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LA COPROPRIÉTÉ FACE AUX NUISANCES DES ACTIVITÉS COMMERCIALES EN REZ-DE-CHAUSSÉE D’IMMEUBLE.

Par Xavier Demeuzoy, Avocat.

Un contrat de bail a été conclu avec un commerçant et vous constatez que celui-ci a changé la destination de son local sans autorisation préalable ou est à l’origine de troubles anormaux de voisinage. Dans ces hypothèses, le bailleur, les voisins et le syndicat des copropriétaires sont à même de demander la cessation de l’activité du commerçant voire la résiliation du bail.

L’article de référence en la matière est l’article 9 alinéa 1e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

I. Le changement d’affectation des parties privatives : un risque d’atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires

La destination de l’immeuble est fixée par le règlement de copropriété (habitation, commerce, mixte). Le locataire souhaitant changer l’affectation de son lot doit demander l’autorisation unanime de l’assemblée générale des copropriétaires pour qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble. Il en va de même si le changement d’affectation du lot est contraire à une disposition du règlement de copropriété interdisant « les commerces générant des nuisances par leur odeur, leur aspect et leurs dangers » [1]

La méconnaissance d’une telle disposition peut être invoquée par les copropriétaires pour demander la cessation d’activité. Les juges de cassation se sont, par exemple, fondés sur l’interdiction de toute activité de restauration et de toute activité pouvant entraîner des troubles olfactifs pour les copropriétaires pour condamner le commerçant ayant changé l’affectation de son local [2]

Pour déterminer si un immeuble est conforme à la destination de l’immeuble, le juge dispose d’une appréciation souveraine et procède donc à une appréciation in concreto. Dans un arrêt ancien, les juges ont retenu que bien que l’établissement d’enseignement supérieur fût situé dans un immeuble d’habitation bourgeoise, l’exercice d’une activité commerciale au rez-de-chaussée était expressément autorisée par le règlement de copropriété. Il en résultait donc que l’installation et l’extension ultérieure de cet établissement d’enseignement professionnel était licite [3].

Lorsque le changement d’affectation de l’immeuble est licite, il est fréquent que les copropriétaires invoquent une atteinte à la jouissance normale des autres lots. Dans l’arrêt précité, cette argumentation n’a néanmoins pas suffi pour convaincre les juges de cassation malgré le dépôt de mégots, de paquets vides de cigarettes et de papiers dans la cours d’entrée ainsi que le grincement et le claquement de la porte d’entrée.

Il peut être enfin précisé que lorsqu’un copropriétaire viole une disposition du règlement de copropriété, il n’est pas nécessaire d’apporter la preuve d’un trouble anormal de voisinage [4]

II. L’invocation de troubles anormaux de voisinage : un remède contre des nuisances diverses et multiples

Il est acquis de droit que « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ». Les troubles anormaux de voisinage sont des nuisances qui excèdent les inconvénients normaux de voisinage.

Quelques remarques méritent d’être apportées quant aux notions de troubles (1) d’anormalité (2) et de voisinage (3)

1. La notion de trouble

Un trouble peut renvoyer à diverses nuisances [5] dont les plus fréquemment invoquées devant les tribunaux sont les :

  • nuisances sonores
  • nuisances olfactives
  • nuisances lumineuses
  • réalisations de travaux affectant la propriété voisine
  • infiltrations d’eau

La particularité de ces troubles est qu’ils ne découlent pas forcément d’une faute. Il en résulte que le copropriétaire s’estimant lésé par un trouble anormal de voisinage n’a pas à démontrer l’existence d’une faute pour engager la responsabilité de son voisin. Inversement, un copropriétaire qui se voit reprocher un trouble anormal de voisinage ne peut pas s’exonérer de sa responsabilité en arguant la non-commission d’une faute.

Pour autant, pour qu’une action fondée sur un trouble anormal de voisinage soit accueillie, ce trouble doit nécessairement présenter un caractère anormal.

