Estimez la valeur de votre bien immobilier avec Patrim

par Bercy Infos, le 31/01/2019 –

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Vous souhaitez connaître le prix au mètre carré d’un logement ou d’un terrain ? Vous le saurez avec le simulateur en ligne Patrim sur impots.gouv.fr.

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À quoi sert Patrim, la base de données gratuite des estimations immobilières ?

Patrim permet d’estimer un bien immobilier. Cette base de données reprend les données foncières et immobilières de la Direction générale des Finances publiques (DGFiP). Il est particulièrement utile dans les cas suivants :

À noter : le service ne couvre pas encore les ventes des biens situés en Alsace-Moselle et à Mayotte.

Lire aussi : Droits de succession : un simulateur pour les calculer

Qui peut évaluer un bien immobilier avec Patrim ?

Tous les particuliers, qu’ils aient ou non un projet immobilier, peuvent accéder au service en ligne Patrim.

Limite d’utilisation de Patrim

Les informations issues de Patrim sont réservées à votre usage personnel. Son utilisation est limitée à 50 consultations par utilisateur par période de 3 mois. Si vous dépassez cette limite, vous ne pourrez plus accéder à Patrim pendant 6 mois.

Lire aussi : Plan épargne logement (PEL) : comment ça marche ?

Comment accéder à Patrim ?

Pour estimer votre bien immobilier avec Patrim, voici la démarche :

Vous devez donc vous munir de vos identifiants (numéro fiscal et mot de passe) si vous disposez déjà d’un accès. Dans le cas contraire, vous devrez d’abord créer votre compte avant d’accéder à Patrim.

  • sélectionner Données publiques – Rechercher des transactions immobilières pour m’aider à estimer mon bien
  • renseigner les caractéristiques du logement : localisation, surface, type de bien (maison individuelle, appartement), période à laquelle est intervenue la transaction… Vous pouvez ajouter des informations supplémentaires : période de construction du logement, étage, ascenseur, cave, terrasse, piscine, prix d’acquisition…

Lire aussi : Prêt immobilier : doit-on verser son salaire dans la banque qui accorde le prêt ?

Prix immobilier : quels critères pouvez-vous utiliser sur Patrim ?

Les résultats présentent le détail de toutes les ventes immobilièrescorrespondant à vos critères : type et superficie du bien, prix de vente, ratio prix / surface, étage et année de construction du logement, adresse et référence cadastrale par exemple.

Vous pouvez géolocaliser les résultats sur une carte.

Lire aussi : Crédit immobilier : quelles informations le prêteur a obligation à fournir à l’emprunteur ?

Publié initialement le 11/10/2018

Transmission d’entreprise : quels sont les droits de succession ?

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La transmission d’une entreprise ou de droits sociaux est soumise aux droits de succession. Dans le cadre de la transmission d’une entreprise familiale, le « pacte Dutreil » permet sous certaines conditions de réduire de 75 % les droits à acquitter. Retour sur le calcul des droits de succession… 

Droits de succession : régime général
Les droits de succession (ou droits de mutation à titre gratuit) sont calculés sur la valeur de l’entreprise ou des titres transmis dans les conditions habituelles (abattements, tarifs, réductions et paiement des droits), en tenant compte notamment du lien de parenté entre le défunt et ses héritiers ou légataires. 

Une fois l’inventaire des biens effectué (actif et passif), le notaire détermine la part de chaque héritier en tenant compte des donations éventuelles antérieures au décès. 

Valeur des biens dans le cas d’une donationµ
Dans le cas où une donation d’une partie des biens est intervenue précédemment, leur valeur est évaluée au jour du partage de la succession. L’héritier donataire peut donc avoir à verser une somme importante, voire à vendre l’entreprise si sa valeur a augmenté depuis qu’il l’a reçue en donation. Au moment de la donation, le notaire peut proposer des solutions pour éviter cette situation. 

Sur la part de chaque héritier est appliqué un abattement qui dépend du lien de parenté avec le défunt. Le solde (part nette) est alors taxé avec des taux également fonction du degré de parenté. En qualité d’héritier, vous devez payer les droits de succession au moment du dépôt de la déclaration de succession. 

Conditions d’octroi de l’exonération Dutreil pour la transmission de titres de sociétés
La transmission des titres (parts ou actions) de sociétés (article 787 B du CGI) peut, sous certaines conditions, bénéficier d’une exonération de droits de 75 % qu’il s’agisse d’une donation ou d’une succession, qu’elle s’opère en pleine propriété ou dans le cadre d’un démembrement de propriété (nue-propriété / usufruit). Ces conditions sont au nombre de 3. 

1ère condition : un engagement collectif de conservation des titres

Les titres de la société doivent faire l’objet d’un engagement collectif de conservation des titres d’une durée minimale de 2 ans à compter de la date d’enregistrement fiscal de l’acte le constatant ou à compter du jour de la signature de l’acte si celui-ci est notarié. 

Cet engagement doit porter sur au moins 20 % des titres (société cotée) ou 34 % (société non cotée). 

Toutefois, cet engagement collectif est réputé acquis lorsque le défunt ou le donateur détenait depuis plus de 2 ans au moins le quota des titres requis (20 % ou 34 %) et exerçait la fonction de direction requise ou son activité principale au sein de la société depuis au moins 2 ans. 

2e condition : un engagement individuel supplémentaire de conservation des titres

Chaque héritier doit prendre l’engagement dans la déclaration de succession, pour lui et ses héritiers ou donataires, de conserver les titres transmis pendant 4 années supplémentaires. Cet engagement court à compter de l’expiration de l’engagement collectif. 

