Charge de la preuve du paiement du loyer

Un locataire conteste devoir le dernier mois de loyer à son bailleur suite à résiliation de son bail. La Cour d’appel lui donne raison au motif que le bailleur ne produisant pas la preuve qu’il n’a pas été payéµ. La Cour de cassation censure cette décision. Celui qui se prétend libéré d’une obligation doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de l’obligation…

Cour de cassation, chambre civile 3, audience publique du jeudi 13 septembre 2018.
Pourvoi n° 17-21705. 

« LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant : 

Attendu, selon le jugement attaqué (Amiens, 28 avril 2017), rendu en dernier ressort, que Mme X…, propriétaire d’un logement qu’elle a donné à bail à M. Y… l’a, postérieurement à la résiliation du bail, assigné en paiement d’un solde de loyer et de diverses sommes au titre de réparations locatives ; 

Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche : 

Vu l’article 1315, devenu 1353, du code civil ; 

Attendu que celui qui se prétend libéré d’une obligation doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de l’obligation ; 

Attendu que, pour rejeter la demande en paiement du loyer, le tribunal retient que M. Y… a été locataire jusqu’au 23 janvier 2016, date de l’état des lieux de sortie signé contradictoirement par les parties, que Mme X… sollicite le règlement du montant du loyer de janvier 2016 au motif que le locataire ne l’aurait pas réglé, mais que, cette allégation n’étant corroborée par aucun document ou acte adressé par la bailleresse au locataire antérieurement à l’assignation, le bien fondé de sa demande n’est pas établie ; 

Qu’en statuant ainsi, alors qu’il appartenait à M. Y… de justifier qu’il s’était libéré du paiement des loyers jusqu’au terme du bail, le tribunal, qui a inversé la charge de la preuve, a violé le texte susvisé ; 

Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche : 

Vu l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ; 

Attendu que, pour rejeter la demande en paiement au titre de l’insert, le jugement retient que, s’agissant de l’insert fissuré, l’état des lieux de sortie mentionne ce point, mais qu’il n’est pas établi que cette fissure ait été découverte en janvier 2016, mais plutôt en décembre 2016, soit près de 11 mois après le départ du locataire et que, devant l’impossibilité de comparer les indications portées sur la copie de l’état des lieux de sortie du locataire remis à lui lors de son établissement, il n’est pas justifié de la réalité de la dégradation au jour du 23 janvier 2016 ; 

Qu’en statuant ainsi, après avoir constaté que la fissure de l’insert était mentionnée dans l’état des lieux de sortie du 23 janvier 2016 et que l’agence immobilière en avait fait état dans un courrier du 26 janvier 2016, le tribunal, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ; 

Et sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche : 

Vu l’article 4 du code de procédure civile ; 

Attendu que, pour rejeter la demande de Mme X…, le jugement retient que Mme X… sollicite le paiement d’un bouchon de baignoire cassé, que l’état des lieux de sortie mentionne ce point, qu’elle fournit une facture détaillée n° 307 établie le 4 février 2016 portant un montant de 11 euros HT soit 12,10 euros TTC et qu’il lui sera donc alloué cette somme ; 

Qu’en statuant ainsi, alors que Mme X… sollicitait le paiement d’une somme de 352 euros au titre d’une facture incluant également d’autres prestations, le tribunal, qui a modifié l’objet du litige, a violé le texte susvisé ; 

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur la cinquième branche du moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; 

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur la première branche du moyen : 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 28 avril 2017, entre les parties, par le tribunal d’instance d’Amiens ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d’instance de Beauvais ; 

Condamne M. Y… aux dépens ; 

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y… à payer à Mme X… une somme de 2 000 euros ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize septembre deux mille dix-huit. »

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