquer cette théorie pour condamner des copropriétaires à l’égard du syndicat en raison du trouble généré par leurs locataires louant pour de courtes périodes.

En ce sens, la cour d’appel de Paris a condamné les propriétaires d’un appartement à payer au syndicat la somme de 7.000 euros chacun à titre de dommages intérêts pour les troubles occasionnés par leurs locataires tels que des bruits nocturnes, des cris et galopades d’enfants ou encore le manque de soins et de considération pour les voisins (CA Paris, 21 Mai 2014).

Un autre arrêt a retenu, en outre, l’aggravation des charges de gardiennage comme constitutif d’un trouble anormal (CA Paris, 15 Juin 2016).

Toutefois, pour ce faire, le trouble doit être collectif, affecter l’immeuble et non un lot.

Le préjudice est collectif lorsqu’il affecte les parties communes (couloirs, ascenseurs, escaliers), ce qui est souvent le cas en matière de meublés de tourisme où la diffusion du code d’entrée et les incessants va-et-vient ne font qu’augmenter le sentiment d’insécurité et les nuisances.

Cela dit, la preuve n’est pas des plus évidentes à établir car les séjours sont de courtes durées, une ou deux nuits la plupart du temps.

Votre 3ème outil : Le non-respect des dispositions d’ordre public de l’article L.631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

L’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation soumet la création de meublés de tourisme à la procédure de changement d’usage supposant l’octroi d’une autorisation définitive moyennant compensation.

Cette règlementation ne s’applique pas aux résidences principales.

Contrairement aux idées reçues, le syndicat des copropriétaires est fondé à connaître du respect par le copropriétaire de la réglementation de changement d’usage.

Pour une illustration, la cour d’appel de Paris a pu juger que le non-respect de cette règlementation peut être signalé par des membres du conseil syndical à la mairie de Paris laquelle procède alors à une enquête. (CA Paris, 8 Juin 2012, n° 11/13256).

Plus loin encore, il a été jugé que les dispositions d’ordre public de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation peuvent être invoquées par toute personne y ayant intérêt, en l’espèce le syndicat de copropriétaires (Cass. Civ. 3ème, 15 Janvier 2003 – RG 01-03-076).

En application des dispositions d’ordre public de cet article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation, le Syndicat des copropriétaires est fondé à diligenter une action à l’encontre du copropriétaire tendant à solliciter la mise en œuvre des sanctions de la violation des règles du changement d’usage et ainsi notamment solliciter la nullité des baux ou ventes consentis.

Dans son étude précitée, le Professeur Périnet-Marquet constate que cette jurisprudence est couramment appliquée par les tribunaux.

La difficulté pour le Syndicat consistera à démontrer la violation des dispositions du Code de la construction.

L’obligation d’inscrire sur toute annonce le numéro d’enregistrement constitue un outil intéressant pour les copropriétaires soucieux de s’assurer de la régularité des locations touristiques dans l’immeuble.

Sources / Pour aller plus loin :

En savoir plus sur https://www.village-justice.com/articles/les-outils-offerts-aux-coproprietes-pour-lutter-contre-les-fraudeurs,27305.html#pXiAo2WmjO2qjH1H.99

Ordonner à un salarié de rentrer chez lui s’analyse-t-il en un licenciement oral ?

Par Sébastien Lagoutte.

Le licenciement verbal, faute de motif consigné par écrit, est nécessairement sans cause réelle et sérieuse, sachant qu’il est impossible de le régulariser a posteriori.
Juridiquement, les choses sont clairement posées par la chambre sociale de la Cour de cassation et ce, depuis de nombreuses années déjà. Mais force est de constater que dans les faits, l’appréhension des situations n’est pas aussi simple…

 Un employeur qui souhaite rompre le contrat de travail d’un de ses collaborateurs doit se conformer à une procédure bien particulière, édictée par le Code du Travail, et parfois même par des dispositions conventionnelles.

Ainsi, celui-ci doit-il indiquer dans la lettre de licenciement les motifs du licenciement, conformément à l’article L. 1232-6 du Code du travail qui dispose : « Lorsque l’employeur décide de licencier un salarié, il lui notifie sa décision par lettre recommandée avec avis de réception.
Cette lettre comporte l’énoncé du ou des motifs invoqués par l’employeur […] »
.

La lettre de licenciement fixe, en effet, les limites du litige et c’est au regard des motifs énoncés dans la lettre que s’apprécie le bien-fondé de la mesure (Cass. Soc., 4 juill. 2012, pourvoi n°11-17.469).

Ainsi, le défaut total d’énonciation des motifs ou l’imprécision des motifs invoqués équivaut à une absence de motif de licenciement (Cass. Soc., 29 nov. 1990, pourvoi n°88-44.308).

Ces dernières jurisprudences doivent toutefois être regardées aujourd’hui à la lumière des ordonnances Macron et de ses décrets d’application puisqu’en effet, le décret n° 2017-1702 du 15 décembre 2017 relatif à la procédure de précision des motifs énoncés dans la lettre de licenciement a modifié les articles L. 1232-13 et R. 1233-2-2 du Code du travail.

Désormais, dans les 15 jours suivant la notification du licenciement, le salarié peut, par lettre recommandée avec avis de réception ou remise contre récépissé, demander à l’employeur des précisions sur les motifs énoncés dans la lettre de licenciement.

L’employeur dispose alors d’un délai de quinze jours après la réception de la demande du salarié pour apporter des précisions s’il le souhaite.

Cette possibilité est également ouverte à l’employeur qui peut, dans un délai de quinze jours suivant la notification du licenciement et selon les mêmes formes que celles prescrites pour le salarié, à son initiative, préciser les motifs du licenciement.