Les avantages fiscaux ne sont pas remis en cause à l’égard des autres signataires en cas de cession des titres pendant la durée d’engagement collectif, si les autres signataires conservent leurs propres titres jusqu’au terme de l’engagement prévu et si le cessionnaire s’associe à l’engagement collectif à raison des titres cédés afin que le seuil de détention soit toujours respecté. 

3e condition : l’exercice d’une fonction au sein de la société

L’un des héritiers, ou l’un des associés ayant souscrit l’engagement collectif de conservation des titres, doit, pendant les 3 années qui suivent la transmission, exercer dans la société une fonction de dirigeant, s’il s’agit d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ; son activité professionnelle principale, s’il s’agit d’une société de personnes n’ayant pas opté pour l’IS. 

Conditions d’octroi de l’exonération Dutreil pour la transmission d’entreprises individuelles
La transmission par succession ou donation d’une entreprise individuelle (article 787 C du CGI) est exonérée de droits de mutation à concurrence de 75 % de sa valeur, sous les conditions suivantes : 

– si l’entreprise a été détenue par le défunt ou le donateur depuis au moins 2 ans. Par contre aucune durée n’est imposée en cas de création ou de reprise par succession ou donation ;

– en cas de décès, les héritiers doivent s’engager, dans la déclaration de succession, à conserver l’entreprise pendant 4 ans à compter de la date du décès (biens corporels et incorporels affectés à l’exploitation de l’entreprise) ;

– l’un des héritiers doit prendre l’engagement de poursuivre l’exploitation de l’entreprise pendant 3 ans.

Source : Ministère de l’Economie.

Factures et prescription quinquennale

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Un fournisseur assigne le 26 mai 2014 un client qui ne lui a pas payé une facture émise le 14 mai 2009. Le client se défend en arguant du fait que la prescription quinquennale s’applique car l’action en justice a été initiée plus de 5 ans après l’émission de la facture. La Cour de cassation ne suit pas le débiteur. En effet, la facture mentionnait un délai de paiement « net dans 14 jours ». La Cour a estimé que le délai de prescription devait courir à compter de la date de paiement prévue et non à compter de la date d’émission de la facture. L’action du créancier était donc recevable car engagée 5 ans moins de 2 jours après la date d’exigibilité de la facture…

Extrait de l’arrêt de la Cour de cassation, civile, Chambre commerciale du  5 décembre 2018.
Pourvoi n° : 17-16282. 

« LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l’arrêt suivant : 

Sur le moyen unique : 

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Douai, 15 décembre 2016), que la société Becker Bongard Group a livré de la marchandise à la société Atout pains ; que le 14 mai 2009, elle a établi une facture ; que n’ayant pas été payée, elle a assigné, le 26 mai 2014, la société Atout pains qui lui a opposé la prescription de son action ; 

Attendu que la société Atout pains fait grief à l’arrêt de rejeter cette fin de non-recevoir alors, selon le moyen : 

1°/ que le point de départ du délai de prescription court à compter de la date d’exigibilité ; que s’agissant d’une facture, la date d’exigibilité est la date de son établissement ; qu’en retenant que la facture du 14 mai 2009 n’était exigible qu’après 14 jours compte tenu de la mention « net dans 14 jours », la cour d’appel a violé l’article 2224 du code civil ; 

2°/ que l’instauration d’un terme doit provenir d’un accord de volontés entre les parties ; qu’en supposant qu’elle ait considéré que la facture du 14 mai 2009 constituait un engagement à terme du fait de la mention « net dans 14 jours », sans constater un accord de volonté des deux parties non équivoque d’instaurer un tel terme, la cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1185 et 1186 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 ; 

Mais attendu qu’après avoir exactement rappelé que le délai de prescription quinquennale prévu par l’article L. 110-4 du code de commerce courait à compter de l’exigibilité de l’obligation et retenu que la facture mentionnait un paiement “net dans 14 jours”, de sorte que la créance était exigible le 28 mai 2009, la cour d’appel, qui n’avait pas à procéder à la recherche invoquée par la seconde branche, que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que l’action en paiement n’était pas prescrite au jour de l’assignation le 26 mai 2014 ; que le moyen n’est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi ; 

Condamne la société Atout pains aux dépens ; 

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du cinq décembre deux mille dix-huit. »

Photo : Dominique Ducouret – Fotolia.com.

Les formalités de la vente de fonds de commerce

Le CABINET CASTEL gère l’intégralité des
formalités de la vente


“Information des salariés, purge du droit de préemption, réquisition d’états d’inscription, enregistrement de l’acte, publication de l’acte, inscription de privilège et de nantissement, déclarations au CFE et au fisc…
les formalités préalables et postérieures à la vente sont nombreuses.”

PRATIQUE et EFFICACITé 

Contrat à durée déterminée vs indéterminée

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Un cabinet de conseil,  spécialisé dans le domaine de la direction générale d’entreprise, propose, sans prévoir d’emblée une durée de mission, un accompagnement de la présidence d’une société et signe avec elle un accord de confidentialité. Mais avant que la mission ne commence, la société renonce à leur collaboration. Le cabinet assigne alors la société et gagne en appel, la Cour ayant estimé que l’accord signé était à durée déterminée et que la société l’ayant rompu avant son terme devait des dommages et intérêts au cabinet. Mais la Cour de cassation n’est pas de cet avis. En effet, du fait que la durée de la mission du cabinet dépendait du résultat de son assistance, l’événement dont on n’est pas certain qu’il se réalisera un jour, telle l’obtention du résultat d’une mission d’assistance, ne peut être constitutif d’un terme. Le contrat était donc à durée indéterminé, chacun étant libre d’y mettre fin à tout moment, sous réserve de respecter le délai de préavis prévu…

Extrait de l’arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale du mercredi 7 novembre 2018.
Pourvoi n° : 17-26372. 

« LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l’arrêt suivant : 

Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche : 

Vu l’article 1185 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ; 

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que le 23 septembre 2013, la société Optiverse Consulting, spécialisée dans le domaine de la direction générale d’entreprise, a adressé à la société April, courtier multi-spécialiste dans le domaine des assurances, une “proposition d’accompagnement de la présidence du groupe”, à la suite de laquelle un accord de confidentialité a été signé par les deux sociétés, avec effet au 1er octobre 2013 ; que cette proposition, tout en indiquant qu’il était difficile de prévoir d’emblée une durée de mission, mentionnait que le budget proposé, soit une somme de 240 000 euros HT, couvrait une période de six mois, de janvier à juin 2014 ; que la société April ayant fait connaître, le 21 novembre 2013, à la société Optiverse Consulting son intention de renoncer à ce projet de collaboration, cette dernière l’a assignée en paiement de dommages-intérêts pour rupture abusive des relations contractuelles ; 

Attendu que pour retenir l’existence d’un contrat à durée déterminée et condamner la société April à payer à la société Optiverse Consulting la somme de 40 000 euros à titre de dommages-intérêts, l’arrêt retient que si la durée du contrat n’apparaît pas comme un élément essentiel dans la proposition d’assistance faite par la société Optiverse Consulting, la durée de sa mission dépendait du résultat de cette assistance, de sorte que ce contrat était à durée déterminée, compte tenu de sa nature, mais avec un terme incertain et que la société April ne pouvait y mettre fin de manière anticipée ; 

Qu’en statuant ainsi, alors que l’événement dont on n’est pas certain qu’il se réalisera un jour, telle l’obtention du résultat d’une mission d’assistance, ne peut être constitutif d’un terme, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; 

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs : 

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 1er juin 2017, entre les parties, par la cour d’appel de Lyon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Lyon, autrement composée ; 

Condamne la société Optiverse Consulting aux dépens ; 

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à la société April la somme de 3 000 euros ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du sept novembre deux mille dix-huit. »

Photo : Sokolov – Fotolia.com.

Donation aux petits-enfants, mode d’emploi

Nathalie Cheysson-Kaplan et Olivier Puren | Le 25/11/2014 à 18h03    

Donation aux petits-enfants, mode d'emploi

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Plusieurs dispositifs sont favorables à la transmission des biens des grands-parents à leurs petits-enfants. Reste à choisir le plus approprié.

Lorsque vous consentez une donation à un ou à plusieurs de vos petits-enfants du vivant de leur père ou de leur mère (c’est-à-dire de votre fils ou de votre fille), la règle du « rapport des donations » ne s’applique pas, dans la mesure où votre petite-fille ou petit-fils n’a pas vocation à hériter de vous.

Ainsi, on n’en tiendra pas compte pour s’assurer que l’égalité entre vos enfants a été respectée. En revanche, il faudra vérifier que les donations au profit de vos petits-enfants n’ont pas lésé vos propres enfants, qui ont également des droits.

Respecter les droits des enfants et des petits-enfants

Une fraction de votre patrimoine, la réserve héréditaire, revient automatiquement aux enfants à votre décès. Vous ne pouvez disposer librement que du reste, la quotité (montant d’une quote-part) disponible.

Son importance varie selon le nombre de vos enfants :

  • la moitié de votre patrimoine si vous en avez un ;
  • un tiers si vous en avez deux ;
  • un quart si vous en avez trois ou plus.

Avant de consentir un gros chèque à l’un de vos petits-enfants, vous devez donc vous livrer à une estimation de ce que sera votre patrimoine à votre décès et vous assurer que votre don ne dépassera pas sa quotité disponible.

Si le montant de la donation au jour du décès – et non au jour de la donation – dépasse la quotité disponible de votre succession, vos enfants pourront demander que la donation soit réduite, c’est-à-dire que vos petits-enfants les indemnisent à hauteur du trop-perçu.

La donation-partage  transgénérationnelle 

Pour éviter aux petits-enfants d’avoir à indemniser leurs parents, il est conseillé aux grands-parents de recourir à une donation-partage transgénérationnelle.

Il s’agit d’une donation-partage au profit de descendants de degrés différents : enfants et petits-enfants.

Si vous avez plusieurs enfants, il faut au moins que l’un d’eux soit associé à la donation-partage : il n’est pas possible de gratifier par ce biais uniquement vos petits-enfants.

Mais rien ne vous oblige à associer tous vos enfants et/ou tous vos petits-enfants, même si cela semble préférable. En revanche, si vous avez un enfant unique, vous pouvez sauter une génération et ne gratifier que vos petits-enfants.

Dans tous les cas, vous ne pouvez pas imposer à vos enfants une donation-partage transgénérationnelle. Ils doivent expressément renoncer à tout ou partie de leurs droits dans votre succession au profit de leurs propres enfants.

Donation-partage : un abattement en fonction du lien de parenté

D’un point de vue fiscal, les droits d’une donation-partage transgénérationnelle sont calculés en fonction du lien de parenté existant entre le donateur et les bénéficiaires.

Ainsi, les petits-enfants bénéficient d’un abattement de 31  865 € applicable entre grands-parents et petits-enfants, et non pas de l’abattement de 100 000 € applicable en ligne directe.

Sauf si l’un de vos enfants est décédé prématurément, ses enfants pourront profiter de l’abattement de 100  000 € applicable entre parent et enfant – à répartir entre eux – et de celui de 31 865 €.

Les donations antérieures intégrées à la donation-partage

Autre avantage fiscal de la donation-partage transgénérationnelle  : pouvoir y intégrer des donations antérieures et prévoir qu’un bien initialement donné à un enfant sera réattribué à ses propres descendants.

