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La responsabilité du propriétaire d’un appartement suite à une infiltration.

Peu importe que le propriétaire d’un bien immobilier soit fautif ou pas du dommage ayant entraîné des dégradations dans l’appartement d’un voisin. Sa responsabilité civile est obligatoirement engagée s’il est prouvé que les causes des dégâts produits proviennent de son appartement.

L’article 1242 alinéa 1 (1384 ancien) du Code civil dispose qu’« on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. » De nombreux arrêts ont rendu des décisions concernant des litiges relatifs à des dommages causés par des choses. Le premier qui consacre la responsabilité du gardien des choses est l’arrêt Teffaine rendu par la Cour de Cassation le 16 juin 1896. Puis le célèbre arrêt Jand’heur de 1930 a étendu l’article 1384 ancien du Code civil aux biens immeubles. Il précise que la présomption de responsabilité établie par l’article 1242 al. 1er du Code civil, à l’encontre de celui qui a sous sa garde la chose inanimée qui a causé un dommage à autrui, ne peut être détruite que par l’une des trois causes d’exonération suivante : la force majeure, le fait d’un tiers ou la faute de la victime.

Dans l’affaire relatée dans l’arrêt du 22 mars 2018 [1] : « la société D., propriétaire d’un appartement situé au troisième étage d’un immeuble, a assigné Mmes Y. et Z., respectivement nue-propriétaire et usufruitière de l’appartement situé au deuxième étage du même immeuble, en paiement de dommages-intérêts au titre du préjudice résultant d’une infiltration d’eau » visible au plafond de la salle de bains de l’appartement de la SCI [2]
La cour d’appel avait débouté la SCI D. de ses prétentions en retenant que la cause du sinistre était inconnue (après expertise) et que l’action intentée par la société sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, allait de pair avec la démonstration d’une faute imputable à la nue -propriétaire et à l’usufruitière de l’appartement. Or, aucune faute n’avait été prouvée. Mais la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt au motif que les défenderesses étaient objectivement gardiennes de leur bien immobilier et donc responsables du dommage causé par les désordres engendrés par celui-ci. 
En effet, dans le cas de la responsabilité délictuelle du fait des choses, il n’est pas nécessaire de prouver la faute du gardien de la chose. Le gérant de la SCI D., copropriétaire, avait pu démontrer le rôle instrumental actif de la chose dans la production du dommage à savoir un dégât des eaux qui a abîmé le plafond de la salle de bains de l’appartement, et la garde qui est normalement l’apanage du propriétaire. Ces conditions ont suffi à démontrer la responsabilité civile délictuelle de la nue-propriétaire et de l’usufruitière (gardiennes) du bien immobilier d’où provient l’infiltration même si elles n’occupaient pas le logement à ce moment-là.

La notion de chose

Une chose peut être inerte ou en mouvement. Le rôle actif de la chose est présumé quand elle était en mouvement lors du dommage qu’a subi la victime. Par contre, quand la chose est inerte, la victime doit alors prouver l’anormalité de la chose dans sa position ou sa fonction afin d’établir son rôle actif dans le dommage causé [3]. En l’espèce, l’eau est une chose en mouvement lorsqu’elle s’écoule. Comme l’a dit Héraclite d’Ephèse, « on ne se baigne jamais deux fois dans la même eau d’un fleuve ». Son rôle dans l’infiltration est donc présumé actif.

Qui est le gardien de la chose ?

Selon le célèbre arrêt Franck du 2 décembre 1941, le gardien de la chose est la personne qui a l’usage, le contrôle et la direction de la chose. Dans la plupart des cas, le gardien est le propriétaire de la chose. Dans le cas en l’espèce, la notion de gardien ne pose pas de problème. Mais des exceptions existent. 
Dans l’arrêt Franck, par exemple, la voiture de M. Franck avait été volée à la fin de l’année 1929. Quelques temps après, le voleur du véhicule avait renversé et blessé mortellement un individu avant de s’enfuir. L’identité de l’auteur du vol et de l’homicide involontaire était une énigme car il n’avait pas été retrouvé. Les proches de la victime, victimes par ricochet, avaient donc décidé d’agir contre le docteur Franck en se fondant sur les dispositions de l’article 1384, alinéa 1er (article 1242 nouveau) du Code civil dans le but d’obtenir la réparation du préjudice subi. La question qu’avait dû trancher la Cour de cassation était : qui est le gardien du véhicule (chose responsable du fait dommageable) lors de l’accident ? Le propriétaire d’un véhicule qui lui a été dérobé et avec lequel un accident a été causé peut-il être considéré comme son gardien et ainsi voir sa responsabilité engagée ? La Haute juridiction avait refusé d’engager la responsabilité du Docteur Franck au motif que « privé de l’usage, de la direction et du contrôle de sa voiture, il n’en avait plus la garde et n’était plus dès lors soumis à la présomption de responsabilité édictée par l’article 1384, alinéa 1er, du Code civil » [4]. Aujourd’hui, la loi Badinter s’appliquerait. La garde peut donc, dans certains cas, être transférée à une personne qui n’en est pas la propriétaire.