Cette possibilité est ouverte pour compenser une insuffisance de motivation initiale, mais elle ne permet pas de compléter la motivation initiale. L’employeur ne pourra donc pas invoquer d’autres motif que ceux déjà mentionnés dans la lettre.

Mais que se passe-t-il si le licenciement d’un salarié est prononcé oralement ?

Le licenciement verbal, faute de motif consigné par écrit, est nécessairement sans cause réelle et sérieuse (Cass. Soc., 23 juin 1998, pourvoi n°96-41.688), sachant qu’il est impossible de le régulariser a posteriori (Cass. Soc., 6 mars 2002, pourvoi n°00-40.309 ; Cass. Soc., 12 nov. 2002, pourvoi n°00-45.676 ; Cass. Soc., 9 mars 2011, pourvoi n°09-65.441).

Juridiquement, les choses sont clairement posées par la chambre sociale de la Cour de cassation.

Mais force est de constater que dans les faits, l’appréhension des situations n’est pas aussi simple…

Un premier exemple nous est offert par la cour d’appel d’Orléans, dans une décision en date du 16 mai 2017 (15/02759).

Dans cette affaire, un différend est né entre un salarié et sa direction à propos d’une demande d’absence.

En effet, le salarié se refusera de se rendre à une foire exposition de sorte que la direction lui demandera de rentrer chez lui quand il se présentera à l’entreprise le matin même de l’exposition.

Pour le salarié, aucun doute : il a fait l’objet d’un licenciement oral dans la mesure où le représentant de la direction lui a demandé de rentrer chez lui ce qui s’analysait comme un licenciement verbal que toute régularisation ultérieure ne pouvait abolir.

Si un avertissement lui a été adressé le même jour, celui-ci ne remet pas, pour autant, en cause la mise à la porte dont il a fait l’objet.

Non !…lui rétorque la cour d’appel : il a été demandé au salarié de rentrer chez lui, non pour un licenciement oral, mais par ce qu’il ne s’était pas rendu au salon comme il lui avait été demandé.

Pour les juges, cette décision a été prise en raison du pouvoir de direction de l’employeur sans qu’il ne puisse être invoqué par le salarié un licenciement oral et ce, en raison de l’avertissement dont avait fait l’objet ce dernier.

Selon eux, cet avertissement signifiait qu’il ne s’agissait pas, dans l’esprit de l’employeur, en renvoyant le salarié chez lui, de sa volonté de l’évincer de l’entreprise.

Nouvel exemple offert cette fois-ci par la cour d’appel de Rennes dans une décisions du 27 février 2015 (13/02590).

Dans cette affaire, une société motivait le licenciement d’un salarié par son abandon de poste et considérait qu’il constituait une faute grave.

De son côté, le salarié invoquait un licenciement oral antérieur.

Le salarié ne s’était, en effet, un jour où il aurait dû embaucher, pas présenté à son travail, ce qu’il avait expliqué par le fait qu’il ne s’était pas réveillé.

S’étant présenté le lendemain, son employeur l’avait accueilli sur un ton agressif et l’avait renvoyé chez lui, ce qui lui avait fait penser qu’il le licenciait.

Ce d’autant plus qu’il se présentait à nouveau le surlendemain, mais en retard en raison de sa visite préalable à l’inspection du travail et n’avait pas été admis non plus à travailler par l’employeur.

Tout semble indiquer que le salarié avait été licencié verbalement sauf que la cour d’appel de Rennes n’a pas retenu une telle analyse : selon les juges, un courrier de l’employeur contredisait la réalité d’un licenciement, dès lors qu’il était demandé au salarié de justifier de ses absences.

Conclusion : si la jurisprudence de la Cour de cassation est constante sur l’interdiction absolue du recours au licenciement oral et sur ses conséquences pour l’employeur, il apparaît que dans les faits, les situations sont plus difficilement appréhendables et relèvent d’une analyse au cas par cas…

Si la décision de la cour d’appel de Rennes nous semble contestable sur sa motivation, un seul conseil reste toutefois à donner aux différents chefs d’entreprise : même face à une situation délicate, faites très attention à ce que vous dîtes à vos salariés de façon à ce qu’une invitation faite à rentrer chez eux ne viennent pas à s’analyser en un licenciement sans cause réelle et sérieuse

Sébastien LAGOUTTE
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Saisie-attribution : irrégularités de la copie exécutoire et caractère authentique de l’acte notarié de vente

Sur le fondement d’un acte notarié aux termes duquel ils avaient vendu un bien immobilier en l’état futur d’achèvement, les vendeurs font pratiquer deux saisies-attributions, en paiement du solde du prix, au préjudice des acquéreurs qui saisissent un juge de l’exécution d’une demande de mainlevée.

La cour d’appel de Fort-de-France, pour infirmer le jugement entrepris et déclarer nulles les saisies-attributions, retient que l’apposition du sceau du notaire sur la copie revêtue de la formule exécutoire étant imposée par les dispositions d’ordre public de l’article 34 du décret du 26 novembre 1971, son absence lui fait nécessairement perdre son caractère exécutoire et que, ce faisant, cette copie exécutoire entachée de cette irrégularité manifeste ne peut servir de fondement à une mesure d’exécution forcée.

L’arrêt est cassé par la deuxième chambre civile de la Cour de cassation au visa des articles 34, alinéa 4, et 41 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971, ainsi que de l’article 1318 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.