Or, si la donation réincorporée date de plus de quinze ans, ne seront exigibles que des droits de partage à hauteur de 2,5 % et non des droits de donation (entre 5 et 45 %) , explique Hélène Cathou, notaire à Rennes.

Donation temporaire d’usufruit : ressources régulières pour les petits-enfants

Pour procurer des ressources régulières à vos petits-enfants, vous pouvez leur transférer les revenus d’un bien dont vous êtes propriétaire. Par exemple, les loyers d’un appartement loué à un tiers ou les revenus d’un portefeuille d’obligations.

Le plus souvent ce transfert est effectué pour une durée déterminée : le temps que vos petits-enfants terminent leurs études ou démarrent dans la vie active.

Ce dispositif, appelé “donation temporaire d’usufruit ”, vous évite de vous dessaisir définitivement du bien transmis car, au terme prévu, vous en récupérez la pleine propriété.

La donation temporaire d’usufruit fiscalement avantageuse

Fiscalement, ce type de donation est très avantageux : pendant la période de l’usufruit, dans la mesure où vous ne percevrez plus les revenus du bien transmis, vous réalisez une économie d’impôt sur le revenu.

Car ce sont les petits-enfants bénéficiaires de la donation qui seront imposables sur les revenus perçus. Si vous êtes redevable de l’impôt sur la fortune, cette opération permet de ne pas déclarer ce bien pendant toute la durée de la donation.

Enfin, pour le calcul des droits de donation, la valeur fiscale de l’usufruit temporaire est estimée à 23 % de la valeur de la pleine propriété, par tranche de dix ans.

Ainsi, tant que la donation est consentie sur une période inférieure à dix ans et que la valeur du bien ne dépasse pas 138  543 € – le double lorsqu’il s’agit d’un bien commun donné par les deux grands-parents –, aucun droit n’est dû, compte tenu de l’abattement de 31  865 €.

La donation graduelle ou résiduelle

Les donations graduelles et résiduelles permettent de transmettre un bien en deux temps en désignant au maximum deux bénéficiaires successifs.

Par exemple, avec une donation graduelle, vous pouvez donner un bien à l’un de vos enfants en lui imposant de le conserver jusqu’à son décès pour qu’il le transmette à son tour à ses propres enfants, vos petits-enfants.

Ces donations se rencontrent peu en pratique. Elles peuvent présenter un intérêt pour assurer la conservation d’un bien de famille entre les générations. Cependant, notre conseil est de bien réfléchir à la question, car cette charge peut se révéler lourde pour la première génération“, précise Hélène Cathou, notaire.

Plus de liberté pour le premier bénéficiaire avec la donation résiduelle

Opter pour une donation résiduelle, en revanche, offre un peu plus de liberté au premier bénéficiaire puisqu’il a seulement l’obligation de transmettre le bien au second bénéficiaire s’il fait encore partie de son patrimoine au jour de son décès.

Ainsi, s’il l’a vendu ou donné, le second bénéficiaire n’aura aucun droit à son décès. Il ne pourra pas réclamer le prix de vente du bien ni les biens acquis en contrepartie.

Quel statut juridique choisir pour son entreprise

?

par Bercy Infos, le 13/12/2018 – Statuts des entreprises

EURL, SARL, SA… Les personnes souhaitant créer leur entreprise se trouvent vite face à un choix crucial : quelle forme juridique choisir ? Les responsabilités, le capital social ou encore le régime fiscal qui s’y rapportent divergent fortement d’un statut à l’autre. Revue de détail.

Entreprise individuelle (EI)Entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL)Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL)Société à responsabilité limitée (SARL)Société anonyme (SA)Société par actions simplifiée (SAS)Société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU)Société en nom collectif (SNC)La société coopérative de production (SCOP)
Associé(s)L’entrepreneur individuelUne personne physique ou morale2 à 100 personnes physiques ou moralesAu minimum 2 personnes physiques ou morales (ou 7 pour les sociétés cotées en bourse)Au minimum une personne physique ou moraleAu minimum 2 personnes physiques ou moralesLes salariés de l’entreprise (à hauteur de 51% minimum du capital) et éventuellement des investisseurs extérieurs
Dirigeant(s)L’entrepreneur individuelUn ou plusieurs gérants (personnes physiques)Un ou plusieurs gérants (personnes physiques)Un conseil d’administration de 3 à 18 membres, avec un président désigné parmi euxUn président (personne physique ou morale), obligation d’un représentant légalUn ou plusieurs gérants (personnes physiques ou morales)Un dirigeant ou gérant élu par les associés majoritaires
Capital social/LibreLibreAu minimum 37 000 €LibreLibre30 € minimum en SCOP SARL ou SAS et 18 500 € pour la SCOP SA
Régime social du ou des dirigeant(s)Travailleur non-salariéTravailleur non-salarié (associé unique) ou assimilé-salarié (plusieurs associés)Travailleur non-salarié (gérant majoritaire), assimilé-salarié (gérant égalitaire ou minoritaire)Assimilé-salarié (président du conseil d’administration)Assimilé-salarié (président)Travailleur non-salariéAssimilé-salarié (directeur et dirigeants de de l’entreprise)
Imposition des bénéficesImpôt sur le revenu (possibilité d’impôt sur les sociétés sous conditions en entreprise individuelle à responsabilité limitée)Impôt sur le revenu (personne physique – possibilité d’impôt sur les sociétés), impôt sur les sociétés (personne morale)Impôt sur les sociétés dans la plupart des casImpôt sur les sociétés dans la plupart des casImpôt sur les sociétés dans la plupart des casImpôt sur le revenu (part des bénéfices des associés), option de l’impôt sur les sociétés  possible pour la sociétéImpôt sur les sociétés

Bien choisir son statut juridique

Vous ne savez pas quel statut juridique choisir ?