2. La notion de trouble anormal

Le caractère anormal du trouble engendré par le commerçant est apprécié selon un faisceau d’indices :

  • la durée de la nuisance
  • la survenance de la nuisance en journée ou en soirée
  • le lieu où se produit la nuisance
  • la destination de l’immeuble

Afin de mieux appréhender ce qui constitue ou non un trouble anormal, voici quelques illustrations s’agissant des nuisances olfactives (a) et des nuisances sonores (b).

a. Les nuisances olfactives constitutives d’un trouble anormal de voisinage

Les juges de cassation se montrent plus ou moins accueillants des activités des restaurateurs. Ainsi, alors que certains arrêts ont accepté de reconnaître des troubles de voisinage du fait des émanations de fumée d’une pizzeria [6], d’autres arrêts ont été plutôt favorables aux commerçants. Ainsi, les juges de cassation ont refusé de reconnaître l’existence de troubles anormaux de voisinage alors qu’il était reproché à une sandwicherie les odeurs de cuisine, la présence de papiers gras dans les parties communes et le bruit de la clientèle [7].

b. Les nuisances sonores constitutives d’un trouble anormal de voisinage

Les bruits d’activités peuvent être constitutives d’un trouble anormal de voisinage. Les bars et discothèques sont les principaux établissements visés par les demandes de cessation des nuisances sonores. Le copropriétaire qui estime que les nuisances sonores sont excessives peut demander à la mairie d’arrondissement d’effectuer des mesures acoustiques. Il est important de préciser que l’appréciation de la nuisance sonore s’effectue selon l’activité litigieuse. Les juges de cassation ont par exemple jugé que malgré les dispositifs mis en place pour limiter le volume sonore par la discothèque, des nuisances sonores ont perduré. Il a donc été reconnu un trouble anormal de voisinage à l’encontre des propriétaires d’une discothèque [8]. Sans avoir à saisir les tribunaux, il vous est possible de vous adresser à votre syndic voire à la mairie d’arrondissement ou à la préfecture de mettre en demeure l’établissement de faire cesser le bruit ou suspendre son activité.

3. La notion de voisinage

Traditionnellement, les copropriétaires étaient les principales personnes pouvant invoquer un trouble anormal de voisinage. Cette possibilité est également ouverte au syndicat des copropriétaires [9] avec comme nuance que l’action de ce dernier se limite aux troubles anormaux de voisinage affectant les seules parties communes. Son terrain d’action est donc plus restrictif que celui des copropriétaires qui peuvent invoquer des troubles anormaux de voisinage affectant les parties privatives de leur lot mais aussi les parties communes [10].

III. Les sanctions prononcées à l’encontre de l’auteur du trouble anormal de voisinage

Les copropriétaires victimes d’un trouble anormal de voisinage peuvent demander :

  • la cessation de l’exploitation commerciale [11]
  • la réalisation de travaux [12]
  • la restriction des horaires d’ouverture du commerce pour limiter les nuisances [13]
  • la résiliation du bail [14]
  • le versement de dommages-intérêts

Avant d’entamer toute procédure judiciaire, il est conseillé de résoudre à l’amiable les conflits de voisinage avec le commerçant à l’origine des nuisances.

Sources/Bibliographie :

http://www.unpi.org/Donnees_Client/Doc/Produit/664293.pdf

http://www.cheuvreux-notaires.fr/veille_juridique/nouveautesjuridiques/nj_copropriete_affectation_lot.pdf

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31117

« Obligation de caractériser le caractère anormal d’un trouble anormal de voisinage », AJDI, Dalloz, 2003, p.876

« Trouble de voisinage : nuisances excédant les inconvénients normaux », Recueil Dalloz, 1991, p.309

« Constitue un trouble excessif dépassant les inconvénients normaux de voisinage l’augmentation des niveaux sonores dans un appartement liée à l’activité d’un restaurant situé en dessous », Recueil Dalloz, 1993, p.117

CAPOULADE Pierre, GIVERDON Claude, « Pouvoir souverain des juges sur l’appréciation de la valeur des preuves, la conformité à la destination de l’immeuble en l’absence d’anormalité des troubles », RDI, 1995, p.372

TADROS Antoine, « Les troubles anormaux du voisinage et le syndicat des copropriétaires », Revue de contrats, Lextenso, 2017

CONSEIL Rémy, « L’activité du locataire doit respecter le règlement de copropriété de l’immeuble », Gazette du Palais, 2017

L’exécution d’un bail commercial ne peut créer un « déséquilibre significatif » réprimé par le Code de commerce

 

Les clauses d’un bail commercial ne peuvent pas entraîner la responsabilité du bailleur pour soumission du locataire à un déséquilibre significatif au sens du droit de la concurrence.