L’irrégularité affectant l’acte dépourvu du sceau du notaire ne relève pas des défauts de forme que l’article 1318, devenu 1370, du Code civil sanctionne par la perte du caractère authentique et partant, exécutoire, de cet acte, lesquels s’entendent de l’inobservation des formalités requises pour l’authentification par l’article 41 du décret du 26 novembre 1971.

Donation indirecte

En cas de donation faite par le défunt à l’héritier par interposition d’une société dont ce dernier est associé, le rapport est dû à la succession en proportion du capital qu’il détient.

De son vivant, un de cujus transmet à une société un fonds de commerce en location-gérance, cette société étant dirigée par son fils. L’objectif de la manœuvre étant d’avantager son fils par rapport aux autres héritiers. Le contrat de location gérance a été résilié en 1991, sans pour autant que le fonds de commerce soit restitué. Au contraire, un codicille a été conclu en 2004 par le de cujus, aux termes duquel le de cujus reconnaît ne pas avoir obtenu la restitution de ce fonds.

La fille du de cujus, forme alors une action en justice afin notamment de faire qualifier cette opération en donation indirecte, et ainsi obtenir le rapport à la succession de la valeur dudit fonds de commerce.

La cour d’appel de Nîmes, par un arrêt du 8 septembre 2016, fait droit aux sollicitations de la demanderesse. Elle qualifie l’opération de donation indirecte, et fixe la somme que le fils doit rapporter à la succession au titre du fonds de commerce de son père, à la valeur du fonds de commerce donné en location gérance.

L’appelante, n’étant pas totalement satisfaite de l’arrêt, forme un pourvoi en cassation, auquel la femme du de cujus, forme un pourvoi incident. Quant au fils du défunt, il forme également un pourvoi en cassation. Vu la connexité des pourvois, ils sont joints par la Cour de cassation.

La Haute juridiction casse et annule l’arrêt de la cour d’appel. En effet au visa des articles 843 et 857 du Code civil, la Cour de cassation considère qu’en cas de donation faite par le défunt à l’héritier par interposition d’une société dont ce dernier est associé, le rapport est dû à la succession en proportion du capital qu’il détient. La cour d’appel a violé les textes susvisés.

C’est la première fois que la Haute juridiction adopte cette solution. Ainsi en cas de donation indirecte réalisée par interposition d’une société à l’un des associés, la somme, que l’héritier qui a profité de cette opération, doit rapporter à la succession, est fixée en proportion de l’enrichissement du donataire.

Autrement dit, la Cour de cassation fait primer l’esprit de l’indemnité du rapport à la succession, même si l’application in concreto de cette règle se fait au détriment des autres héritiers. En effet il ne fait pas de doute que l’objectif de cette opération était d’avantager le fils du de cujus. D’un autre côté, le fils en tant que simple associé de la société interposée, n’est de fait titulaire de l’intégralité de la valeur du fonds de commerce, ce qui peut expliquer la position nouvelle de la Cour de cassation.

Reste que, cet arrêt ouvre certaines interrogations, notamment sur les modalités du rapport et sa réduction, puisque en pratique l’héritier en tant qu’associé détient uniquement des parts sociales, et n’est pas propriétaire du fonds de commerce.

Civ. 1re, 24 janvier 2018, n° 17-13.017 et 17-13.400

Sanction d’abus de téléphone

Un employeur avait retenu le paiement d’heures supplémentaires à un salarié au motif que ce dernier avait abusé du téléphone. Au fond comme en cassation, la Cour donne tort à l’employeur car toute compensation sur salaire est illégale…

 

Extrait de l’arrêt de la Cour de cassation, civile, Chambre sociale du 31 janvier 2018.
Pourvoi  n°16-14619.

« LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE SOCIALE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 21 janvier 2016), que Mme X… a été engagée le 21 septembre 1998 en qualité de coiffeuse par la société Jean-Claude Aubry, aux droits de laquelle vient la société Sorefico coiffure expansion ; que l’employeur a refusé de lui régler un rappel d’heures supplémentaires au motif que cette somme devait s’imputer sur celle qu’elle lui devait au titre de communications téléphoniques interdites que celui-ci lui imputait ; que la salariée a saisi la juridiction prud’homale ;

Attendu que l’employeur fait grief à l’arrêt de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de travail à ses torts, de dire le licenciement nul et de le condamner à verser à la salariée des sommes au titre de la rupture du contrat de travail et à rembourser à Pôle emploi les indemnités de chômage versées à la salariée dans la limite de six mois, alors, selon le moyen, que le juge ne peut prononcer la résiliation judiciaire du contrat de travail qu’en cas de manquement de l’employeur suffisamment grave empêchant la poursuite du contrat de travail ; que l’absence de paiement d’un montant limité d’heures supplémentaires, réalisées plus de trois ans avant la demande en résiliation judiciaire, ne saurait constituer un manquement suffisamment grave pour empêcher la poursuite du contrat de travail, peu important la raison invoquée par l’employeur pour refuser de payer ce rappel de salaire ; qu’au cas présent, la cour d’appel a prononcé la résiliation du contrat de travail aux torts exclusifs de l’employeur au seul motif que ce dernier a effectué une compensation illicite en s’abstenant de verser à la salariée une somme de 826,27 euros au titre de 56,5 heures supplémentaires réalisées entre 2009 et 2011, soit moins de 19 heures par an ou 1,5 heure par mois ; qu’en se fondant sur ce seul manquement de l’employeur, cependant qu’il ressortait de ses propres constatations que cette somme, lissée sur trois ans, apparaissait modique et que la salariée avait attendu le 5 février 2013 pour saisir la juridiction prud’homale et se prévaloir d’un tel manquement de l’employeur aux fins d’obtenir la résiliation de son contrat de travail, la cour d’appel n’a pas caractérisé l’existence d’un manquement suffisamment grave empêchant la poursuite du contrat de travail, en violation des articles 1184 du code civil et L. 1221-1 du code du travail ;