Vous pouvez utiliser le simulateur de l’Agence France Entrepreneur (AFE) pour trouver le statut juridique susceptible de correspondre à votre situation.

Accédez au simulateur de l’AFE

Lire aussi :Impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu : quelle imposition selon son statut ? | Micro-entreprise, régime réel et régime de la déclaration contrôlée : les 3 régimes d’imposition des entreprises | Création d’entreprise : les démarches à effectuer

Les statuts juridiques en détail

Entreprise individuelle (EI)

Il s’agit de la forme choisie en grande majorité par les créateurs d’entreprise. L’EI est une forme juridique souple mais la responsabilité peut être illimitée. Le régime de la micro-entreprise (anciennement auto-entreprise) appartient à cette catégorie.

  • Associé(s) :L’entrepreneur individuel uniquement ;
  • Responsabilité de l’associé ou des associés :L’associé est responsable sur l’ensemble de ses biens personnels. Il est possible d’effectuer une déclaration d’insaisissabilité devant notaire pour les biens fonciers (bâtis ou non bâtis) non affectés à l’usage professionnel. Il est également possible de choisir l’entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL), avec création d’un patrimoine professionnel ;
  • Dirigeant(s) : L’entrepreneur individuel, qui dispose des pleins pouvoirs ;
  • Responsabilité du ou des dirigeant(s) : Responsabilité civile et pénale ;
  • Capital social : N’existe pas pour l’EI ;
  • Régime social : Régime des travailleurs non-salariés ;
  • Imposition des bénéfices : Impôt sur le revenu (bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices non commerciaux ou bénéfices agricoles). En EIRL, possibilité de choisir l’impôt sur les sociétés, sous conditions.

En savoir plus : L’entreprise individuelle, un statut pour créer une entreprise facilement | L’entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL), un statut qui protège votre patrimoine personnel

Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL)

Il s’agit d’une SARL qui ne comporte qu’un associé. Ces deux formes juridiques partagent donc de nombreuses caractéristiques.

  • Associé(s) : Un (personne physique ou morale) ;
  • Responsabilité de l’associé ou des associés : Limitée à ses apports, sauf fautes de gestion s’il est aussi gérant ;
  • Dirigeant(s) : Un ou plusieurs gérants (personnes physiques), dont l’associé peut (ou non) faire partie ;
  • Responsabilité du ou des dirigeant(s) : Responsabilité civile et pénale ;
  • Capital social : Libre, en fonction de la taille et des besoins de la société ;
  • Régime social : Si le gérant est aussi l’associé unique, il est considéré comme travailleur non-salarié. Sinon, le gérant est assimilé-salarié ;
  • Imposition des bénéfices : Impôt sur le revenu de l’associé unique s’il s’agit d’une personne physique (avec possibilité de choisir l’impôt sur les sociétés). Si l’associé est une personne morale, impôt sur les sociétés.

En savoir plus :L’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL), un statut à associé unique à fort potentiel d’évolution

Société à responsabilité limitée (SARL)

Il s’agit d’une personne morale, avec au minimum deux associés. Cette forme juridique est la plus répandue pour les sociétés. En revanche, elle ne peut être choisie pour les professions juridiques, judiciaires ou de santé (hors pharmaciens).

  • Associé(s) : De 2 à 100 (personnes physiques ou morales) ;
  • Responsabilité de l’associé ou des associés : Limitée à leur apport, sauf fautes de gestion s’ils sont aussi gérants ;
  • Dirigeant(s) :Un ou plusieurs gérants (personnes physiques), qui peuvent être (ou non) les associés ;
  • Responsabilité du ou des dirigeant(s) : Responsabilité civile et pénale ;
  • Capital social : Libre, en fonction de la taille et des besoins de la société ;
  • Régime social :Un gérant majoritaire est considéré comme travailleur non salarié, un gérant égalitaire ou minoritaire est assimilé-salarié ;
  • Imposition des bénéfices : Impôt sur les sociétés, avec possibilité de choisir l’impôt sur le revenu dans certains cas (SARL « de famille », certaines SARL de moins de 5 ans).

En savoir plus :La société à responsabilité limitée (SARL), un statut avec un apport minimum flexible

Société anonyme (SA)

Ce type de société permet de réunir beaucoup d’associés (ou « actionnaires ») et beaucoup de capitaux.

  • Associé(s) : Au minimum 2 (personnes physiques ou morales). Au minimum 7 pour les sociétés dont les actions sont admises aux négociations sur un marché réglementé (marché boursier) ou sur un système multilatéral de négociation ;
  • Responsabilité de l’associé ou des associés : Limitée à leur apport ;
  • Dirigeant(s) : Un conseil d’administration (de 3 à 18 membres), obligatoirement actionnaires, avec un président désigné parmi eux (et un éventuel directeur général) ;
  • Responsabilité du ou des dirigeant(s) : Responsabilité civile et pénale ;
  • Capital social : Au minimum 37 000 € ;
  • Régime social : Le président du conseil d’administration est assimilié-salarié, les autres membres ne sont pas rémunérés et ne relèvent d’aucun régime social ;
  • Imposition des bénéfices : Impôt sur les sociétés, avec possibilité de choisir l’impôt sur le revenu dans certains cas (pour certaines SA de moins de 5 ans).

En savoir plus :La société anonyme (SA) : des projets d’envergure, avec une responsabilité limitée

Société par actions simplifiée (SAS), Société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU)

Ce type de société permet une large souplesse au niveau du capital et de la transmission des actions. En revanche, SAS ou SASU ne peuvent être choisies pour les professions juridiques, judiciaires ou de santé.