Engage sa responsabilité celui qui soumet ou tente de soumettre un partenaire commercial à des obligations créant un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties (C. com. art. L 442-6, I-2°). Les actions engagées sur ce fondement doivent être portées devant certains tribunaux spécialement désignés, dont le tribunal de grande instance de Paris (C. com. art. D 442-3 et D 442-4).

Le locataire d’un local situé dans un centre commercial engage à l’encontre du bailleur une action en indemnisation pour manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, sur le fondement du Code civil (art. 1719 et 1134, devenu art. 1103 et 1104). Il soutient aussi que les clauses de non-responsabilité du bailleur et de fixation d’un loyer minimum garanti qui figurent au bail entraînent un déséquilibre significatif au sens de l’article L 442-6, I-2° et porte son action devant le tribunal de grande instance de Paris, en tant que juridiction spécialisée.

A tort, juge la Cour de cassation. Seules les activités de production, de distribution et de services entrent dans le champ d’application de l’article L 442-6, I-2° du Code de commerce. En conséquence, le litige, qui porte sur l’exécution d’un bail commercial, ne relève pas des juridictions spécialement désignées pour statuer en application de ce texte.

A noter : solution inédite.

Les règles définies au livre IV du Code de commerce, dont l’article L 442-6, I-2° fait partie, s’appliquent à toutes les activités de production, de distribution et de services (C. com. art. L 410-1). La location d’un immeuble n’entre pas dans ce champ car il s’agit d’un contrat de louage de chose (C. civ. art. 1709). Celui-ci ne peut pas être qualifié de prestation de services (CA Paris 9-11-2017 n° 16/05321 : BRDA 24/17 inf. 21).

En revanche, il ne paraît pas exclu que le nouvel article 1171 du Code civil, issu de la réforme du droit des contratspar l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, qui répute non écrite toute clause créant un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties à un contrat d’adhésion, puisse s’appliquer dans le cas d’un contrat de bail portant sur un local de centre commercial. En effet, le contrat d’adhésion est défini comme celui dont les conditions générales, soustraites à la négociation, sont déterminées à l’avance par l’une des parties (C. civ. art. 1110 issu de l’ord. 2016-131) ; or, les contrats de bail des locaux des centres commerciaux répondent bien souvent à cette définition. Ils répondent aussi à la nouvelle définition du contrat d’adhésion retenue par le projet de loi de ratification de l’ordonnance de 2016 (« contrat qui comporte un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l’avance par l’une des parties » ; BRDA 5/18 inf. 24 n° 2) .

Dominique LOYER-BOUEZ

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Droit commercial n° 4550

Cass. 3e civ. 15-2-2018 n° 17-11.329 FS-PBI

© Editions Francis Lefebvre – La Quotidienne

Les nouveaux baux commerciaux (Pinel et Macron)

La loi PINEL du 18 juin 2014 a changé la donne.

La rédaction des baux est totalement nouvelle.

Le Cabinet Castel vous renseigne sur

  • Le champ d’application des baux commerciaux
  • Le droit au renouvellement
  • Les extensions légales et conventionnelles
  • Les lois Pinel et macron
  • L’impact de la réforme du droit des contrats

Fixation de la durée des baux

  • Les baux dérogatoires
  • L’occupation précaire
  • la durée des baux commerciaux
  • La résiliation triennale et les dérogations
  • La résiliation anticipée

Le loyer

  • La fixation du loyer initial
  • Pas de porte, valeur locative et droit de bail
  • La révision du loyer et les clauses d’indexation
  • L’impact de la loi Pinel sur les loyers
  • Le loyer lors du renouvellement de bail
  • Utiliser le plafonnement à bon escient
  • Le cas de déplafonnement

Les clauses sensibles

  • Affectation et déspécialisation
  • La répartition des travaux et des réparations
  • Les aménagements en fin de bail
  • Les charges
  • Cession et sous-location

La fin du bail et son renouvellement

  • Les congés
  • Le refus de renouvellement
  • L’Indemnité d’éviction
  • La résiliation amiable ou judiciaire
  • Les clauses résolutoires

 

Les procédures collectives

  • sauvegarde, redressement et liquidation judiciaire.
  • Le pouvoir des administrateurs et mandataires judiciaires
  • Le commandement de payer visant la clause résolutoire
  • la déclaration de créance
  • La résiliation du bail en cours pour des causes postérieures

Les contentieux

  • Les juridictions compétentes
  • La spécificité des procédures
  • La prescription et la forclusion