Mais attendu qu’ayant retenu par motifs propres et adoptés que l’employeur avait refusé de payer des heures de travail effectuées par la salariée au motif qu’elle aurait abusivement utilisé le téléphone de l’entreprise sans en apporter le moindre justificatif, et que cette compensation imposée constituait une sanction illégale, la cour d’appel a pu décider que le manquement de l’employeur était suffisamment grave pour empêcher la poursuite du contrat de travail ; que le moyen n’est pas fondé ;

Attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen annexé, qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Sorefico coiffure expansion aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société Sorefico coiffure expansion à payer à la SCP Odent et Poulet la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre sociale, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un janvier deux mille dix-huit. »

Divorce – Indivision et prescription

Divorce – Interruption délai de prescription quinquennale

1ère Civ, 7 février 2018, n°16-28686, à paraître au Bulletin des arrêts des chambres civiles

Dans cette affaire, la Cour de cassation juge que le délai de prescription quinquennale prévu par l’article 815-10 du code civil, lequel s’applique à l’indemnité de jouissance privative d’un bien indivis, est interrompu par la demande en paiement d’une telle indemnité formée par un époux devant le notaire liquidateur lors de l’établissement du procès-verbal de difficultés.

Elle précise surtout que ce délai demeure interrompu jusqu’à l’expiration de l’instance aux fins d’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision et de désignation du notaire.

Seule la fin de l’instance en partage, c’est-à-dire le prononcé de la jouissance divise ou le désistement d’instance, met fin à l’interruption.

Garde à vue – Avis Parquet

Crim, 23 janvier 2018, n°16-87205

Cet arrêt rappelle le principe selon lequel la méconnaissance, par l’officier de police judiciaire qui place une personne en garde à vue, de son obligation d’en informer le Procureur de la République dès le début de la mesure entache de nullité le procès-verbal de placement en garde à vue, les opérations menées au cours de cette mesure et les actes postérieurs dont ils sont le support nécessaire.

La cour d’appel, chambre correctionnelle, est en l’occurrence censurée pour ne pas avoir recherché quels étaient les actes affectés par l’information tardive du ministère public dans cet intervalle et les actes subséquents dont ils étaient le support nécessaire.

Et la Chambre criminelle de préciser qu’il n’importe, pour déterminer l’étendue de l’annulation, que la notification des droits à l’intéressé ait été différée en raison de son état d’ébriété.

Elle rappelle ainsi le principe suivant lequel le report de la notification des droits à raison de l’état d’ébriété de l’intéressé n’a pas pour effet de différer le point de départ de la garde à vue

Cautionnement : attention à bien respecter la mention manuscrite !

Par Louise Bargibant, Avocat.

La loi n° 2003-721 du 1er août 2003 dite « loi pour l’initiative économique » a imposé un formalisme rigoureux en matière de cautionnement.
Elle a créé l’article L. 341-2 du Code de la consommation devenu l’article L. 331-1 du Code de la consommation lequel dispose :
« Toute personne physique qui s’engage par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel fait précéder sa signature de la mention manuscrite suivante et uniquement de celle-ci : 
” En me portant caution de X……………….., dans la limite de la somme de……………….. couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de……………….., je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X……………….. n’y satisfait pas lui-même. »

Ainsi, le droit de la consommation a une vision stricte du cautionnement donné par une personne physique envers un créancier professionnel dans un acte sous seing privé et a voulu aller loin dans la protection des intérêts de la caution en recourant au formalisme.

Pour souscrire un cautionnement simple, la caution doit recopier une mention manuscrite destinée à lui faire prendre conscience de la portée de son engagement.

Un formalisme sans liberté de plume

Il s’agit en principe d’un formalisme sans liberté de plume.

Cela signifie qu’en réalité seules sont tolérées des erreurs matérielles telles que des erreurs de ponctuation ou encore des substitutions de « mots neutres » (par exemple le terme « banque » à la place de « prêteur »).

La jurisprudence a pu préciser que seules étaient acceptées des mentions différentes de la mention du Code de la consommation lorsqu’elles affectent ni le sens ni la portée des mentions manuscrites prescrites.

Ainsi, les exigences de l’article L 331-1 du Code de la consommation sont requises à titre de validité de l’engagement de la caution.

La Cour a pu d’ailleurs préciser que : « les exigences relatives à la mention manuscrite ne sont pas de simples règles de preuve mais ont pour finalité la protection de la caution » (Cass. 1ère civ., 31 mai 1988, n° 86-17.495).

Une jurisprudence assouplissant le formalisme ?

La Haute Juridiction a néanmoins assoupli l’exigence du formalisme dans certaines de ces décisions, notamment de la Chambre commerciale, en considérant par exemple que « La nullité d’un engagement de caution souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel est encourue du seul fait que la mention manuscrite portée sur l’engagement de caution n’est pas identique aux mentions prescrites par les art. L. 341-2 et L. 341-3 [L. 331-1 et L. 331-2], à l’exception de l’hypothèse dans laquelle ce défaut d’identité résulterait d’erreur matérielle » (Cass. Com. 5 avril 2011, n° 09-14.358).

Mais en réalité, sur ce sujet, la jurisprudence est difficile à synthétiser car les mêmes formules sont parfois jugées suffisantes et, d’autres fois, insuffisantes.

Dans un arrêt récent, la Haute Juridiction apporte à nouveau des précisions sur ce formalisme et revient sur une application très stricte des exigences posées par le Code de la consommation.