  • Associé(s) : Au minimum 1 (personne physique ou morale). Quand elle ne comporte qu’un associé, il s’agit d’une  société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) ;
  • Responsabilité de l’associé ou des associés : Limitée à leur apport ;
  • Dirigeant(s) :Un président (personne physique ou morale), mais avec obligation d’un représentant légal (qui peut être le président). Les règles d’organisation de la société sont fixées librement dans les statuts ;
  • Responsabilité du ou des dirigeant(s) : Responsabilité civile et pénale ;
  • Capital social : Libre, en fonction de la taille et des besoins de la société ;
  • Régime social :Le président d’une SAS est assimilé-salarié ;
  • Imposition des bénéfices : Impôt sur les sociétés, possibilité de choisir l’impôt sur le revenu dans certains cas.

En savoir plus :La société par actions simplifiée (SAS), un statut souple et une responsabilité limitée aux apports | La société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU), des démarches facilitées

Société en nom collectif (SNC)

Moins répandue qu’une SA ou une SARL, la SNC est une société dans laquelle les associés, qui sont au minimum deux, ont la qualité de commerçants. Ils sont responsables de manière solidaire et indéfinie des dettes de la société. Cette forme ne peut être choisie pour les professions juridiques, judiciaires ou de santé (hors pharmaciens).

  • Associé(s) :Au minimum 2 (personnes physiques ou morales) ;
  • Responsabilité de l’associé ou des associés : Les associés sont responsables solidairement, sur l’ensemble de leurs biens personnels ;
  • Dirigeant(s) :Un ou plusieurs gérants (personnes physiques ou morales), dont les associés peuvent (ou non) faire partie ;
  • Responsabilité du ou des dirigeant(s) : Responsabilité civile et pénale ;
  • Capital social :Libre, en fonction de la taille et des besoins de la société ;
  • Régime social : Les associés et le(s) gérant(s) sont considérés comme travailleurs non-salariés ;
  • Imposition des bénéfices : Les associés sont imposés sur leur part des bénéfices (impôt sur le revenu). La société peut opter pour l’impôt sur les sociétés.

En savoir plus :La société en nom collectif (SNC), un statut avec une responsabilité solidaire et indéfinie

Société coopérative de production (SCOP)

La Scop est société dans laquelle les salariés sont les associés majoritaires de l’entreprise. Elle peut avoir un statut juridique de société anonyme (SA), société par actions simplifiées (SAS) ou société à responsbilité limitée (SARL).

  • Associé(s) : Au minimum 2 en SAS/SARL et 7 en SA ;
  • Responsabilité de l’associé ou des associés : Limité à leur apport en SAS et SA, responsabilité civile et pénale en SARL
  • Dirigeant(s) : Un gérant élu par les associés. Le dirigeant ou gérant est assimilé à un salarié s’il est rémunéré ;
  • Responsabilité du ou des dirigeant(s) : Responsabilité civile et pénale ;
  • Capital social : 30 € minimum en SCOP SARL ou SAS et 18 500 € pour la SCOP SA ;
  • Régime social : Les associés et le(s) gérant(s) sont assimilés à des salariés s’ils sont rémunérés ;
  • Imposition des bénéfices :La SCOP est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), assujettie au taux normal. Le résultat peut être exonéré d’IS, s’il est affecté pour une moitié aux salariés et pour l’autre moitié doté en réserve, suite à un accord de participation

En savoir plus : Qu’est-ce qu’une Scop ?

Quelles différences pour la transmission ou la reprise d’entreprise ?

La transmission d’une entreprise peut se faire simplement par cession de parts sociales (EURL, SARL, SNC) ou d’actions (SA, SAS, SASU). Dans le cas d’une entreprise individuelle, il est possible de céder le fonds, pour les artisans et commerçants, ou de présenter sa clientèle, pour les professions libérales.

Publié initialement le 12/10/2015

Succession : l’indivision, c’est quoi ?

par Bercy Infos, le 06/02/2018 – Patrimoine et succession

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Vous héritez d’une succession mais vous n’en êtes pas l’unique bénéficiaire ? Vous êtes en situation d’indivision avec les autres héritiers. Quels sont vos droits ? Comment se prennent les décisions ? Toutes les réponses ici.

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L’indivision, qu’est-ce que c’est ?

Après un décès, le patrimoine du défunt est en indivision, s’il y a plusieurs héritiers. Cela signifie que les biens de la succession appartiennent indistinctement à tous les héritiers sans que leurs parts respectives soient matériellement individualisées. Chaque indivisaire ou cohéritier se voit alors attribuer une part sous forme de quote-part.

L’indivision n’est qu’une étape transitoire dans le règlement de la succession. Elle s’achève avec le partage du patrimoine.

Lire aussi : Testament, héritage, donation, indivision… Tout savoir sur le sujet succession

Dans quelles conditions pouvez-vous utiliser les biens indivis ?

L’utilisation des biens indivis est soumise aux conditions suivantes :

  • avoir l’accord des autres indivisaires ;
  • respecter les droits des autres indivisaires ;
  • respecter la destination du bien (ce pour quoi il est fait) ;
  • verser une indemnité aux autres indivisaires, si vous utilisez seul un bien indivis (sauf décision contraire de ces derniers).

Lire aussi : Testament : quelles sont les règles à respecter ?

Comment se prennent les décisions pour gérer les biens indivis ?

Il existe plusieurs niveaux d’accord entre les cohéritiers indivisaires. Les règles de majorité diffèrent selon la nature des actes engagés sur le patrimoine du défunt.

Le régime légal de l’indivision

Les actes conservatoires

Vous pouvez prendre seul les décisions nécessaires à la conservation du bien, sans devoir en référer aux autres. Cette règle s’applique par exemple aux travaux de réfection de toiture ou de remplacement d’une chaudière défectueuse.