Les propriétaires d’appartement en copropriété sont obligés d’être assurés, depuis la loi ALUR de 2014. La SCI victime et copropriétaire pourra solliciter son propre assureur pour l’indemniser mais aussi ses voisines. Si tel est le cas, la nue propriétaire fera alors jouer son assurance responsabilité civile pour dédommager la SCI D.

Manon VIALLE, Juriste

En savoir plus sur https://www.village-justice.com/articles/responsabilite-proprietaire-appartement-suite-une-infiltration,28443.html#2HvZMbDgL4CRZ5MZ.99

Loyers impayés : les recours du bailleur et le rôle du Juge.

Par Isaac Loubaton, Avocat.

Il est tout d’abord possible de pratiquer une saisie conservatoire sur le mobilier du locataire ou sur son compte bancaire avant tout procès et sans jugement préalable.
Mais ces saisies sont coûteuses et risquent de s’avérer infructueuses.

S’agissant de la procédure judiciaire, il faut agir très vite car les délais impératifs de cette procédure sont extrêmement longs.


En voici les grandes lignes.

 A. L’intervention de l’huissier.

Lorsque le locataire ne règle plus les loyers et/ou charges et après avoir cherché une solution à l’amiable, il faut rapidement lui faire délivrer, par huissier, un commandement visant la clause résolutoire et mentionnant la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL).

Le locataire dispose alors d’un délai de 2 mois pour apurer sa dette.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en effet que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer doit reproduire, à peine de nullité cet article et les trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Lorsque les obligations résultant du bail sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer doit être signifié à la caution dans un délai de 15 jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

B. La saisine du Tribunal.

1. les formalités préalables à la saisine du Tribunal.

A défaut de paiement des loyers, le juge du tribunal d’instance doit être saisi dès l’expiration du délai de 2 mois, soit dans le cadre d’une procédure de référé (plus rapide mais qui suppose une créance de loyers incontestable) soit dans le cadre d’une procédure au fond (plus longue mais qui permet au juge de trancher toutes contestations).

L’assignation devra être dénoncée au Préfet et l’audience ne pourra se tenir au plus tôt que deux mois à compter de cette information du Préfet.

Cette dénonciation est obligatoire lorsque l’assignation tendant au prononcé de la résiliation du bail est motivée par l’existence d’une dette locative.

Elle l’est également lorsque le Tribunal a été saisi par le locataire et que le bailleur réplique en formant des demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative.

Depuis le 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

2. Les pouvoirs du juge.

Le locataire de bonne foi peut obtenir des délais de paiement.

Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (par dérogation à l’article 1343-5 du Code civil qui limite ce délai à deux années) au locataire en situation de régler sa dette locative. L’octroi d’un tel délai suppose que la dette ne soit pas trop lourde et que les ressources du locataire lui permettent de régler l’arriéré et les loyers en cours.

Sous cette réserve, les délais sont sont généralement lorsque le locataire est de bonne foi (perte d’emploi, difficultés familiales…).

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Le bail ne sera donc pas résilié.

Dans le cas contraire le bail sera résilié et le bailleur pourra faire expulser le locataire sans être obligé de revenir devant le juge.

C. La décision d’expulsion et son exécution.

L’expulsion peut intervenir lorsque le juge a refusé d’octroyer un délai (ce qui est rare) ou lorsque le locataire n’a pas respecté l’échéancier de paiement qui lui a été fixé par le juge.

La notification de la décision de justice prononçant l’expulsion doit indiquer les modalités de saisine et l’adresse de la commission de médiation prévue à l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation.

La commission de médiation peut être saisie par toute personne qui satisfait aux conditions réglementaires d’accès à un logement locatif social et qui n’a reçu aucune proposition adaptée en réponse à sa demande de logement dans un certain délai (article L. 441-1-4).

Elle peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement, menacé d’expulsion sans relogement, hébergé ou logé temporairement dans un établissement ou un logement de transition, un logement-foyer ou une résidence hôtelière à vocation sociale, logé dans des locaux impropres à l’habitation ou présentant un caractère insalubre ou dangereux. Elle peut également être saisie, sans condition de délai, lorsque le demandeur est logé dans des locaux manifestement suroccupés ou ne présentant pas le caractère d’un logement décent, s’il a au moins un enfant mineur, s’il présente un handicap au sens de l’article L. 114 du Code de l’action sociale et des familles ou s’il a au moins une personne à charge présentant un tel handicap.

Sauf s’il est prévu un relogement décent pour l’occupant et sa famille, si les locaux font l’objet d’un arrêté de péril car ils menacent de s’écrouler ou si les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés par voie de fait (squatteurs), aucune expulsion ne peut intervenir entre le 1er novembre et le 31 mars : c’est la trêve hivernale.

Avant l’expulsion, le bailleur devra faire délivrer, par l’intermédiaire d’un huissier (qui se chargera de la procédure d’expulsion proprement dite) un commandement de quitter les lieux.

Le locataire a ensuite de 2 mois pour quitter les lieux.