Une application stricte des exigences du Code de la consommation

C’est ainsi qu’elle expose dans un arrêt du 10 janvier 2018 que : « l’indication du débiteur principal avait été omise dans la mention manuscrite, de même que les termes « dans la limite de », et relevé, par motifs adoptés, l’omission de plusieurs conjonctions de coordination articulant le texte et lui donnant sa signification, ce qui allait au-delà du simple oubli matériel, la cour d’appel en a exactement déduit que l’accumulation de ces irrégularités constituait une méconnaissance significative des obligations légales qui affectait le sens et la portée des mentions manuscrites, justifiant l’annulation de l’acte de cautionnement » (Cass. com. 10-1-2018 n° 15-26.324).

En d’autres termes, le cautionnement est nul lorsque l’accumulation de discordances entre la mention manuscrite portée par la caution et celle requise par la loi affecte le sens et la portée de la mention.

Le créancier professionnel qui obtient un engagement de caution d’une personne physique doit donc faire preuve d’une particulière vigilance s’il ne veut pas plus tard voir annuler l’engagement de caution…

Si le créancier professionnel veut éviter toute difficulté, il doit noter que le formalisme de la mention manuscrite est écarté par la jurisprudence et aujourd’hui par la loi en matière d’acte authentique : le notaire est censé informer suffisamment la caution sur la portée de son engagement.

Il en est de même en matière d’acte sous signature privée contresigné par les avocats de chacune des parties ou par l’avocat de toutes les parties puisque cet acte fait foi de l’écriture et de la signature des parties et cet acte est dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi. Le contreseing d’avocat emporte ainsi dispense des mentions manuscrites informatives imposées par la loi.

 

Prise d’acte avec licenciement sans cause et harcèlement moral

Par Frédéric Chhum, Avocat.

C’est un arrêt est un peu Crazy.

Devant la cour d’appel de Paris, la show manager du Crazy a revisité le Code du travail ; elle réclamait le paiement d’heures supplémentaires, le non-respect des durées maximales quotidiennes et hebdomadaires et une indemnité pour travail dissimulé, elle demandait aussi que sa prise d’acte de rupture produise les effets d’un licenciement ainsi que des dommages intérêts pour harcèlement moral.

(CA Paris 13/02/2018)

 

1) Rappel des faits

Madame X a été engagée en qualité de danseuse nue sous contrats à durée déterminée par la société CRAZY HORZE ADVENTURE sarl ce du 16 juillet 2001 au 16 juillet 2002, du 17 juillet 2002 au 16 juillet 2003, du 17 juillet 2003 au 16 juillet 2004, du 17 juillet 2004 au 16 juillet 2005, du 17 juillet 2005 au 16 juillet 2006 (les quatre derniers contrats comprenant des avenants, dont le premier en date du 15 juillet 2002, visant sa production à Las Vegas à partir de 2001).

Un avenant au contrat de travail à durée déterminée du 17 juillet 2005 a été signé entre Madame X et la société CRAZY HORSE ADVENTURE le 24 avril 2006 aux termes duquel elle assurait les fonctions de consultante artistique du 1er avril au 30 juin 2006 et devait analyser à ce titre les contraintes de la présentation du spectacle du Crazy Horse à l’étranger.

Madame X a signé avec cette dernière société un nouveau contrat à durée déterminée pour la période du 17 juillet 2006 au 17 janvier 2007 en qualité de danseuse nue.

Un autre contrat à durée déterminée a été signé le 17 janvier 2007 avec la société ALIN et Cie pour la durée de la revue TABOO, qui a fait l’objet d’un avenant visant sa fonction de « super capitaine hors scène » à Lisbonne à partir du 3 avril 2007.

Aux termes d’un avenant du 30 octobre 2009, visant son retour en France à compter de mars 2009, Madame X a pris les fonctions de Show Manager au cabaret de Paris en binôme avec S., sa dernière rémunération mensuelle étant d’un montant brut de 3552,50 euros.

Par lettre du 27 juin 2013, Madame X a pris acte de la rupture de son contrat de travail dans les termes suivants :

Par jugement rendu le 10 novembre 2016, le conseil de prud’hommes de Paris a condamné la société CRAZY ENTERTAINMENT à payer à Madame X les sommes suivantes :

  • 20 000 € à titre de rappel de salaire et 2000 € au titre des congés payés afférents,
  • 2000 € à titre de dommages-intérêts pour non-respect du repos hebdomadaire,
  • 21 315 € à titre d’indemnité pour travail dissimulé,
  • 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
  • débouté Madame X de ses demandes.

Madame X a interjeté appel de ce jugement.

2) L’arrêt du 13 février 2018 de la Cour d’appel de Paris

2.1) Sur la prise d’acte de la rupture qui produit les effets d’un licenciement sans cause

La prise d’acte permet au salarié de rompre le contrat de travail en cas de manquements suffisamment graves de l’employeur, empêchant la poursuite du contrat de travail ; si les manquements sont établis, elle produit les effets d’un licenciement sans cause réelle et sérieuse, d’une démission dans le cas contraire.

Madame X opposait à l’employeur le non-paiement d’heures supplémentaires entre le 27 mai 2008 et le 31 décembre 2012, le non-respect des dispositions légales et réglementaires relatives au repos hebdomadaire et au repos journalier, la réduction drastique de ses responsabilités et la modification unilatérale de ses fonctions par le Crazy Horse à compter de janvier 2013, son affectation à une tournée non pérenne et la menace d’un licenciement économique en cas de refus à compter du 6 février 2013, son remplacement par Madame F, un harcèlement managérial.