Les actes de gestion

Ils nécessitent un accord à la majorité des 2/3. Il s’agit notamment des actes de gestion courante (actes d’administration, conclusion ou renouvellement des baux d’habitation…) et de la vente des meubles indivis pour régler les dettes et les charges de l’indivision.

Attention

La majorité des 2/3 ne signifie pas la majorité des 2/3 des héritiers existants, mais des droits indivis ou parts d’indivision.

Exemple : Soit quatre héritiers. L’un détient 50% des droits à lui seul tandis que les trois autres se partagent l’autre moitié à parts égales, soit 16,6% de droits chacun. Celui qui détient 50% devra simplement obtenir l’accord d’un autre héritier pour obtenir la majorité des 2/3 et totaliser ainsi 66,6% des voix.

 Les actes de disposition

L’unanimité des indivisaires est requise car ce sont les actes qui impactent le plus fortement le patrimoine du défunt comme la vente de biens immobiliers ou la donation à un tiers.

Le régime conventionnel de l’indivision

Vous pouvez aussi décider d’établir une convention d’indivision afin d’aménager au mieux les droits de chacun et faciliter la gestion des biens.

Dans ce cas, un accord unanime est requis pour fixer les règles de fonctionnement de l’indivision. La convention doit notamment lister les biens de l’indivision concernés et préciser les droits respectifs de chaque indivisaire comme la désignation et la détermination des pouvoirs du gérant. Elle peut être conclue pour une durée de 5 ans renouvelables ou pour une durée indéterminée.

Attention

La convention d’indivision doit être établie par écrit sous peine de nullité. Le recours à un notaire est obligatoire en cas de présence de biens immobiliers.

Lire aussi : Comment faire une donation ?

Comment sortir de l’indivision ?

Vous pouvez sortir de l’indivision à tout moment, à moins qu’un jugement ou convention entre les indivisaires ne s’y oppose. Plusieurs options s’offrent à vous :

  • vous pouvez vous séparer de votre quote-part en la vendant à autre indivisaire ou à une personne étrangère à l’indivision. À noter que les autres indivisaires sont cependant prioritaires pour acheter la part que vous cédez ;
  • vous pouvez demander le partage de tout ou partie des biens. Pour solder les comptes, vous devrez trouver un terrain d’entente sur la valeur des biens, afin d’opérer leur répartition dans le respect des quotes-parts respectives de chaque indivisaire ;
  • à défaut de pouvoir – ou vouloir – partager les biens, vous pouvez vous entendre entre indivisaires à l’amiable sur leur vente proprement dite et vous répartir le prix obtenu, au prorata de vos parts respectives.

Attention

Les autres héritiers souhaitant rester en indivision peuvent effectuer une requête de sursis au partage en s’adressant au Tribunal de grande instance (TGI).

Lire aussi : Droits de succession : que devrez-vous payer sur votre part ? | Succession : à quels frais de notaire vous attendre ?

Transmission d’entreprise : quels sont les droits de succession ?

par Bercy Infos, le 26/11/2018 – Cession d’entreprises

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La transmission d’une entreprise ou de droits sociaux est soumise aux droits de succession. Dans le cadre de la transmission d’une entreprise familiale, le « pacte Dutreil » permet sous certaines conditions de réduire de 75 % les droits à acquitter. Retour sur le calcul des droits de succession.

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Droits de succession : régime général

Les droits de succession (ou droits de mutation à titre gratuit) sont calculés sur la valeur de l’entreprise ou des titres transmis dans les conditions habituelles (abattements, tarifs, réductions et paiement des droits), en tenant compte notamment du lien de parenté entre le défunt et ses héritiers ou légataires.

Une fois l’inventaire des biens effectué (actif et passif), le notaire détermine la part de chaque héritier en tenant compte des donations éventuelles antérieures au décès.

Valeur des biens dans le cas d’une donation

Dans le cas où une donation d’une partie des biens est intervenue précédemment, leur valeur est évaluée au jour du partage de la succession. L’héritier donataire peut donc avoir à verser une somme importante, voire à vendre l’entreprise si sa valeur a augmenté depuis qu’il l’a reçue en donation. Au moment de la donation, le notaire peut proposer des solutions pour éviter cette situation.

Sur la part de chaque héritier est appliqué un abattement qui dépend du lien de parenté avec le défunt. Le solde (part nette) est alors taxé avec des taux également fonction du degré de parenté. En qualité d’héritier, vous devez payer les droits de succession au moment du dépôt de la déclaration de succession.

Lire aussi : Comment réussir la transmission de votre entreprise en 8 étapes | Droits de succession : un simulateur pour les calculer

Conditions d’octroi de l’exonération Dutreil pour la transmission de titres de sociétés

La transmission des titres (parts ou actions) de sociétés (article 787 B du CGI) peut, sous certaines conditions, bénéficier d’une exonération de droits de 75 % qu’il s’agisse d’une donation ou d’une succession, qu’elle s’opère en pleine propriété ou dans le cadre d’un démembrement de propriété (nue-propriété / usufruit). Ces conditions sont au nombre de 3.

1ère condition : un engagement collectif de conservation des titres

Les titres de la société doivent faire l’objet d’un engagement collectif de conservation des titres d’une durée minimale de 2 ans à compter de la date d’enregistrement fiscal de l’acte le constatant ou à compter du jour de la signature de l’acte si celui-ci est notarié.

Cet engagement doit porter sur au moins 20 % des titres (société cotée) ou 34 % (société non cotée).

Toutefois, cet engagement collectif est réputé acquis lorsque le défunt ou le donateur détenait depuis plus de 2 ans au moins le quota des titres requis (20 % ou 34 %) et exerçait la fonction de direction requise ou son activité principale au sein de la société depuis au moins 2 ans.