D. Le recours du locataire.

Lorsque son expulsion est prononcée, et à réception du commandement d’avoir à libérer les lieux, le locataire peut encore saisir le juge de l’exécution du tribunal de grande instance un délai (un an maximum contre trois ans auparavant) lorsque son relogement s’avère difficile en dépit de sa bonne volonté (promesse d’embauche, demande de logement social).

L’article L 412-3 du CPE prévoit en effet que « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation (…).

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 (…) ainsi que lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire. »

Le juge tient compte de la situation du locataire et du propriétaire (état de santé, âge, ressources…).

S’il ne le fait pas, l’huissier va requérir le concours de la force publique. Il lui est parfois refusé.

E. La responsabilité de l’État.

Le refus de l’État d’accorder le concours de la force publique (par exemple lorsqu’il s’agit d’expulser une famille) ouvre au Bailleur, 2 mois après cette réquisition, une action permettant d’engager la responsabilité de l’État devant le tribunal administratif (article 16 de la loi du 9 juillet 1991).

Si la fin du délai de 2 mois tombe en hiver (entre le 1er novembre et le 31 mars), la responsabilité de l’État ne sera engagée qu’à compter du 31 mars, fin de la trêve hivernale.

Lorsque l’action contre l’État est accueillie favorablement, le tribunal condamne l’État à payer au bailleur les loyers impayés à partir de la date de réquisition de la force publique.

La responsabilité de l’État prend fin lorsqu’elle accorde le concours de la force publique.

On l’aura compris, il peut s’écouler beaucoup de temps entre le 1er impayé et le moment où le bailleur récupère son logement.

Il faut donc, autant que faire se peut, éviter d’être piégé par des manœuvres d’un locataire de mauvaise foi, dont le seul but sera d’atteindre la trêve hivernale. Il est donc inutile d’attendre lorsque la voie amiable n’aboutit manifestement pas.

Le locataire de bonne foi a tout autant intérêt à réagir rapidement, car l’accumulation de loyers impayés risque d’hypothéquer lourdement la possibilité de sauver le bail puisqu’aux loyers en cours s’ajouteront les arriérés de loyers mensualisés.

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La révision de loyer 

La révision du loyer est l’augmentation ou la diminution du loyer à la demande du locataire ou du bailleur.

Elle est strictement réglementée par la loi, le bailleur ne peut pas effectuer de majoration comme il le souhaite.

Elle peut se faire tous les ans ou lors du renouvellement du contrat de bail.

Révision du loyer en cours de bail : les conditions

Si le contrat de location comporte une clause se rapportant à la révision du loyer, le propriétaire a la possibilité d’augmenter le loyer tous les ans. La révision peut se faire à la date d’anniversaire du bail. Cependant, si cette clause est inexistante dans le contrat, une révision du loyer ne peut être possible qu’au renouvellement du bail. Afin de déterminer le montant du loyer révisé, il est d’une importance capitale de tenir compte de la valeur du bien locatif. Aussi, la valeur majorée sur le loyer sera déterminée en fonction de l’IRL ou indice de référence des loyers.

Renouvellement du bail et augmentation du loyer

Lorsque le contrat de bail arrive à son terme, le locataire a la possibilité de le renouveler ou non. Le bailleur est en droit de procéder à la révision du loyer d’un logement en respectant les dispositions légales pour cela. Dans ce cas, la révision est régie par l’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989. Le loyer peut être revu à la hausse si des travaux ont été effectués durant la durée du bail ou si le bailleur estime qu’il a sous-estimé la valeur de son logement. Une procédure de révision du loyer doit être entamée par une proposition de révision. Ce courrier envoyé au locataire 6 mois avant l’échéance du contrat de bail aura pour but de l’informer de l’augmentation du loyer pour le renouvellement du bail. Le locataire aura la possibilité d’accepter cette révision ou de la contester selon la situation.

Copropriété : Les charges

La Loi ALUR et ses décrets d’application sont difficiles à appréhender.

Le Cabinet Castel vous aide:

  • Maîtriser le calcul et le recouvrement des charges
  • Comprendre les enjeux du recouvrement de charges ;
  • Anticiper les contentieux ;

 

Les charges de copropriété

 

  • Les différentes catégories
    • La répartition
    • La modification de la répartition
    – dues à l’évolution des lots ou de l’immeuble
    – par voie d’action judiciaire (action en révision ; action en nullité).

Le recouvrement des charges de copropriété

 

  • L’action en recouvrement
    • L’opposition
    • Les garanties du syndicat.

 

VEILLE

 

DROIT IMMOBILIER & DE LA CONSTRUCTION

  • Bail d’habitation (expulsion, charges locatives, congés);
  • Bail commercial (négociation, rédaction, renouvellement, fixation du loyer, expulsion, congés, cessions);
  • Copropriété;
  • Permis de construire;
  • Vente immobilière;
  • Saisie immobilière;
  • Trouble de voisinage;
  • Société civile immobilière;
  • Expertises.
  • Expulsion
  • Location
  •  Trouble de voisinage
  • Baux commerciaux
  • Garantie décennale

 

  • Construction
  • Viager
  • Usufruit

 

  • Dépôt de bilan
  • Garantie décennale
  • Garantie trentenaire
  • Réception des travaux

 

Veille juridique