2.1.1) Sur les heures supplémentaires et le travail dissimulé

S’agissant des heures supplémentaires, aux termes de l’article L 3171-4 du Code du travail, en cas de litige relatif à l’existence ou au nombre d’heures de travail effectuées, l’employeur doit fournir au juge les éléments de nature à justifier les horaires effectivement réalisés par le salarié.

Le juge forme sa conviction au vu de ces éléments et de ceux fournis par le salarié à l’appui de sa demande après avoir ordonné, en cas de besoin, toutes les mesures d’instruction qu’il estime utiles.

Ainsi, si la preuve des horaires de travail effectués n’incombe ainsi spécialement à aucune des parties et si l’employeur doit être en mesure de fournir des éléments de nature à justifier les horaires effectivement réalisés par le salarié, il appartient cependant à ce dernier de fournir préalablement au juge des éléments de nature à étayer sa demande.

Au regard des documents produits, Madame X a travaillé à Las Vegas de mai 2008 à mars 2009, date à partir de laquelle elle a travaillé à Paris.

Aux termes du contrat à durée indéterminé du 16 octobre 2007, ses horaires étaient de 35 heures par semaine et deux jours de repos hebdomadaires consécutifs ou non consécutifs selon les contraintes des plannings.

Madame X produit aux débats un courriel de sa part en date du 18 août 2008 portant mention de ses plannings et visant des horaires journaliers à Las Vegas de 18h à 0h30 les jours de shows et de 15h à 0h30 lorsque s’ajoutaient des répétitions, des relevés de badgeage à Paris permettant de justifier des horaires variables d’entrée entre midi ou 19h selon les répétitions, certains jours étant “off”.

Elle produit également des attestations de danseuses énonçant son travail systématique à raison de six voire sept jours par semaine au lieu de cinq, l’accomplissement de nombreuses heures supplémentaires et sa présence tous les jours d’ouverture et lors des répétitions hebdomadaires.

Face à ces éléments permettant d’étayer la demande, la Cour observe que la production par La société CRAZY ENTERTAINMENT de tableaux relatifs aux salaires versés pour une période limitée de décembre 2011 à juillet 2013 visant uniformément le même nombre d’heures travaillées – ce alors que la salariée explicite dans une lettre circonstanciée du 29 juillet 2013 la limitation de ses horaires à compter du mois de mai 2013 – restent insuffisamment circonstanciés pour justifier les horaires effectivement réalisés par la salariée.

Le jugement du conseil de Prud’hommes, dont les motifs pertinents sont par ailleurs adoptés, a donc lieu d’être confirmé en ce qu’il a condamné la société CRAZY ENTERTAINMENT à payer à Madame X la somme de 20 000 euros de ce chef outre 2000 euros au titre des congés payés afférents.

2.1.2) Le non-respect des repos quotidiens hebdomadaires

S’agissant des repos hebdomadaires, la cour observe dans les mêmes termes que le conseil de prud’hommes, que les pièces susvisées ne permettent pas de constater le respect par la société CRAZY ENTERTAINMENT des repos hebdomadaires visés au contrat de travail notamment lors de son emploi Las Vegas.

Il en est de même s’agissant du respect des repos journaliers à l’étranger et à Paris comme le fait ressortir les termes d’un courriel particulièrement circonstancié de l’intéressée le 7 février 2012.

En conséquence, la société employeuse sera condamnée à lui verser la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts pour non-respect du repos hebdomadaire et une somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour non-respect du repos journalier.

Étant observé que les bulletins de salaire de Madame X mentionnent un nombre d’heures de travail inférieur à celui réellement accompli ce, sur une période suffisamment longue pour ne pas avoir échappé à son employeur, le caractère intentionnel du travail dissimulé sera ici retenu, le jugement étant confirmé en ce qu’il a condamné la société CRAZY ENTERTAINMENT à régler à Madame X la somme de 21 315 euros à titre d’indemnité pour travail dissimulé.

2.1.3) Réduction drastiques des responsabilités

S’agissant de la réduction drastique des responsabilités de Madame X et la modification unilatérale de ses fonctions par la société CRAZY ENTERTAINMENT à compter de janvier 2013, Madame X fait valoir que Monsieur L. a décidé de ne pas donner suite en novembre 2012 à la proposition qui lui avait été faite par Monsieur Haber, directeur général, formalisée dans les termes d’un mail du 28 octobre 2012 de devenir directrice du spectacle dans le même temps où elle restait show manager de la scène de Paris.

Il ressort cependant des échanges de courriels entre Madame X et Monsieur L., président, en novembre 2012 que les deux parties n’ont pas trouvé un terrain d’entente quant à l’évolution des fonctions de la salariée au sein de la société CRAZY ENTERTAINMENT, leurs divergences portant sur les logiques d’organisation proposées par l’appelante et le montant du salaire qu’elle souhaitait, l’avenant dont elle fait ici état ne lui donnant d’ailleurs pas satisfaction dans les termes de son courriel du 21 novembre 2012.

La cour d’appel observe qu’il n’y a pas eu de formalisation d’un accord entre les parties, que l’employeur, dans le cadre de son pouvoir de direction portant notamment sur la gestion des carrières, a explicité son choix de ne pas donner suite à la possibilité de confier à Madame X le poste de directrice du spectacle ce, sur la base de critères portant sur l’organisation de celui-ci, la définition qu’il entendait donner aux fonctions de show manager telle qu’exprimée dans un courriel du 14 novembre 2012 et la rémunération de l’intéressée.

Dès lors, les manquements opposés par Madame X à son employeur sur ces points doivent être écartés.