2e condition : un engagement individuel supplémentaire de conservation des titres

Chaque héritier doit prendre l’engagement dans la déclaration de succession, pour lui et ses héritiers ou donataires, de conserver les titres transmis pendant 4 années supplémentaires. Cet engagement court à compter de l’expiration de l’engagement collectif.

Les avantages fiscaux ne sont pas remis en cause à l’égard des autres signataires en cas de cession des titres pendant la durée d’engagement collectif, si les autres signataires conservent leurs propres titres jusqu’au terme de l’engagement prévu et si le cessionnaire s’associe à l’engagement collectif à raison des titres cédés afin que le seuil de détention soit toujours respecté.

3e condition : l’exercice d’une fonction au sein de la société

L’un des héritiers, ou l’un des associés ayant souscrit l’engagement collectif de conservation des titres, doit, pendant les 3 années qui suivent la transmission, exercer dans la société :

  • une fonction de dirigeant, s’il s’agit d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ;
  • son activité professionnelle principale, s’il s’agit d’une société de personnes n’ayant pas opté pour l’IS.

Lire aussi : Transmission d’entreprise : quel mode de cession choisir ?

Conditions d’octroi de l’exonération Dutreil pour la transmission d’entreprises individuelles

La transmission par succession ou donation d’une entreprise individuelle (article 787 C du CGI) est exonérée de droits de mutation à concurrence de 75 % de sa valeur, sous les conditions suivantes :

  • si l’entreprise a été détenue par le défunt ou le donateur depuis au moins 2 ans. Par contre aucune durée n’est imposée en cas de création ou de reprise par succession ou donation ;
  • en cas de décès, les héritiers doivent s’engager, dans la déclaration de succession, à conserver l’entreprise pendant 4 ans à compter de la date du décès (biens corporels et incorporels affectés à l’exploitation de l’entreprise) ;
  • l’un des héritiers doit prendre l’engagement de poursuivre l’exploitation de l’entreprise pendant 3 ans.

FAQ Transmission-Reprise

Cliquez sur le lien pour accéder à la foire aux questions sur la transmission-reprise d’entreprise.

Pouvez-vous utiliser votre logement comme local professionnel ?

04/05/2017

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Vous souhaitez transformer un local d’habitation en local professionnel ? Des formalités administratives peuvent être nécessaires auprès de la mairie, au regard notamment du changement d’usage ou de destination. Retour sur les formalités à remplir.

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L’autorisation de changement d’usage d’un logement

La réglementation du changement d’usage est régie par le code de la construction et de l’habitation : elle ne concerne que les locaux d’habitation transformés pour un autre usage, notamment s’il s’agit d’une location qui devient une activité économique (bureaux, commerce, location touristique de meublé, etc.).

Vous ne devez solliciter l’autorisation de changement d’usage que dans les cas suivants :

  • si votre projet de transformation concerne un local d’habitation, c’est-à-dire toutes les catégories de logements et leurs annexes, même les logements-foyers, loges de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial ou encore locaux meublés,
  • si le logement est situé dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94), sauf dans les zones franches urbaines (ZFU).

L’autorisation est à demander auprès de la mairie.

Un cas fréquent

L’autorisation de changement d’usage n’est pas nécessaire lorsque l’activité professionnelle, même commerciale, est exercée par l’occupant ayant sa résidence principale dans le local et lorsqu’elle ne s’accompagne d’aucun accueil de clientèle ni de réception de marchandises.

Aucune autorisation n’est nécessaire si le changement d’usage concerne la transformation de locaux commerciaux (magasin, bureau…) en locaux d’habitation.

Lire aussi : Création d’entreprise : comment déclarer votre activité

L’autorisation de changement de destination d’un local d’habitation

La transformation d’un logement en local professionnel (ou d’un commerce en bureaux ou habitation par exemple) doit recevoir une autorisation d’urbanisme.

L’existence ou non de travaux définit le type de demande d’autorisation :

  • soit le changement est accompagné de travaux créant plus de 5 m² de surface de plancher ou modifiant les structures porteuses ou la façade de l’immeuble : un permis de construire est nécessaire,
  • soit le changement s’effectue sans travaux, ou avec des travaux d’aménagement intérieur légers : seule une déclaration préalable est exigée.

La demande de permis de construire ou la déclaration préalable tiennent lieu de demande d’autorisation exigée pour un changement d’usage.

Le code de l’urbanisme prévoit également, en cas de changement de destination ayant pour objet la création de locaux de travail dans la région Île-de-France, l’obligation d’obtenir un agrément administratif. L’agrément doit être demandé si le projet concerne une surface supérieure à 1 000 m², un seuil qui exempte dans les faits un grand nombre des transformations de logements à des fins professionnelles.

L’autorisation est à demander auprès de la mairie.

Ne pas oublier l’accord de la copropriété

En plus de ces formalités administratives, des démarches d’ordre privé peuvent être nécessaires : par exemple dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, l’accord de l’assemblée des copropriétaires, ou dans un logement loué, l’accord du bailleur.

Déclaration pour mise à jour de la valeur locative

Les changements d’affectation des propriétés bâties et d’utilisation des locaux à usage professionnel ou commercial doivent être déclarés auprès de l’administration fiscale afin de mettre à jour la valeur locative cadastrale des locaux, base du calcul de la taxe foncière.

Le propriétaire doit adresser, au bureau du cadastre dont dépendent les locaux, la déclaration IL n°6704 dans les 3 mois (90 jours) de la réalisation du changement d’affectation.

L’autorisation est à demander auprès de l’administration fiscale.

Formulaire de changement d’affectation des propriétés bâties et non bâties (n°6704)