S’agissant des nouvelles affectations de Madame X, la menace d’un licenciement économique à compter du 6 février 2013, son remplacement par une salariée en contrat à durée déterminée à compter du 18 avril 2013 et sa mise à l’écart, il résulte d’un courriel du 21 mai 2012 de Madame D, directrice générale, que chacun des shows du cabaret de Paris avait sa show manager assurant la continuité, la qualité et l’intégrité du spectacle et la gestion de la troupe, Madame S. assistant la directrice générale pour le recrutement et la formation des danseuses de tous les shows.

Cependant, par lettre des 18 et 21 mars 2013, la société CRAZY ENTERTAINMENT a proposé à Madame X un avenant à son contrat de travail visant son affectation en tant que show manager tournée, cette lettre ainsi que celle du 30 avril 2013 visant, en cas de refus, l’engagement d’une procédure de licenciement économique rendue nécessaire, aux yeux de l’employeur, par la situation de la société.

Or, il convient d’observer que le procès-verbal de délégation unique du personnel du 8 avril 2013 mentionne, sous la présidence de Monsieur L. qu’aucune suppression de poste n’était alors envisagée.

Il est également justifié que Madame D., précédemment show manager à Las Vegas, a été pour sa part embauchée pour travailler au cabaret de Paris du 18 avril au 25 août 2013 en tant que coordinatrice artistique et notamment formatrice alors que les mentions selon lesquelles Madame X était depuis janvier 2013 chargée de la formation des danseuses (son courrier du 29 juin 2013) ne sont pas ici démenties par la société CRAZY ENTERTAINMENT.

Madame X justifie également de l’annulation d’un certain nombre de galas à l’étranger en avril 2013 sans que la société CRAZY ENTERTAINMENT n’apporte pour sa part des éléments sur la tournée qu’il était demandé alors à Madame X d’encadrer.

L’employeur n’apporte pas d’éléments contraires aux mentions de la lettre du 29 juillet 2013 de la salariée visant la réduction importante de ses horaires de travail à compter du 27 mai dans des termes relayées par les attestations de salariées.

Ces éléments en ce qu’ils démontrent que la prise d’acte de la rupture par la salariée du 27 juin 2013 est fondée sur les manquements graves de l’employeur à lui fournir un travail en adéquation avec les termes de son contrat de travail et sur l’annonce d’un licenciement économique non étayé si elle n’acceptait pas une modification des termes de celui-ci conduiront à lui faire produire les effets d’un licenciement sans cause réelle et sérieuse.

2.2) Sur le harcèlement

La cour d’appel relève que Madame X produit aux débats outre les échanges de mails d’ores et déjà examinés par la cour s’agissant des circonstances de la rupture de la relation de travail, une ordonnance délivrée par un psychiatre en mars 2013 et des arrêts de travail et prescriptions médicales à compter du 29 juillet 2013.

La mise à l’écart de Madame X de ses activités parisiennes pendant plusieurs mois, la menace d’un licenciement économique pendant la même durée sans aucun fondement, sont autant d’éléments laissant présumer d’un harcèlement moral managérial.

La cour d’appel accorde à la salariée 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour harcèlement moral.

2.3) Sur les demandes en paiement à la suite de la rupture

Compte tenu des circonstances de la rupture, du montant de la rémunération versée à la salariée, de son âge, de son ancienneté, de son retour précaire à l’emploi et des conséquences de la rupture à son égard, telles qu’elles résultent des pièces et des explications fournies, la cour d’appel lui alloue une somme de 40 000 € à titre de dommages-intérêts.

La salariée est déboutée de sa demande de rappel de salaire en qualité de local show manager à Las Vegas.

L’indemnité de licenciement est retenue au montant de 4032,09 euros dans les termes sollicités par la salariée.

En conclusion, la Cour d’appel dans son arrêt du 13 février 2018 :

  • confirme le jugement entrepris excepté en ce qu’il a débouté Madame X de ses demandes relatives à la rupture et au harcèlement moral et étant précisé que la somme de 2000 euros est allouée à titre de dommages et intérêts pour non-respect du repos hebdomadaire et journalier ;
  • dit que la prise d’acte de la rupture du 29 juin 2013 produit les effets d’un licenciement sans cause réelle et sérieuse ;
  • condamne la société CRAZY ENTERTAINMENT à payer à Madame X les sommes suivantes :
    • 4.032,09 euros à titre d’indemnité conventionnelle de licenciement avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2013 ;
    • 40 000 euros au titre d’indemnité pour licenciement sans cause réelle et sérieuse ;
    • 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour harcèlement moral ;
    • 2000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

En savoir plus sur https://www.village-justice.com/articles/crazy-horse-une-show-manager-obtient-que-prise-acte-produise-les-effets,27245.html#xXdWRe46BOFif0xV.99.99

Loyers impayés : les recours du bailleur et le rôle du Juge.

Par Isaac Loubaton, Avocat.

Il est tout d’abord possible de pratiquer une saisie conservatoire sur le mobilier du locataire ou sur son compte bancaire avant tout procès et sans jugement préalable.
Mais ces saisies sont coûteuses et risquent de s’avérer infructueuses.

S’agissant de la procédure judiciaire, il faut agir très vite car les délais impératifs de cette procédure sont extrêmement longs.


En voici les grandes lignes.

 A. L’intervention de l’huissier.

Lorsque le locataire ne règle plus les loyers et/ou charges et après avoir cherché une solution à l’amiable, il faut rapidement lui faire délivrer, par huissier, un commandement visant la clause résolutoire et mentionnant la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL).

Le locataire dispose alors d’un délai de 2 mois pour apurer sa dette.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en effet que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer doit reproduire, à peine de nullité cet article et les trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Lorsque les obligations résultant du bail sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer doit être signifié à la caution dans un délai de 15 jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

B. La saisine du Tribunal.

1. les formalités préalables à la saisine du Tribunal.

A défaut de paiement des loyers, le juge du tribunal d’instance doit être saisi dès l’expiration du délai de 2 mois, soit dans le cadre d’une procédure de référé (plus rapide mais qui suppose une créance de loyers incontestable) soit dans le cadre d’une procédure au fond (plus longue mais qui permet au juge de trancher toutes contestations).

L’assignation devra être dénoncée au Préfet et l’audience ne pourra se tenir au plus tôt que deux mois à compter de cette information du Préfet.

Cette dénonciation est obligatoire lorsque l’assignation tendant au prononcé de la résiliation du bail est motivée par l’existence d’une dette locative.

Elle l’est également lorsque le Tribunal a été saisi par le locataire et que le bailleur réplique en formant des demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative.

Depuis le 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

2. Les pouvoirs du juge.

Le locataire de bonne foi peut obtenir des délais de paiement.

Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (par dérogation à l’article 1343-5 du Code civil qui limite ce délai à deux années) au locataire en situation de régler sa dette locative. L’octroi d’un tel délai suppose que la dette ne soit pas trop lourde et que les ressources du locataire lui permettent de régler l’arriéré et les loyers en cours.

Sous cette réserve, les délais sont sont généralement lorsque le locataire est de bonne foi (perte d’emploi, difficultés familiales…).

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Le bail ne sera donc pas résilié.

Dans le cas contraire le bail sera résilié et le bailleur pourra faire expulser le locataire sans être obligé de revenir devant le juge.

C. La décision d’expulsion et son exécution.

L’expulsion peut intervenir lorsque le juge a refusé d’octroyer un délai (ce qui est rare) ou lorsque le locataire n’a pas respecté l’échéancier de paiement qui lui a été fixé par le juge.

La notification de la décision de justice prononçant l’expulsion doit indiquer les modalités de saisine et l’adresse de la commission de médiation prévue à l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation.

La commission de médiation peut être saisie par toute personne qui satisfait aux conditions réglementaires d’accès à un logement locatif social et qui n’a reçu aucune proposition adaptée en réponse à sa demande de logement dans un certain délai (article L. 441-1-4).

Elle peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement, menacé d’expulsion sans relogement, hébergé ou logé temporairement dans un établissement ou un logement de transition, un logement-foyer ou une résidence hôtelière à vocation sociale, logé dans des locaux impropres à l’habitation ou présentant un caractère insalubre ou dangereux. Elle peut également être saisie, sans condition de délai, lorsque le demandeur est logé dans des locaux manifestement suroccupés ou ne présentant pas le caractère d’un logement décent, s’il a au moins un enfant mineur, s’il présente un handicap au sens de l’article L. 114 du Code de l’action sociale et des familles ou s’il a au moins une personne à charge présentant un tel handicap.

Sauf s’il est prévu un relogement décent pour l’occupant et sa famille, si les locaux font l’objet d’un arrêté de péril car ils menacent de s’écrouler ou si les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés par voie de fait (squatteurs), aucune expulsion ne peut intervenir entre le 1er novembre et le 31 mars : c’est la trêve hivernale.

Avant l’expulsion, le bailleur devra faire délivrer, par l’intermédiaire d’un huissier (qui se chargera de la procédure d’expulsion proprement dite) un commandement de quitter les lieux.

Le locataire a ensuite de 2 mois pour quitter les lieux.

D. Le recours du locataire.

Lorsque son expulsion est prononcée, et à réception du commandement d’avoir à libérer les lieux, le locataire peut encore saisir le juge de l’exécution du tribunal de grande instance un délai (un an maximum contre trois ans auparavant) lorsque son relogement s’avère difficile en dépit de sa bonne volonté (promesse d’embauche, demande de logement social).

L’article L 412-3 du CPE prévoit en effet que « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation (…).

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 (…) ainsi que lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire. »

Le juge tient compte de la situation du locataire et du propriétaire (état de santé, âge, ressources…).

S’il ne le fait pas, l’huissier va requérir le concours de la force publique. Il lui est parfois refusé.

E. La responsabilité de l’État.

Le refus de l’État d’accorder le concours de la force publique (par exemple lorsqu’il s’agit d’expulser une famille) ouvre au Bailleur, 2 mois après cette réquisition, une action permettant d’engager la responsabilité de l’État devant le tribunal administratif (article 16 de la loi du 9 juillet 1991).

Si la fin du délai de 2 mois tombe en hiver (entre le 1er novembre et le 31 mars), la responsabilité de l’État ne sera engagée qu’à compter du 31 mars, fin de la trêve hivernale.

Lorsque l’action contre l’État est accueillie favorablement, le tribunal condamne l’État à payer au bailleur les loyers impayés à partir de la date de réquisition de la force publique.

La responsabilité de l’État prend fin lorsqu’elle accorde le concours de la force publique.

On l’aura compris, il peut s’écouler beaucoup de temps entre le 1er impayé et le moment où le bailleur récupère son logement.

Il faut donc, autant que faire se peut, éviter d’être piégé par des manœuvres d’un locataire de mauvaise foi, dont le seul but sera d’atteindre la trêve hivernale. Il est donc inutile d’attendre lorsque la voie amiable n’aboutit manifestement pas.

Le locataire de bonne foi a tout autant intérêt à réagir rapidement, car l’accumulation de loyers impayés risque d’hypothéquer lourdement la possibilité de sauver le bail puisqu’aux loyers en cours s’ajouteront les arriérés de loyers mensualisés.

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